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媒体报道

张民耕:“投资是一种生活方式”

2016-03-13    来源:盛世神州

 

    2016年3月12日,第六届投资美国高峰论坛在沪举行,盛世神州基金董事长张民耕先生应邀出席,并就中国投资人、中国企业走出去等相关问题发表观点

 

   

    为什么说是中国企业、成功人士要投资?我有一个非常好的朋友,以前是书商,做书非常成功,在2005年的时候,也就是10年前已经有2千万了。那时候他说,我就可以歇着了,于是就打高尔夫,不再继续投资。

 

    而我认为,成功人士、成功企业一旦成功以后,投资不仅是生存方式,更是生活方式。如果停止了投资,生活可能就永远停在那个层次上了,不能再随着时代发展而发展。因为货币在贬值,物价在高涨,资产在消耗,如果不投资就跟不上时代。

 

    人的一生是有限的,我们可以通过各种方式来拓宽它的深度和广度,对于我们投资人和投资企业而言,在安全边际可控的范围内,应具有开拓精神与冒险精神,在行业里不停地创新,就会收获更多的价值。

 

    为什么要投资美国——良好的信用市场带来稳健收益

 

    中国企业为什么要走到海外去?我有两句话:第一个叫房地产无国界;第二,首选地是美国。这是我非常深的一个感触,2009年,我们全国工商联的房地产商会到南加大去参加一个会议,会议的议题就叫“房地产无国界”。那时候觉得这是一个口号,既然是口号,我也研究一下,我就从洛杉矶开始,一共走了7个城市,我发现那时候在经济危机之后,房价特别便宜,投资的空间还特别大。开始就是让我爱人、孩子,开始一套一套的买,小规模的试试,结果效果不错。然后我们就在亚特兰大开始大规模的买,买了140套的公寓做出租。

 

    这个过程当中发现两个问题:第一,美国市场规则非常清晰,对于外来人士没有任何歧视,只要你按市场规则办,一样给你贷款;第二,美国的市场是非常讲信用的,违约成本很高。所以签完了协议,基本上加强监管就可以很顺利的执行了。这是我特别深的两点体会。我在中国和美国都有房地产方面的投资,在中国用的人,大概相当于美国管理员的十倍。就是说,如果一样的规模,美国用的人少。为什么?因为美国的市场信用非常好。另外还有一个,我们还做了个研究,就是拿全世界的房价和全世界的房价收入比做比较。房价高,收入低是红颜色的,房价低收入高,就是绿颜色的。这么一看,祖国山河一片红,所有城市都是房价高、收入低,没有投资价值了。而美国,除了旧金山、纽约,其它地方一片绿,说明美国投资的空间还是很大的。我们的经验证也明是那样的。我第一个项目和第二个项目已经在退出了,我们那时候进入的时机特别好,平均的收益大概有20%多。再加上去年一年货币的增值、贬值,大概有平均25%的收益。

 

    再就是中国的企业到那边儿投资,除了注意美国的法律、美国的税收,确实要注重和美国当地的企业深度的融合。在中国我做房地产投资,我们有一个规则叫“开心”。到了美国,除了“开心”,还要“地点’,合作伙伴的选择非常重要。我们在美国的投资,我们作为主要的投资人,美国的开发商替我们去开发,我们监管整个过程。因为他们非常守信用,非常守约。而且他们特别懂得美国市场,这样合作就非常顺利,收益非常好。

 

    大资金下的定价权——打败黑石赢得资产包

 

    中国企业怎么走到海外去?就是要抱团打天下,单枪匹马的资金是有限的。美国市场那么大,要有大资金才有大的发言权和大的定价权。我们的第二期美元基金收购了休斯顿2596套房,9个社区的公寓,这个规模特别大。小资金的话人家根本就不跟你谈。我们在国内就联合了很多人,包括何董事长,也是私人投资,也是我们的股东和合伙人,一共联系了国内大概7、 8个大的投资人,然后又联合了以色列的保险公司,联系了一个美国的保险公司,我们三家在竞标过程当中,我们居然战胜了美国的黑石拿到了资产包。这个资产包我们是抱了个金娃娃。

 

    这就是大资金就可以做大事儿,其实我们三家结合起来是7400万美金,然后就可以贷到1800万美金,这样就可以把我们的资产做起来。所以就是抱团打天下,导美元共舞,这是我们到美国投资非常深切的一个感受。

 

投资美国的建议——注意法律与税收

 

    投资美国的建议,我想一定要注重美国的法律和美国的税法这两个东西。我刚才说过,美国违约成木非常高的,所以在签合同的时候,按照前面嘉宾的话说,要请最好的律师事务所,请最好的会计事务所,由他们做好前面的工作。这是和我们中国特别大不同,我们中国两个老板一握手,三张纸,合同一签就办了。美国的合同文本是国内的10倍、20倍,这也是我特别深的一个感触。有一个项目,我们两个老板都已经握手了,现在合同文木已经在改第20稿。为什么?因为要把所有今后可能发生的东西先想到,实在想不到的以后再说,但想到的要先规定下来怎么处理。这就为以后不打冤枉的官司,拖时间是很讨厌的。

 

    第二,美国的税是特别严格的,别的税我不清楚,房地产的税我非常清楚。各国政府和中国政府一样,都向房地产投资人大大拿税的,那时候你一定要有思想准备。项目持有的时候越长,税收越少。还有一个,持有了以后,如果你卖掉一个项目,不分红,用来再扩大、再生产,美国的税还有优惠,还有1031条款,可以继续投资,就是扩大规模。当然,这里面你要花钱,去做财务重组,从银行那儿把本金多借点出来。总之,法律和税是我们中国企业特别特别要注意的,谢谢!

 

 

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