张民耕：“投资是一种生活方式”

2016-03-13    来源：盛世神州

    2016年3月12日，第六届投资美国高峰论坛在沪举行，盛世神州基金董事长张民耕先生应邀出席，并就中国投资人、中国企业走出去等相关问题发表观点。

    为什么说是中国企业、成功人士要投资?我有一个非常好的朋友，以前是书商，做书非常成功，在2005年的时候，也就是10年前已经有2千万了。那时候他说，我就可以歇着了，于是就打高尔夫，不再继续投资。

    而我认为，成功人士、成功企业一旦成功以后，投资不仅是生存方式，更是生活方式。如果停止了投资，生活可能就永远停在那个层次上了，不能再随着时代发展而发展。因为货币在贬值，物价在高涨，资产在消耗，如果不投资就跟不上时代。

    人的一生是有限的，我们可以通过各种方式来拓宽它的深度和广度，对于我们投资人和投资企业而言，在安全边际可控的范围内，应具有开拓精神与冒险精神，在行业里不停地创新，就会收获更多的价值。

    为什么要投资美国——良好的信用市场带来稳健收益

    中国企业为什么要走到海外去?我有两句话：第一个叫房地产无国界；第二，首选地是美国。这是我非常深的一个感触，2009年，我们全国工商联的房地产商会到南加大去参加一个会议，会议的议题就叫“房地产无国界”。那时候觉得这是一个口号，既然是口号，我也研究一下，我就从洛杉矶开始，一共走了7个城市，我发现那时候在经济危机之后，房价特别便宜，投资的空间还特别大。开始就是让我爱人、孩子，开始一套一套的买，小规模的试试，结果效果不错。然后我们就在亚特兰大开始大规模的买，买了140套的公寓做出租。

    这个过程当中发现两个问题:第一，美国市场规则非常清晰，对于外来人士没有任何歧视，只要你按市场规则办，一样给你贷款；第二，美国的市场是非常讲信用的，违约成本很高。所以签完了协议，基本上加强监管就可以很顺利的执行了。这是我特别深的两点体会。我在中国和美国都有房地产方面的投资，在中国用的人，大概相当于美国管理员的十倍。就是说，如果一样的规模，美国用的人少。为什么?因为美国的市场信用非常好。另外还有一个，我们还做了个研究，就是拿全世界的房价和全世界的房价收入比做比较。房价高，收入低是红颜色的，房价低收入高，就是绿颜色的。这么一看，祖国山河一片红，所有城市都是房价高、收入低，没有投资价值了。而美国，除了旧金山、纽约，其它地方一片绿，说明美国投资的空间还是很大的。我们的经验证也明是那样的。我第一个项目和第二个项目已经在退出了，我们那时候进入的时机特别好，平均的收益大概有20%多。再加上去年一年货币的增值、贬值，大概有平均25%的收益。

    再就是中国的企业到那边儿投资，除了注意美国的法律、美国的税收，确实要注重和美国当地的企业深度的融合。在中国我做房地产投资，我们有一个规则叫“开心”。到了美国，除了“开心”，还要“地点’，合作伙伴的选择非常重要。我们在美国的投资，我们作为主要的投资人，美国的开发商替我们去开发，我们监管整个过程。因为他们非常守信用，非常守约。而且他们特别懂得美国市场，这样合作就非常顺利，收益非常好。

    大资金下的定价权——打败黑石赢得资产包

    中国企业怎么走到海外去？就是要抱团打天下，单枪匹马的资金是有限的。美国市场那么大，要有大资金才有大的发言权和大的定价权。我们的第二期美元基金收购了休斯顿2596套房，9个社区的公寓，这个规模特别大。小资金的话人家根本就不跟你谈。我们在国内就联合了很多人，包括何董事长，也是私人投资，也是我们的股东和合伙人，一共联系了国内大概7、 8个大的投资人，然后又联合了以色列的保险公司，联系了一个美国的保险公司，我们三家在竞标过程当中，我们居然战胜了美国的黑石拿到了资产包。这个资产包我们是抱了个金娃娃。

    这就是大资金就可以做大事儿，其实我们三家结合起来是7400万美金，然后就可以贷到1800万美金，这样就可以把我们的资产做起来。所以就是抱团打天下，导美元共舞，这是我们到美国投资非常深切的一个感受。

投资美国的建议——注意法律与税收

    投资美国的建议，我想一定要注重美国的法律和美国的税法这两个东西。我刚才说过，美国违约成木非常高的，所以在签合同的时候，按照前面嘉宾的话说，要请最好的律师事务所，请最好的会计事务所，由他们做好前面的工作。这是和我们中国特别大不同，我们中国两个老板一握手，三张纸，合同一签就办了。美国的合同文本是国内的10倍、20倍，这也是我特别深的一个感触。有一个项目，我们两个老板都已经握手了，现在合同文木已经在改第20稿。为什么?因为要把所有今后可能发生的东西先想到，实在想不到的以后再说，但想到的要先规定下来怎么处理。这就为以后不打冤枉的官司，拖时间是很讨厌的。

    第二，美国的税是特别严格的，别的税我不清楚，房地产的税我非常清楚。各国政府和中国政府一样，都向房地产投资人大大拿税的，那时候你一定要有思想准备。项目持有的时候越长，税收越少。还有一个，持有了以后，如果你卖掉一个项目，不分红，用来再扩大、再生产，美国的税还有优惠，还有1031条款，可以继续投资，就是扩大规模。当然，这里面你要花钱，去做财务重组，从银行那儿把本金多借点出来。总之，法律和税是我们中国企业特别特别要注意的，谢谢!