大并购时代下的房企转型与金融战略
2014-10-28 来源：和讯房产
10月28日下午，第十二届中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会在北京召开。本次论坛主题为“大并购时代启航”，著名经济学家李稻葵、住建部政策研究中心主任秦虹、华远地产董事长任志强、首创集团董事长刘晓光等经济学领域精英、地产行业一线大腕齐聚一堂，就地产新经济时代的话题展开深度思考与交流。和讯房产全程进行了报道。
在第一场圆桌论坛环节，开发商及金融投资者进行了一场有关房企转型与金融战略的思想交流。以下是圆桌论坛实录：
主题：大并购时代下的房企转型与金融战略
主持人：高维资本CEO孙刚
嘉宾：山水文园集团总裁张晓梅
路劲地产董事局主席单伟豹
一方集团副总裁刘永旺
沿海绿色创投有限公司总裁夏向龙
盛世神州房地产投资基金董事长张民耕
首创财富投资管理有限公司董事总经理杨本军
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷
德信资本合伙人、首席投资官 桂雄飞
主持人孙刚：这一次圆桌论坛都是重量级人物，刚好主办方精心挑选四位开发商代表，还有四位做好投资代表，可能会是一场精采的对话，台下如果有朋友有特别有意思的问题，也可以给工作人员，让他们给我们带过来，先给大家打一个招呼。
第一个问题，大家看到的目前变化是什么？你可以看到是一个趋势，也可以说你怎么变的，也可以怎么转型的？
刘永旺：这个公司对于很多人比较陌生，主要是地产开发集团，现在布局主要在金融领域、传统地产、文化旅游，包括在产业园开发，这方面都有涉猎。总体而言主持人这个话题用一个字形容现在对当下的感觉，就是“融”，不管今天命题对于地产开发还是对于金融大背景，我觉得这个“融”字最能代表我内心的感觉。
从两个方面来看：包括经济学家、包括大咖在介绍自己对于当下形势的看法，都会提到现在整合，包括现在这种政策层面的变化，比如金融领域里面看到以往都是国家在垄断，现在民间资本也很汹涌，甚至达到了众筹，类似人人贷、P2P，相信将来有更多的精彩和空间。
包括地产开发，将来会不会有众筹时代，将来终端用户拥有定价权，都具有想象空间，总体而言“融”是一个大的主题。甚至在传统的房地产开发领域，主题在不断的变化，由住宅火到商业地产，商业地产火到旅游地产，还有产业地产，大健康、大数据等等，总的来说所有的似乎边界越来越模糊。包括金融也是一样，各种方式现在变化最多还是金融领域，最上游领域里面开始，“融”最能形容对于当下形势的感觉。
张晓梅：刚才讲羊毛出在猪身上，事实上刚才李辙介绍的时候，我认为这个时代用杰克·韦尔奇的一句话来说，这是一个变化的时代，无论发展速度和变化格局都发生了翻天覆地的变化。如果用两个字形容现在的变化，我认为就是“本质”。刚才在讲到很多产业和讲到很多变化趋势，其实都忽略一个背景，中国改革开放30年的发展，发展到今天，我们今天事实上让所有的事情回到本质，比如原来消费是公款消费，原来接待是公款接待，而原来的设奢侈品全是公款的奢侈品，所以我们习惯这样的现实，我们卖房子的时候也认为有的地方建了房子就可以卖出去，所以房地产商不会关注住户的感受，不会去关注园区安全，更不会关注园区人与人之间的成长，所以就打造了中国传统特色快速发展过程中一种刚需市场。到今天，很多人问我说怎么看待这个趋势，我认为这是一个好时代开始，这个时代到了今天，就像空气雾霾到如此严重的时候，当所有人，无论是多么高层的领导，当所有老百姓都呼吸同样有毒空气的时候，我们回到事物本质就是，我们必须关注环境，必须关注产业本身，必须关注用户的感受，所以房地产到了什么时代？刚才讲的结论就是，回到了最本质的时代，做我们应该做的事，否则我们真的会为此付出沉痛的代价。我讲的是，无论下滑或者不下滑，无论上升，无论互联网，无论金融发展到怎样的阶段，其实最终的本质你抓住的时候，任何的企业和我们的生活都会有更长久的生命力。
张民耕：我是做房地产金融的，我发现开发商永远缺一笔钱，比如扩大规模的时候，或者是不简单开发而是经营的时候都缺一笔钱，于是开始给开发商找钱，刚才两位发言我特别有启发。第二个字是本质，再接着说，第一个说的融是金融。
第二说本质，怎么达到这个本质？怎么回归本质呢？对于我们企业来说更切身就是要转型。这个转型的感觉是非常强烈的，就是你不转，转不转关系到你的生死存亡，而且转的方向是什么？转的方向是把简单的开发地产要做成金融地产，或者真正达到把房地产的回归本质，房地产本质上是金融。顺便介绍一下我的企业，我是做房地产金融，开始五年主要是做国内的，逐渐逐渐做到美国，做到美国以后反过来从它的老师当中也感觉到美国人把房地产定位是一种金融产品，确实非常有道理，以至于整个模式。说到底以前我们理解香港模式其实很表面化，就是认为生产各个环节由各方专业人士来做，而不是一条龙吃到底，现在看来最本质是把房地产作为金融来做。在美国实际上是开发商、投资商和消费者和经营者，各个链条都是用金融的链条来贯穿起来了。
今后转向一个什么样的形势呢？比如现在说并购时代来了，我和单主席，我和东方资产，我们都成立了并购基金，并购基金有了发展方向，怎么发展在今后的路径呢？实际上就是要把所有的产品做成一种金融类的产品。并购过程也是这样的，开发商出一部分钱，比如1/3，我们募集更多的资金，使得资本金部分得以满足，然后今后银行不会像以前那样冒非常大的风险，银行认为承担更多的风险，拿了更小的收益，今后是根据风险不同获得不同的收益。并购时代的启航，确实这个题目出的非常好，以后启航了，从国外学习的香港、美国、几千、几万、几十万家房地产企业慢慢并购了，到香港，美国也是非常少。中国确实不需要现在按照国际统计局是8.5万家房地产，在这样一个并购时代，各自根据自己的特性，根据自己的市场能力和金融能力，在这个并购时代，有的成为并购者，有的成为被并购者，被并购者有一个全身而退的路径也非常好，在这个过程中有的是开发商，有的是资本供应方，有的贷款供应方，个人找到自己的位置，按照自己的能力定型自己今后的路径，来实现自己的转变，很可能是最可能的机会。
孙刚：可能很多房地产产品都是跟金融相关的，很多国外大的房地产开发商本身都是做金融的。
单伟豹：两个方面：地产方面的趋势，取消了限购，取消了限贷，是回归市场经济一个很正确的方向，我觉得未来立场，我在每一次博鳌论坛都从来看不好，就像今年说年底会反弹，我们GDP增长还是保7、保8，人均可支配收入每年都是20%几的增长，我们城镇化还没有慢下来，这三个最基本条件在的话，房地产绝对不可能不好的，怎么做？就看有没有核心竞争力。2013年达到房地产供过于求的阶段，以前十年基本上每年达不到真正的需求，将来增长看你自己的实力，看你自己核心竞争力，而不是这个市场很大的快速增长赢得每个企业都可以增长的。
房地产企业应该怎么做呢？目前来看很重要的东西，房地产必须金融化，房地产其实是一个金融比拟操作房地产更重要的产业，要么自己去参加金融一方面的东西，要么你和金融机构去合作，这是必然的趋势。抄香港是不对的，因为香港是一个城市，老牌的房地产商资金非常浓厚，所以完全可以慢慢拿地等十年才开发，但是这在中国是行不通的。
我们真的应该和美国去比，美国大的房地产不多，大的基金很多。基本上我们去拿的项目全是和基金合作的，就是说基金拿到土地，他有钱找开发商，找IOP去合作投资，这个模式我觉得将来在中国一定会流行的，而且中国学东西都很快的，大概5年到10年，中国基本上真正开发商变成轻资产，5%，10%的投资，这是一定会来的。无论是房地产商或者是金融机构都预备大时代的来临。
另外，传统的房地产就是我们商业综合体、住宅也是可以做的，但是目前大家注重到底，以前说我的客户需要什么，现在我们比较宏观了，就是其实这个地方或者起码这个区需要什么，人民需要什么，城市需要什么，国家需要什么，在这个层面上就不同，刚才有一个很好的，就是山水文园董事长说的，大企业要和国际接轨，中企业和国家接轨，小企业和地方接轨。其实所有开发商看的大趋势就是在注意，其实不是生产给人家，而是你要生产一些人家要的东西，就是大是国家要的，小是地方上要的东西，而是满足不同的需要，产业地区将来起一个主导的地位。山水文园在全国十个，那些东西都是人家缺的。房地产的金融化或者和金融合作，产业地产是主要的方向，这是将来房地产要做的好是必须的方向，谢谢。
主持人：谢谢单总，强调了核心竞争力在变化中非常重要，同时阐述了你对于如何满足市场的新需求看法。
欧阳捷：我是新城控股的欧阳捷。新城控股是江苏起家的企业，总部在上海（楼盘）。去年销售超过200亿，是全国仿间企业20强，专注在住宅市场和商业地产。刚才回到主持人提的问题，这个变化。我想谈一点个人想法，首先我们听了任志强先生的观点，其中有一句话我个人觉得还是有一点疑问的。就是他一直在猜中央政府在做什么的，其实批评了很多年中央政府过去的政策，但是还是在猜中央政府做什么，而现在市场其实已经回归了，回归到以市场为主导，这个话不是现在说的，是去年新一届中央政府上台以后就明确讲了，当时我们还没有意识到，很多人没有看到，现在其实我们应该看得很清楚了。为什么现在房地产市场大家觉得出现供大于求呢？其实是回归的结果。因为2005年到2009年，全国住宅土地供应年均是6.48万公顷，2010年到2013年年均住宅土地供应是12.23万公顷，几乎翻了一番，这就造成目前看到全国住宅土地市场和全国的住宅供应市场几乎看不到供不应求，大量的供应出来。
而且现在看到一个很奇怪的现象，香港资本市场已经不把土地储备作为房地产企业的加分项。为什么？因为大量的土地储备消耗了大量的财务成本，而现在的囤地模式不适合中国房地产市场。我们现在看到全国的在建施工面积达到65亿平方米，什么概念？去年住房竣工面积7.8亿平方米，我们65亿平方米用8亿时间竣工，2000年的时候只需要两年多一点时间。这么多在建施工面积囤积在这儿，这么多大量土地储备囤积在这儿，这么多新的土地供应在这儿，我们的供应已经天量了，这么大的天量，但是需求，我们现在分析了全国的城镇化，全国的城镇化速度其实在放缓。北京2000年到2010年均增长人口是60.4万人，而2010年到2013年年均增长51万，年均下降9万多人，与此类似的是上海，广州、深圳都是同样的，广州、深圳从年均30多万下降到近3年的年均个位数，几万人。这几万人意味着什么？就是千万人口年均增长接近人口的自然增长率，换句话说几乎没有外来人口了。这就是我们的需求端没有上来，而需求端每年城镇化是一个百分点，我们的住房建设速度每年5个百分点的增长，4个百分点增长靠存量人口消化，而增量人口跟不上来，这就是我们现在目前面临的为什么普遍的供大于求的局面。
所以去年我们大家都没有意识到这个问题，为什么上海、北京房价涨了20%，中央政府不出台任何政策，放任你。其实我们是后知后觉，中央政府是先知先觉，已经看到了这一点了。所以回归市场，所以这是我们最大的变化，这个变化看清楚以后，我们就意识到现在房地产市场第一是去库存，必须加大力度去库存，如果不去库存，我们房地产市场形势还会继续化，新开工面积继续往下降，这是一个必然的现象。是不是会回升？可能略微有所回升，但是长期来看我们认为至少5年时间房地产投资规模还会继续下降，增幅还会继续下降，会不会降到0以下，我们不知道，这是经济学家研究的。新开工面积在继续下降，土地购置面积在继续下降，这是必然的，所以这几年时间都会出现。
第二，去产能。全国房地产企业有多少家？2012年8.9万家，2013年全国统计数据没有出来，我们看不到，统计局没有告诉我们，2013年几乎不会下降，因为2013年市场太好了，未来一定会下降，全国房地产企业需要多少家？去年竣工10亿平方米，如果按照10平方米这是一个小盘，需要1.1万的房地产企业。所以，90%的房地产企业都必须要淘汰出局，这就是去产能的过程，所以我觉得这是未来最大的变化。
孙刚：欧阳总强调了去库存，去产能。
杨本军：刚才主持人讲到了四位是房地产开发的，我是搞金融的，我更多从金融角度上去看待并购，因为我们讲房地产是并购，因为并购产业也好，在所有行业当中都会发现和产生。张总提到整个房地产业怎么并购，包括对未来房地产走势，其实从做金融角度来讲，我们可能投资比较多一些，就是我们给政府做一些基础设施的投资，我们自己也有并购，投行的并购，我们也涉猎一些海外的投资。对于金融来讲，我个人认为我做的实际上是一个产品，对于金融机构来讲是一个行业当中一个产品。我如何去看待房地产并购？我认为未来从现在开始进一步提高，以前差不多都是上了两位数并购房地产业，都是比较稀少的。但是在房地产领域，仁者见仁、智者见智情况下，如何发展房地产企业，在并购产生的时候，我从金融角度去讲，顺应市场和时代潮流的变化，那么应该有的时候希望大家这种并购对行业是有一定良性发展左右的。刚才听到张总说，现在做房地产投资基金，他是一次华丽的转身，并没有离开房地产行业，但是这么多年很多地产商要被兼并、重组，大家持有相对抵抗、反抗的态度，实际上不尽然。因为退一步海阔天空，但是并不是离开这个行业，可以做一些房地产投资基金，也可以随时再回到房地产领域当中来。
目前为止，我们也做过一些研究，比如美国房地产在一百二三十年时间里都跑得赢中国GDP，在中国城镇化进城当中，不管是地产商说，还是做金融行业的人去讲的，但是我们必须要看到人口红利的减少，以及老龄化时代的老龄。现在也讲一制度创新或者是产品创新，做房地产领域就是这种创新，我也听到很多人跟我讲过各种不同版本的创新房地产故事，但是创新基于立足点，必须放眼未来，着眼当前。我的创意太长了，五年以后这个行业我也认为会好，但是我能不能活过五年，我能不能活过今年？在任何行业和领域的波动，一定会给另一批企业创造一些先机，所以首创一直讲，我完全拿金融角度看待中国房地产，就是房地产泡沫我们不会认为有，大概做一些预测，从金融机构得到，至少在大中型房地产商目前为止整个金融方面的需求大概在7千到8千亿的规模。
通过什么样的金融创新手段，跟金融企业去共同维系所有房地产领域大型开发商，跟它保持良好的关系，在中国今年以来持续放松，在金融管制和监管情况下怎么共同一起设计，我们房地产商影响适度保留一部分现金流，而不是把所有资产或者所有现金投入到目前为止你所热爱的房地产领域里面去。我不认为中小企业会死，但是事实上在所有的行业当中都一样，你去找到自己那些最精细、最经典的东西，像服装一样，在欧美，我就是祖孙三代就做西服的，但是继续保持自己能够长期生存。
孙刚：杨总强调产品创新要符合市场需求。
夏向龙：我们沿海创投应该是上市公司里面所有项目都可以做小股东的合讲究合作的开发商和做投资的基金。我感觉房地产行业有望企稳，我认为中国经济的GDP经济下滑，对中国还是不算太坏的事。因为中国整个经济在转型，转型没有找到新的经济增长点，我觉得房地产应该不会出大问题。如果中国经济找到新的经济增长点，我觉得房地产可能问题很大了。所以我觉得这还是有望企稳，有一些机会，我个人感觉房地产短期内有望企稳，不会有问题。我们做房地产金融还是需要合作和创新，其实我觉得这个题目叫并购我不一定认为这是并购，其实并购也是一种合作。目前我并购你或者你并购我，总有一方相当于合作退出，我觉得这就是合作。所以从房地产金融来看，做这一块投资有两个问题，第一个对我们来说最大的，怎么找到一手钱的问题，现在所有房地产企业做的都是二手钱或者三手钱，所以成本很高，我们怎么找到一手钱问题，这是目前思考的问题，我们也做一些尝试，拿到找到境外基金跟我们一起合作成立公司，我们给它一些好项目，让它的基金有业绩找到一些基金，当然从企业角度回报好，我们通过超额分成怎么分回来。怎么找到一手钱问题，就是海外去努力，另外就是国内一手钱现在非常难找，目前我也没有想到好办法。我觉得中国现在胃口特别大，所以一手钱很难找，我们一直希望自己内部怎么改制，或者创造产品，把一手钱找回来。
第二，怎么创造客户需求和机会的问题。这种机会比如困境资产，改良升级，我们都做过，但是怎么创造这个时代的需求，也是一个我们正在思考的问题，也是没有思考好的问题。我坐在这里有两个困惑，第一个怎么找到国内一手钱。第二，怎么创造行业的需求。我也没有什么经验，希望大家有好的经验给我一些指点，谢谢。
孙刚：夏总很谦虚。其实创投基金参与到房地产并购本身就是产品创新，真的很期待。最后请桂总给我们讲一下。
桂雄飞：德信资本是草根性的资本经营公司，我们没有任何的资本背景和企业背景。我本人从事十年的房地产，从房地产转到地产金融四个月的时间，关于房地产的看法我觉得比较重要的就是过去这么些年我的感受，主要是市场的分化。当然这个感受有可能是市场真的在分化，有可能是从业时间长了，看到的事情比以前多了，才知道跟以前不一样，所以这个市场变化，到底是市场变化了，还是我人变化了，我也不是非常确定。关于当下的房地产行业形势而言，我觉得刚才单总提到了土地的交易数据，我手上也掌握了一份土地交易数据，能和单总数据相认证，我的看法是中国房地产市场或者是住宅市场的攻守易形，在2009年第四度就开始了。在攻守易形情况下处于供应过胜的情况下，市场出现很重要的分化。
分化当中，就是以城市二论，全国有三百八九十个城市，每个城市大概扒拉了一下数据，城市供需关系非常严重，人均小于0.1的数据都有，这个差异非常巨大，首先这是一个分化。
从房地产企业角度来说，今天谈到并购，我也非常统一夏总说的并购有什么关系呢？包括欧阳总都提到这些问题，我认为就是对于地产企业而言，我觉得当下的特性可以认为有人辞官归故里，有人星夜赶科场。我们说很多企业消失了，有的淘汰了，不再存在的7万家是淘汰了吗？有可能是获利了结了，企业少一家也不见得是什么坏事。但是这几年观察到一个现象，从大的房地产企业出来的，有一定的管理能力，或者一个小的团队，投身金融行业有，自助创新也相当多，我也见到好多例，我见到都是成功例子，没有成功的例子我可能没有机会见到，这可能是房地产行业人员的分化。
关于资金的分化也很明显，有人会做风险受益高一部分，有人做受益低的一部分。我想这个行业可能跟我刚刚开始从业的时候给我造成一种最大的感受，就是今天的行业可以用一句话叫做万类霜天竞自由，大家在市场当中寻找适合自己的竞争有适合竞争策略的事情来做，做资金也好，做开发也好，都不错，这是我对行业的开发，谢谢大家。
孙刚：说到变化不少人强调了供求关系的基本面的变化，也点到某些城市的供给面发生本质性的变化。实际上回归需求，包括人性关怀方面的需求都涉及到了。
第二个问题，不管看到市场悲观还是乐观，每个人都看到变化，你们眼中认为新的需求在哪里？也就是有些朋友理解的，你认为新的需求或者你认为房地产业的猪在哪里？这样答一下，新的需求在哪里？每个人不要超过两个点。
刘永旺：我从传统大数来讲，大家反过来看，如果假设从投资人，从开发商角度看他正在干什么，我相信正在干的事情大家都是经过深思熟虑的。投资产出一些什么样的产品，那个就应该是从开发商角度来看，认为需求的所在。一般情况下都不会自己做一个玩具来玩，多数是顺应市场需求做投资，做生产。如果非要总结一下，大类的需求就是在于刚需和所谓的改善，这两类还是市场的主流。
孙刚：刚需和改善是新的需求吗？但是不够亮，不够刺激。张总。
张晓梅：刚才你说猪在哪儿？猪就在这儿，其实我们都是猪，这不是贬义词。事实上人存在，人就有人流，人流带来分流，人流产生商流，商流产生分离开讲两个故事，刚才提到北京宴，有一个组基本的举措，我们讲餐饮业，本来羊毛出在羊身上，吃饭的人一定是赚吃饭的钱，所以在国八条影响下大家都不赚钱了，很多企业就倒闭了。但是杨秀龙发现一只猪，他有一句经典的话就是说，我们所有人都想找风口，风一出来猪就起来了，他不知道怎么找到那只猪。他怎么渡过最大的难关，2003年10月份刚刚开业，开业一个月以后遇到国八条，如此大投资情况下，一天营业额只有2000块钱，我们知道一个企业现金流一旦发生断离以后，这个企业没有造血功能，怎么找到这只猪呢？他想了一个办法。这个办法完全不是餐饮业会做的事，他做了一件什么事情？把餐饮第三层楼，所有餐桌全部撤掉，把原来的大包间布置成了企业的办公室。比如孙刚总，你是一个外地企业，我们很多企业想在北京设办事处，怎么设呢？原来想着到一个写字楼交很高的租金，招一批人，成本很大，虽然想在北京发展和发展政府关系，但是因为成本过大而停止。这个杨秀龙做了一件事，他把办公室布置的富丽堂皇，原来的餐桌变成大的吧台，原来的包间变成企业办公室，把房间里面所有照片全部换成企业发展历程照片。同时当孙刚总进入到房间的时候，第一感受有一个非常职业年轻的助理放在这儿，把所有的企业文化倒背如流。同时你下到楼下突然发现，有一辆豪车放在这儿告诉你，这是你在北京所有出行和接待客人过程中给你用的车辆。
孙刚总特别惊奇，这个东西你带他到现场看好不好？太好了，这得钱多少钱？杨秀龙说了，一切免费。当一切免费你认为这个客户会不会来？你们会吗？一定会来。当这些人都来的时候，然后说我得付出很大的代价吗？不用，一切对你免费，你只需要做一件事，你往我的帐上打100万，这100万随时可退出，但是锁定期一年，退出完了以后，未来所有北京的出行由我安排。所有企业家都希望有一个办事处，有这么好的地方提供这么好的服务，把客户关系拉到那儿了，用短短20天直接融了800万的资金，钱虽不多，但是帮助他度过了难关，进而有了今天从原来营业额2000块钱，变成今天一天营业额100万。
我的总结，我认为对于房地产企业和未来的金融地产企业要解决的第一个猪在哪儿，第一个是定位问题。原来房地产定位下游企业是建筑商，把房子卖了以后就是一个建筑商，但是今天房地产企业应该是金融商或者是服务商，这个定位抓准的时候自然知道需求在哪里。
第二，究竟要赚谁的钱，互联网的思维就是，今天我和你做生意，但是我不赚你的钱，我们共同赚别人的钱，所以今天房地产时代应该赚业主的钱，应该赚跟房地产相关的产业的供应商和相关客户的钱，所以猪永远在那儿，但是我们首先要确认我们能找到猪。第二，我们在盼张家口的风来得更大一点，把雾霾吹跑的同时，可以让雾霾真正飞起来。
孙刚：张总讲的很有激情，看来张总互联网思维应用的真的好，关于你们的问题又来了。你说到的北京宴是你的商户，咱们是开发商，北京宴我看过这个项目，跟这个老板现在成为朋友了，的确是做得不错。现在在华贸和金融街各准备开另外一家北京宴，其实他是在新疆总部一家企业，旗下有20多个品牌，从小嘎子到火宴山到北京宴，他在市场不好的情况下做了非常便宜甚至免费的餐饮培训学校，又把这些爱好厨艺，喜欢生活的人聚到一起，很多都是免费的流量。刚才你举的例子也是很好的众筹的例子，100万可进可退，这口碑就出去了。
张民耕：我讲一下金融思维来看房地产。因为我们的直接客户，我们的需求并不是找房地产的需求，我们找金融企业，就是具有一手钱的金融企业，并购时代是最好的把这些需求结合起来的，未必是新的需求，只要需求和被需求能够结合起来，可能就是我们房地产投行的业务。现在有一手钱的企业需要有挣钱的产品，他们可以去贷款，但是有没有风险？能不能有预期收益，现在越来越没把握了，如果有核心竞争力的，能够为他们提供挣钱金融产品的企业，他们是能够买的，这是一手钱或者一手半钱慢慢会出来的，尤其像孙刚这样的，接触一手钱很多的，以后千方百计想办法跟你合作，一手钱既然要求低风险，又要比较高的收益。现在看遍天下，房地产可能还是比较出钱，比较获得收益，比较安全的地方，这是第一个。
第二，房地产企业需要什么？其实房地产企业永远是缺钱，大企业缺钱，小企业缺钱，万科行不行？万科也缺钱，而且是正在转型过程当中需要更多的钱。万科和恒大，可能还有第三个企业今年都会超过2000亿，如果用自有资金做2000亿，不可能有那么多自有资金做2000亿。现在他们的办法是越来越像国外房地产企业一样，像一个房地产基金。他们需要什么呢？第一，他们需要一手钱。第二，他们需要一流的项目，踏进去不会踏到坑里。这可能就是我们能够发挥作用的地方，我们可以用各种社会组织，房地产的社会组织，房地产是一个相对有组织的行业，不是那么散。通过房地产企业的组织去找到一流项目，如果还能够找到一手钱。第三，现在老百姓手里的钱，中国城乡居民存款余额有40万亿，这40万亿真是富可敌若干国，而这些钱都是没有出炉的。现在股票来了，但是股票确实没有到风起来了猪都会飞的时候。现在整个国际形势和国内的经济形势，股票是像要起，但是很担心会落。除了股票以外还有什么投资？黄金，大妈都被套了，石油跌成50美金一桶了。没有什么产品，可能在一个阶段内还是一个比较好的。怎么引导这些投资人把这个钱拿出来？无非还是找到靠谱的企业，找到好的开发产品，帮助他们比较稳定、安全的能够投资。讲到底，房地产金融企业尤其房地产基金企业就做三个事，一手钱、一流的项目和一流的投资人，不是新的，很可能花很多工夫找，要有新的方法去找。
孙刚：每次听张总评价东西总是说得非常实在，跟您合作很放心。
单伟豹：房地产业务现在人均收入超过15000美元，有的已经过20000万了，基本需求满足了以后，两个企业很重要，一个是娱乐，娱乐是文化，文化产业和旅游产业是非常有发展前景的。而且中国在这两方面做得好不好？一般很有名气的旅游景点你去看，其实软件、硬件都还不够的。
第二个能发展的产业是健康，2025年大概有1.5亿是超过65岁，现在60岁不算年老了，这个产业无限大。不过需求在那一边，但是你能不能做得好，那是另外一件事，很好的需求，很大的市场可能亏得要死，而且中国没有这个模式，在全世界没有那么大规模的健康养老，没有那么大规模的娱乐文化和旅游产业，能借鉴的不太多，能够引入的可能有，但是不太多。
这两个产业其实不全是房地产，房地产是它一部分的硬件，主要还是软件，还是服务。怎么做好不容易，建一个好的养老，或者建一个亿元，能不能建得好，关系不太大，旅游投资多少，结果能不能赚钱？和你投资金额大概也不一定有直接关系。因此服务业，软件比硬件重要的产业，能不能说是房地产我不知道，但是房地产还是在这方面可以做到的，我认为这两个是比较新的，而且绝对有大市场的一个产业，值得去探讨的。
孙刚：单从给了两个从行业角度新的热点，我想大家都认同，一个是娱乐文化；另外是健康和养生方面。这两个是大家很容易理解的热门，在中国经常是这样，投资机构一热门以后，资金自然往那儿流，但是对于投资人来说那一块不是价值洼地了，有的时候是这样的。可是你又给我们一个很好的答案，你市场大，你砸进去可能是赔钱的，核心是你能不能做好，又怎么做好服务和软件，谢谢。
欧阳捷：其实发现新的机会在于人流，人往哪去，哪就有机会。如果按照张总讲的，人都是猪的话，猪在哪，生意就在哪儿。所以这是我们的一个判断，未来哪一个是大机遇，我觉得刚才单总讲的我很赞同，养老和养生这是未来的大机会。我们看看什么地方人满为患？医院。医院比集市人很多，为什么？人们对自己的健康以及老年社会到来，这是我们未来的大机遇。但是未来养老地产一定不是现在挂羊头卖狗肉的做法，一定不是打着养老地产之名然后行卖房之实，这肯定要破产的，这种模式。
第一个，我们要做O2O，就是线下做与地产相结合的医疗、保健、养生的地产。
第二个，线上要去推广网上的诊疗，远程服务等这些东西，所以我觉得这是我们未来养生的方面。
接着张总的话，猪在哪儿？这个猪的问题我是这么觉得，今后房地产要做服务商，可以不要钱买房子，我觉得可以尝试一下，但是一定不是说我卖一套房子做噱头，这一套房子不要钱，一定不是这个。做什么呢？卖房子不要钱，那就做长期服务商，你买了我的房子以后，我做你的长期服务，你的所有服务全部包圆，从生到死全部包圆了，做到这一点我觉得服务商可以做房子不要钱。
孙刚：没有免费的午餐，再也不要挂羊头卖狗肉的商业地产。说到羊也好、猪也好，这是一个比喻，如果真的哪一家开发商甚至是一个跨界的，原来真的不是一个一流的发展商，真给咱们提供一些标准化的免费房，那就把羊放走了，我相信猪会非常昂贵的。
杨本军：这个时候我转换一下角色，我是一个地产商。第一，要解决一个需求问题，其实从我个人来讲我买过好多套房，但是总是不如我买到了以后，我发现不是我想要的那个，开发商忽悠我了。实际上我觉得现在在这种形势下，你要知道客户的需求是什么？当你了解客户需求，不管我们需要旅游、养老等等文化类的东西，你再问问你，你是谁？我觉得人一个重要的东西就是说，你先解决一下你是谁。比如说现在让我搞一个文化旅游的地产，说实话我纯粹就是一个瞎子，我不会做这个料，我是做金融投行的。山水文园就是四不做，要不然解决你是谁，之后你身边能够聚了一批什么样的人才。刚才说挂羊头卖狗肉，这么多年大家一直说住着开发商，我们开发商董事长老总，他想造成一个什么样的小区，那是他的想法，但是我也是到国外去，我发现好多人把自己的小区做成一种产品，就像我每次站在高处看我建造小区的时候，我觉得是一个艺术品，对于我来讲感觉非常震撼。就是这一刻要了解客户，现在老百姓客户需求是什么。刚才几位也去讲，包括我这个房子盖好了不要钱，我其实不同意这个，即使当前大家都死在路上，盖完房子不要钱，去解决别人，比如互联网或者购物等等系列的东西，这一刻作为房地产商来讲，你的聚合、整合能力不够强。
在结合国家现有，43号文件对于地方政府的融资平台大家需要关注。在这个关注过程中，PPP模式也是李克强总理比较推行的，在这一刻，在美国可能需要建设一个有公益项目的项目，然后配一些星级酒店，从做金融角度来说，实际上我看好房地产后续的存量，未来增量不会那么快，即使增长过程中也会在波动当中去增长，有高峰、有低谷，但是后存量市场，各位老总都提到，现在存量市场有多少，我们谁都不知道，国家统计局知道，他想让我们知道是什么，所以我们也不知道。所以某些时候做市场过程当中可能需要我们在谨慎做一些市场倒逼行为。中国市场通过倒逼行为出来的，但是我也奉劝各位，倒逼步子小一点，否则你会触雷的。
夏向龙：我们都是搞地产或者搞金融的，我们都知道猪在哪儿，我们就是抓不着。其实这两个问题：
第一，我们怎么降成本？我们怎么找到一手钱，我们知道猪在哪儿，比如一手钱问题，我们国家监管体系问题，包括我们现在国人的心态问题，包括风险的成熟度问题，我觉得抓不着。
第二，我们怎么降低客户的购房成本，我们如果能让一些相关行业的人帮客户买房的人承担一部分成本，我们也知道这个可能是最好的。但是目前我们现在除了互联网是愿意我去投钱，其他行业不愿意投钱搞这个事，我们也知道这个猪怎么降成本，但是这些企业我们从事地产的我们不愿意投这个钱，把这个猪抓来。那些相关行业的人也不愿意投这个钱，比如养老地产，他希望你买单，然后做出规模以后才降低收费，所以在这个地方是我们地产和相关行业的人，我们为什么老是说互联网思维，就在于我们现在两方没有考虑过，没有考虑好成本问题，所以我觉得猪的问题没有问题，我们主要看看怎么练练自己的水平，怎么抓住的问题。
桂雄飞：说猪在哪里，主要还是需求在哪里，或者需求改变在哪里。国庆节前，限贷、限购政策发生改变，我只谈一个市场小的细节，我认为在我们国家有较大规模的人口，供需关系没有那么恶劣，或者相关比较健康的城市的通行可达的经济型别墅类产品会有很好的产品。对于250平米以下的联排别墅或者是类联排别墅是终极的需要，完全从刚需需求绕到这个，可以绕开大户型的过程，是一个终极型过程，这种限购不管是开发商还是政府供应非常少的部分，这一部分供应严重不足，需求都存在。现在限购政策放开了，这一部分需求成为真正的购买力。
主持人：最近有一些人尝试把大户型做成小户型切开卖，这也是存量里面找新的需求的方法方式。刚才有人提到1：5，刚才没有谈海外市场，大家说的都是针对国内市场的机遇、转型、需求。在座四位开发商的老板已经投资海外市场，或者借助海外房地产基金业务的，能不能举一下手统计一下。张总，前几个月还在谈海外投资房地产的热门话题，现在一些政策和国外的试点怎么选择，配置怎么做给我们说说？
张民耕：按照我们经验来说国内市场在上涨，应该说利润还是可以的，但是海外市场风险和利润匹配度比较好。尤其是美国市场，欧洲市场趋势不明显，美国市场是非常清晰的，就是说比较好的城市市场上涨率已经超出预期了。从现在开始，如果用成本价持有，哪怕你现在经营，而不是去卖，你的收益都还是可以的。因为这是在于美国市场从来就有一个出售比相对合理的，大概能够在1：10左右，好一些市场1：8，有一些市场没法比，纽约、旧金山。最近内外渠道打通了，政府鼓励资金外出，所以现在到美国市场投资还是一个很好的机会。当然是不是像美国有一些人说的，好像我现在已经太热了，这个市场已经太热了，你们过来已经风险了，其实我觉得从几个角度：
第一，美国周期一般大概是6到8年，如果从2002年这一轮又开始起来了，那恐怕6到8年还没有完，还是有一个机会。
第二，现在从普遍的市场回报来说，按照我们的实践，以前是买便宜货了，一般低于市场价的20%，现在两年时间市值翻番了，以后没准好日子了。但是如果有市场成本价持有的，也就是参与开发了，那么经营的收益还能在5%到8%之间，这个收益性应该很好，最主要的比较可利用的就是它的贷款量是非常大的，我们现在为止做一个单一产品，做一个出租式公寓，由于出租式公寓，有一个抗市场风险能力，市场好的时候就有机会多，来租房的人作。市场不好的时候，整个经济不好的时候，买房的人少，租房的人也多，美国大城市租房率一直这样可以，我们进去以后才发现，居然经常保持在95%。所以这样一个产品作为美国人的金融思考就觉得很可靠，所以贷款额度乘数非常高，最少的出资20亿，79%是银行贷给我们的。而且还有一个量宽带来的低资金成本，十年期固定利息，那就是3.7%。如果不固定期，随行情变化的，大概就是2.51%，这个钱对于中国习惯于20%，就是捡来的钱，去掉这个成本以后还是很好的。熟悉市场有一个风险的过程，如果熟悉以后掌握了以后，可能风险和收益是比较匹配的市场。
孙刚：谢谢你的分享。回到国内，最后一个话题，刚才台下观众有专门针对山水的张总，听说你们有在搞一个创新合伙人管理模式，招的都是比较年轻的管理人员，这是怎么回事？
张晓梅：这个人感谢你提了一个很好的问题，而且你很专业，很了解我们现在做什么。事实上在山水文园创立之初李主席有一个梦想，10+1是一个品牌，让每个合伙人都成为亿万富翁，让每个人成为历史，让山水文园成为一个历史性的品牌。说明是一个愿景，但是背后蕴含是一个宽阔的胸怀和分享的经验。刚才大家在讲需求，很多时候讲需求只讲买方和卖方，事实上我们理解员工和老板之间没有需求吗？我们其实有更深层次的需求。回到商业模式“合”，是建立在人日常基础上所有人合力进而产生一种共享，我们创合伙制的时候李主席提出一个概念，今天要合世界级的资源，不仅是供方和买方之间的关系，更是让团队和老板之间形成一种共融，所以就有一个愿望，用十年的时间让更多优秀30岁到45岁的年轻人，能够在中国的平台上去实现他们的理想，而这个理想叫“110计划”，所谓110，就是第一给你提供一张图纸。山水文园在过去17年发展历程中，不是一个普通的开发商，当所有的房地产商的在疯狂圈地的时候，在关注环境的改造。所有人意识到环境改造的时候他在关注人文，所有人意识到关注人文的时候，他关注人与人之间的邻里关系，最终创造了山水文园和谐的家园。这张图纸具有非常大的品牌和无形资产价值的这么一个资产，给这些团队提供一张图纸，同时给你提供一笔启动资金，最终给你创造一个启动的平台。
把三个110结合在一起，再结合山水六旗和最大需求的时候，我们会发现这时候合伙是什么？毛泽东曾经教导我们说，我们让全国人民团结在一起，我们要做的是真正形成一种合力。当团队向新的时候，自然聚拢。回到北京宴和李主席倡导的概念是，我们只有让员工觉得我们企业就是我们家的时候，所有的人就一定会把我们的家园共同建好，所以合伙制就是这么一个概念。、我在外企待了很多年，我一直认为真正伟大的老板不在于创造多少财富，真正跟我们有关系的是共同创造的理想，让所有人实现财富的共享，就习近平说的，让老百姓享受改革的成果和收益。
孙刚：张总在招募一百个粉丝合伙人。今天跟大家聊了互联网思维，也提到金融思维，涉及到一点海外市场，不管怎么变，不管怎么转型，可能都离不开差异化的策略、执行力和你们自己的核心竞争力，再次感谢各位的配合，也感谢各位听众，让我们用掌声感谢嘉宾，这一轮的论坛告一段落，谢谢。