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张民耕:市场越来越正规,房地产基金做股权投资大有可为!

资管峰会大咖说


    

    2018年的房地产基金行业面临着较大的行业性困扰,来自房地产行业和金融监管两方面的因素,导致了行业整体规模的缩减,甚至在局部还造成了一定的风险暴露。


    一方面,资管新规去杠杆思路不变,但从“严”到“稳”的形态切换,地产基金从业者的思路确实面临着转变;另一方面,房企的资金困境,也在迫使从业者,在债权基金与股权基金之间做出抉择。

 

虽然在迷茫时期,信心比黄金重要,我们也看到了新的机会和更具价值的投资模式。

 

为此,我们专访了盛世神州基金董事长张民耕博士。这位创办了国家发改委001号的私募房地产基金,并经历2次经济周期的“30年地产基金老兵”如何看待,大资管时代中国的房地产基金的发展路径?


1、2018年的行业环境跟以往相比有什么不同?

 

在中国的市场环境里,房地产行业一直是支柱产业,同时又是一个大到不能倒的行业,所以我们要对其发展有信心。但是有一个问题,就是说环境时好时坏就在于调控,一些非市场的因素使得它的波动非常厉害。

 

首先是,“家法”严于国法

 

从基金法到国家各项金融法规都对整个行业进行管制。证监会下属有一个民间社团组织-基金业协会,实际来行使证监会对基金行业的监管。这其中就存在“鸡生蛋、蛋生鸡”的道理。

 

一支新基金如果没有基金业协会的备案是很难发行的。一方面在发行过程中,投资人对于没有备案的基金会进行督促,甚至没有备案会拿不到投资。另一方面,发行的企业找不到监管银行就不进行发行了。

 

其次,上下半年情况发生了根本的变化

 

上半年,开发企业不缺资金,去找被投资对象很困难,条件也非常苛刻。一是不做股权;二是能够预见的收益非常低。

 

下半年,因为去杠杆的原因,金融机构对于房地产企业贷款的条件变得苛刻。甚至像碧桂园、恒大这样的企业都需要资金。这时候发行机构或者投资人的胃口就变得更高,基础收益都要12%-15%左右。

 

总体就是“规矩的迷茫,家法的迷茫”!

 

2、去杠杆的主思路不变,“稳”与“严”的形态切换,从业者该如何判断?

 

调控的主要目是让房地产保持一个相对理性的增长。

 

毕竟房地产作为一个支柱行业可以带动一些投资消费。

 

监管方会根据问题的严重性,在监管极度不合理的地方来进行放松。

 

估计整个“去杠杆”会持续到明年上半年。

 

2018年,我们花了很大的时间和精力大体摸通了备案登记和监管整个体系。

 

3、限购会不会在一些二三线城市放开?

 

不可能放开限购,但会加大整体购房人群的基数。

 

现在有些城市通过人才引进的政策,已经开始了抢人。凭本科毕业以上文凭可以落户的方式,这对在北上广硬熬的人来说很有吸引力。一方面加大了对房地产行业以及其他行业的消费能力;另一方面,这样的政策也增强了整个城市的后劲。具备这样先期条件的人才去创业,成功率也会高一些。

 

4、这一轮的调控对这几年蓬勃发展的地产基金影响很大。对比中美之间的房地产基金,他们之间有什么差异?

 

中国房地产基金的开端是债权模式,而国际市场占主流的还是股权基金。

 

股权基金的市场运作有一套非常明晰的规则。从美国市场的角度来说,它不缺贷款,只要符合贷款的条件,就能拿到贷款。

 

房地产基金在本质上是股权投资基金。中国的基金在刚刚起步时,因为从银行贷不到款都缺资金。2010年作为房地产基金的元年,保守估计当时90%到95%都是债权基金。但随着市场的发展和监管的加强,渐渐的行业正在完成从债权基金向股权基金的转变。

 

这是一个行业成熟的表现,随着投资和监管的成熟,我们中国也会慢慢地发展出类似美国的模式,房地产基金就会转变为股权投资。

 

5、对中国房地产基金未来发展路径的判断

 

市场的发展总会经历一个过程,一方面中国市场挣钱的机会和高收益的产品比较多;另一方面为了维稳形成了刚兑的状态。这也造成了,目前对于投资来说,更需要的是有担保的债权。

 

这也是目前基金发展过程当中两种拉力,一种是政府拉着你走上正规化发展道路,成为股权投资基金。另一方面市场的力量往回拉,将股权投资基金变成债权基金。但在这个拉锯的过程中,市场自身的发育要求还是向着股权基金转变。

 

现在房地产企业,尤其是上市公司,它自身债务和负债率都非常高。如果再发行债权性质的房地产基金,显然将进一步增大负债率,这样的行为得不偿失。

 

随着市场风险加大,企业愿意有人与之分担风险,也就是同股同权。企业在项目风险还没完全解除,在现金流没有转正之前,是不愿意控股的。但等现金流转正,项目风险期过去后,企业倾向于把控股权收回来,这也是做股权基金的一种金融策略。

 

所以,政府监管和企业本身都会有这样的要求,来共同拉着房地产基金走向正规,走向股权基金。

 

6、中国房地产正经历一个L型的筑底调控期,盛世神州基金,未来在战略和策略的调整方面,有哪些思考?

 

盛世神州基金会坚持做股权基金!

 

坚持做股权基金是房地产基金走上正路的一个方式,这也需要社会条件的配合。

 

一方面企业希望监管严格,因为在监管严格的条件下,审查准备登记资格时,实际是堵上了企业的漏洞。尽管其中也有矫枉过正的部分,但利大于弊。

 

另一方面股权投资还有一个好处就是收益的优良性。这关键还在于企业自身能否看准合作单位和投资项目,同时也要求有更高的项目把握和监管水平,要提高在融投管退四个环节的基本功。

 

此外在把握大方向的同时,盛世神州基金在业务方向上也会做房地产的上下游和创新项目投资。

 

7、如何看待不动产资产管理,当下的困难和未来的发展路径?

 

这阶段的调控,这会产生一个积极的结果,能使资产价格的飙升虚火慢慢地泄下来。

 

国民经济正处于一个虚胖的状态,如果出现问题,经济就会一泄千里。而现在提出去杠杆便是进行点位泄洪,使得资产价格保持在一个正常的水平上。来看的美国行情,尽管美国房价也有虚滑,资本价格也出现下滑,但是终究比我们的房价结实得多,这意味着租售比要能算清。

 

我相信,经过一定时间的调整会使房地产的价格趋于合理,当然需要考虑通货膨胀的因素。这是一个双向的过程,资产泡沫慢慢减少,价格趋于合理化,到那个时候盘活所有的房地产存量才会有机会。


                                                                                           睿和智库 地产资管网

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