博鳌特写 李万明：明年可能会真的推出REITs

2017-9-8

 

在过去数年间，REITs一次又一次被推到台前，但由于缺乏政策或税收方面的支持，严格意义上的REITs在国内一直无法破冰。

“我相信明年可能会有一批REITs首先推出。”8月9日，在2017博鳌房地产论坛直播间中，盛世神州投资基金首席执行官李万明如此表示。

李万明指出，包括证监会、财政部及发改委在内的各部门都在有意识地往REITs方向走，未来也许会挑选一些好的项目、好的资产进行试水，“可能首先会是PPP项目，或者是廉租房，但是紧接着可能有一些长租住宅或者租赁住宅，当然也包括一些区域的写字楼陆续推出。”

不过他也指出，国内与国外真正的REITs还存在着一定的差距，租金回报率较低就是原因之一，“国内的租金收益的回报只有2%-3%的水平，但国外多半会有4%-5%的收益的要求，最差也要有3.5%以上的水平。”

他认为，要缩小两者之间的差距，首先是要在供地上做到合理化，使得未来的租金回报能够满足投资人的收益要求，如此一来，便可以将一些项目转为公众持有。

“我们国家有些大城市，在新供地的比例上已经往这个方向考虑了，未来将会有更多的长租公寓或者长租住宅推出。”

李万明以7月份上海出让的两宗地块为例，彼时上海两家国企开发商分别以7.24亿、4.24亿元拿下浦东新区张江南区、嘉定区嘉定新城两宗租赁用地，楼面均价仅为5569元/平方米及5950元/平方米，“按照那个地价，如果正常经营，租金回报率能达到5%、6%，完全可以通过这种方式再复制。”

同时，REITs较强的吸附能力，在为社会投资人提供一条新的融资渠道的同时，也为企业提供一条回笼资金、退出的渠道。所以，在REIT逐步发展的情况下，“未来再推出（租赁用地）的时候，民营企业也可能会加入这种土地的竞拍，开发好以后，推向REITs。”

不过，在将成熟的存量资产打包设立REITs在公开市场出售之前，房企首先需要进行项目的前期开发和运营，一般来说，REITs并不参与这一部分的资金投入。

李万明介绍称，目前房地产开发端主要有三笔资金，除了自有资金和开发贷外，就是私募资金，“在REITs作为支撑退出的情况下，私募基金完全可以支持开发商进行持有物业的开发建设。”

谈及房地产行业未来发展方向，李万明引用上半年房企销售数据指出,Top10房企销售额已经占到31%，房企转型和行业集中度越来越高是必然的，“这意味着原来任何一类房企都能够存活、能够过得比较舒服的日子不再有了。”

在这种情况下，房企主要通过以量取胜，注重规模与销售总额的持续扩大，因此，中小房企被并购将成为行业的常态。

李万明表示，这主要存在两种并购模式，第一种是完全被大企业收购，未来的开发利润都归于大企业。

第二种是在并购基金的参与下，引入大型房企合作，进行后续开发代建，使得产品开发质量可控，实现资金的快速回流。而且，在这种机制下，项目的大部分利润由中小房企享受，并购基金及代建房企只是分享一部分。