张民耕董事长在全联房地产商会论坛做精彩发言

2014-12-15   

    2014年12月13日，张民耕董事长应邀参加全联房地产商会2014年会，并在“中国房地产企业的全球化战略”主题对话中做了精彩发言。

盛世神州房地产基金管理公司董事长张民耕

    张民耕：对外投资冯仑是走在前面的，我们就跟着一起走了。我有两个体会，

    第一，今后对外投资，尤其是对外的房地产投资将会成为我们财富管理当中的一个标准配置。讲三个小故事，第一每次去美国经济舱可以有不满的，头等舱和商务舱一定是满的，而且每次都能见到一两个哥儿们，可见大家都在往外走。

    第二，前天是冯仑的老外合作对象，纽约世贸中心的承建商我们一起吃了饭，我说我跟历史的传奇在吃饭，这个老犹太人在“9.11”前的6个月把双子座买下来了，特别有意思的是他保了一项全额的保险，还保了一项简直使人想不到的险叫战争险，他还说了一句话是我以前没有听到过的，他说后来发现这两个双子座这块地维修、维护和重建是你的责任，于是他就拿到了这块地永远的建设权，现在他在这块地上又规划了四座楼。他够有钱的吧?买双子座的时候30亿美金，现在光这一规划，130亿美金，但是钱还不够，他到中国来融资来了。你说是不是也是一种趋势?说明中国人钱多，其实不傻。

    第三，美国的十年间以后带来非常深刻和广泛的，一个是世界各国都考虑别让美国把所有投资者的钱都引过去了，于是也纷纷放开。另外十年间对中国人的行为有很多的影响。我举一个小例子，我有一个小的合作伙伴很年轻，他自己做高端旅游，双十一这一块66666块钱做中国和美国的往返机票他卖了3000张，你想想会产生多少旅游和投资效益?另外我们在美国总会碰到很多华人美国的经纪，现在任何美国的房地产公司，华人工作人员成为一个标配，要不然拿不到华人的销售。今后对国外房地产的投资上可能会成为资产的一个标准配置，占20%、30%。还有一个，到国外投资必须尽快的找到我们自己合适的模式。昨天跟一个外国朋友谈，那么多中国的开发商一个一个在美国开发，我一则喜，二则忧，美国是有工会的，工会及其强大，有工会的建筑公司和无工会的建筑公司的成本大概有30%的差距，如果你的是贪图便宜，雇了非工会的公司，你的麻烦就会很多。

    我和盛世神州基金一起就找了一个美国刚需当中的刚需，就是租赁市场，它能抗风险，经济好的时候不是先买房而是先租房。经济不好的时候，首先是买方市场进入了租方市场。另外也符合潮流，马佳佳说的90后不买房，在美国我是真体会到了90后不买房，年轻一代怕担更多的责任，所以美国年轻一贷租房租得非常厉害。另外追求的是24小时具有服务的生活环境，24小时有社会交际、有精神生活的生活方式，这就是在城中村，在公寓楼，我们合作的开发商当中他们盖的公寓是新派公寓，房间不一定大，但是弄的很舒适，公共活动空间特别舒服，游泳池、烧烤吧，搞派对的地方，还有影院、计算机房、健身房，公共空间可以让你24小时用起来，可以减少一点自己的居住面积。这种趋势在美国是很盛行的，甚至于开发商都说美国年轻人回归市中心，回归到公寓里来。我们就想做这样的东西，现在感觉这种模式是比较成功的。现在每季度分钱，物业的增值非常快，两年前投的，现在有一个项目已经百分之百增值了，马上可以退出。一年前投的大概有37%的增值。

    当然各自的能力不一样，各自的偏好不一样，迅速的找到适合自己在海外的投资模式是很重要的。谢谢!