张民耕：基金最终要回归股权投资的本质

2016-12-15　

    房企正在经历大分化、大转型的当下，作为行业资金端的房地产基金，在经历了前几年的一番群魔共舞之后，终归大浪淘沙，始见真金。未来，房地产基金如何回归基金本质？在新的市场环境之下，基金的作为之地在哪里？

       本期对话嘉宾是全联房地产商会副会长、中国房地产投资基金联盟会长、盛世神州基金董事长张民耕。

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       在张民耕看来，基金最终要回归股权投资的本质，并购基金、准不良资产处置变现、经营性资产盘活都是未来基金机会所在。

       对于基金海外投资，张民耕表示，“到了美国市场就别想做中国人的生意。无论写字楼还是公寓，如果住户超过30%中国人的话，美国人就不会来。”

　　 和讯房产：在目前热点城市调控、三四线城市去库存的市场环境下，房地产基金有哪些新机会？盛世神州如何在这种市场环境中做布局？

       张民耕：现在房地产市场已经到了需求相对满足阶段，未来主要是改善型需求占主流。在这种市场之下，房地产基金可以做的就是回归到基金的本质（股权投资）。前几年，市场需求饥渴，大量基金做成了债权，事实上，基金应该回归本质，即真正的股权类投资。

       在基金回归本质的形势下，盛世神州主要从三方面来做：
       一是做并购基金。我们已经和金融机构成立并购基金管理公司，以帮助中小房企“体面”退出市场。在9·30之前，我们看到部分热点城市市场火爆，但本质上这是大房企的盛夏，而中小房企已经进入过冬阶段。从长远看，中小房企对于自己的生存和发展要好好思考。不但是产品、经营策略、投资区域等方面做好定位，最重要的是去留的定位。
       二是各类金融机构的“准不良资产”处置变现，对于房地产基金也是一大机会。所谓“准不良资产”是指已经违约或即将出现违约，但金融机构不愿做成不良资产，我们可以想办法帮助解套。有些准不良资产本身资源比较好，可能因各种原因导致销售不畅，完全可以通过低成本资金，加上深入的管理，助其解套。
       三是经营性资产盘活。我们正在争取做商业地产的类REITS，把固定资产盘活。这方面目前我国也处于探索阶段，还没有成功经验。

       和讯房产：盛世神州美元基金投资走在前沿，有哪些经验可供借鉴？未来在海外投资有哪些新布局？

       张民耕：盛世神州是双轮驱动，在做人民币基金的同时，也在做海外投资基金。我们是目前少数房地产海外基金投资中有成功退出案例的（目前很多基金刚走出去，很少有成功退出案例）。盛世神州已经有3个退出项目，收益测算平均在20%-25%。

       我们看好美国市场上的刚需，出租公寓是刚需中的刚需。盛世神州从2012年进军美国市场，目前已在8个城市做了22个项目，5600多套出租公寓。海外投资有一点需要特别注意的是，到了美国市场就别想做中国人的生意。无论写字楼还是公寓，如果住户中超过30%是中国人的话，美国人就不会来，因为大家在习惯、文化等方面不同。

       未来我们的海外投资会更加细化，一方面是城市分布上，以前主要是一二线核心的口岸城市，未来也会布局美国内陆芝加哥、拉斯维加斯等三线城市。另外，会对市场进行更多细分。

       和讯房产：盛世神州作为国内最早做房地产私募股权基金的管理公司之一，您认为经历了这几年的发展和洗牌，基金行业目前的状态怎么样？未来的发展趋势是怎样的？

       张民耕：2013年被称为“基金元年”。那时房地产基金联盟刚成立时至少有一两百家在做，现在剩下的并不多。目前，真正在专心致志做房地产基金的，也就十几家。过去几年里，多数基金都进入了一个误区，就是把股权基金做成债权基金，结果很多项目没选好，投入之后，项目崩溃了。这些基金公司的问题，一是没有专业核心竞争力；二是对项目的价值发现、安全监管缺少办法和措施。一哄而上的结果是，做债权最终收不回来。对于很多小型基金公司而言，出现一两个项目投资失误，只能退出市场。

       现在很多大型房企都在金融化和基金化，未来的趋势应该是朝着美国房地产开发模式那样发展。