张民耕：房地产基金美国投资赢利模式和风险控制
2014-09-25
编者按 | 投资美国地产，多数中国投资人尚处于摸索期。在日前举行的“2014房地产基金投资盈利模式高峰论坛”上，全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产投资基金创始人张民耕分享了地产基金投资美国地产的盈利模式和实践经验。
张民耕表示，到美国投资需要把握三点：投资理念、投资策略、投资模式。盛世神州基金投资集中在美国的“笑脸地带”。
本期论坛由全国房地产投资基金联盟、中国民生银行私人银行部、盛世神州基金主办，由德勤会计师事务所、中伦律师事务所、走出去智库共同协办。
演讲要点
1、比盈利更重要的是总结模式。
2、盈利模式总结：1）以投资出租式公寓为主；2）短周期投资；3）投资组合，分散风险；4）引入优先级机构投资人或者是EB5资金，扩大金融杠杆；5）找到美国战略合作伙伴。
3、风控对策：1）市场、利率、汇率、政策等系统性风险，对策是随时监控美国市场动态。2）非系统风险，找到称心的美国战略合作伙伴，共同抵御。
4、中美合作，打破传统GP/LP基金模式，和美国合作伙伴形成Co-GP（有限投资公司）模式，获得更多经验、资源，获得更多收益。
5、美国地产的“笑脸地带”。1）纽约、旧金山、波士顿、洛杉矶；2）是波士顿、纽约、亚特兰大；3）奥兰多、迈阿密；4）休斯敦、达拉斯；5）凤凰城、圣迭戈、洛杉矶、旧金山、波特兰和西雅图。1-2-3-4-5，连起来，是一张灿烂的笑脸。
实录摘要
张民耕，全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产投资基金创始人
大家好！我们直接上干货，先介绍一下我们美元地产基金的盈利记录和盈利实践，与大家共同分享与交流。先介绍盛世神州美元基金投资的两个项目盈利情况。
一是亚特兰大购买的一个广场项目。盛世神州美元基金一期在亚特兰大购买的一个广场项目，是一个170多套集合的出租式公寓，到现在为止已经1年零8个月，现在增值到了47%，年租金净回报率是8.2%。
二是在休斯敦社区项目。是一个9个社区集合的资产包，有2594套房，投资到现在为止是8个月。除了给我们带来年化10.2%的纯租金收益外，又带来了增值。看来，我们买入的时机非常好。基金的资产增值规模已经达到了92%。
我们认为，比单纯盈利更重要的是要总结盈利模式。因为许多中国企业在美国投资还在黑暗中摸索，我们幸运的是，找到了一些透亮的渠道，并且已经看到了前面的亮光。
投资理念、投资策略、投资模式
从盈利模式看，需要把握住三点，第一是投资理念，第二是投资策略，第三是投资模式。
首先，投资理念。现在，中国投资人到美国投资房产，是作为资产配置或者增加收益利的一个重要内容。我们是定位为中国投资人量身定制的美国房地产投资产品。
从2003年开始，中国投资人开始投资美国房地产，2003-2009年的数量非常少，2009年以后，呈现出一个爆发式增长，到2013年为止，有150亿美元投资于美国的房地产。
盛世神州基金近年跳跃式发展：2010年5亿美元，2011年10亿美元，2012年20亿美元，2013年达到50亿美元。盛世神州基金感谢投资人的信任，基金的信用在增强。
投资理念，重要的一点是把握中国投资人的偏好。中国人投资有一个重要的特点，就是“新钱”，其投资理念有如下的特征：
首先，偏好于看得见、摸得着的有形资产投资，害怕投股权类比较虚的资产。
其次，偏好于周期短、收效快的机会性投资，没有长期投资的耐心。
最后，偏向于低风险，高收益，和风险收益平衡的逻辑有点不吻合。
针对中国投资人强烈的需要，同时又有“新钱”的特征，我们打造了适合中国投资人、适合中国“新钱”需求的投资产品。
我们的投资策略：投资美国有稳定现金收入，并具备较高物业增值的出租型的物业，正好符合中国人的“新钱”投资心理。
具体来说低成本持有、高稳定收入，高杠杆、低利率的金融资源，较高的物业升值空间。
第二，盈利模式。投资首先以出租式公寓为主。出租式公寓具有强大的抗经济周期的特点，经济形势好的时候，出租式公寓不错；经济形势不好的时候，出租公寓有很大的抗跌性。
出租式公寓管理简单、管理成本低廉、投入产出比高。出租式公寓在美国市场是大宗产品，它的买进卖出主要是美国一些大的资金，避免了分散销售的销售成本问题。
其次，抓住市场机遇，短周期投资。美国的市场具有非常明确的规律性，可能5-7年就是一个周期，所以在周期上升的时候投进去，抓到好时机，风险更加小。
第三，投资组合，分散投资风险。基金有了足够大的规模，可以分散投资，减少在地域上、在单一产品上的问题。
第四，引入优先级机构投资人或者是EB5（美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别，有投资额限制）的资金，能够扩大我们的金融杠杆。
中国金融机构向外走，完全是开端阶段，要求的安全性更高。EB5资金需要安全性，收益可以降低一些，用他们的资金可以作为我们的一个杠杆。
第五，与美国本土机构形成战略合作。到美国市场投资，绝不单打独斗，到现在为止，我们已经和美国的三四家企业形成了非常牢固的合作关系，这次我们也有幸和美国最大的房地产开发商之一合作。
这种合作有许多优越性，比如：在美国合作伙伴的项目中，优选投资项目；可以用低于一般市场价的价格进入，得到比较好的分红。
我们打破了传统风投的GP/LP的模式，和美国合作伙伴形成Co-GP（有限投资公司）的模式，这样能够获得更多的经验和资源，也能获得更多的收益。
盘点投资风险
只要是做生意就会有风险。美国市场的风险包括两方面：系统性风险和非系统性风险。
系统风险指市场风险、利率风险、汇率风险、政策风险，防范这些风险需要对于美国整个市场动态进行随时监控。
中美之间的汇率风险，要及早采取对策。当然，现在的好处是人民币往外投的时候，多数人民币没有准备马上回来，准备留在美国继续投资，这样的风险不大。但是如果要准备回来，可能就要买些对冲产品。
再说利率风险。利率风险现在已经能够非常清楚地看到，利率是要上升的。为了防范利率上升到突破你的盈利点，可以买一些金融产品，和保险公司进行对冲的风险控制产品。
非系统的风险，现在主要采取的办法是和美国的经营方、合作方共同来分担风险，通过一些协议约定，抗拒这方面的风险。
投资“笑脸地带”
看一下美国的地图，我们投资的地域主要在美国的“笑脸地带”。我们选一些中国人知道，甚至于喜闻乐见的城市进行投资。正好这和美国“笑脸地带”重合。
地图上，从上面到下面，东海岸到西海岸这个地段，首先是纽约、旧金山、波士顿、洛杉矶，其次是波士顿、纽约、亚特兰大，然后是奥兰多、迈阿密，接着是休斯敦、达拉斯，最后是凤凰城、圣迭戈、洛杉矶、旧金山、波特兰和西雅图。
对城市的选择，也是对于中国“新钱”需求的考虑。投这些地方需要得到投资人同意，如果投的城市中国投资人不了解、不熟悉，就会有问题。
盛世神州基金的第三期要准备的规模是5000万美元，9月16日已经成立，现在进入到募集LP的阶段。如果能够募集到1亿到1.5亿美元的LP基金，可以用来收购和投资开发5到10个项目。项目基金的存续期是3+1+1，运作顺利，计划3年把这个基金的利润拿回来。
关于投资品种，还是出租式公寓的并购和开发。投资形式是和美国当地著名开发商合作，由当地开发商提供成本、工期、质量、贷款方面的保证。
其实，中国企业走出去是要付学费的，有的企业很痛苦，他们现在拿到的资金成本至少是7%，我们拿到的是2%至3%。另外，一些投资人在美国两年了，到现在为止，坑还没挖，我们两年的时间，地板都打完了，而且，我们和美国开发商合作取得了许多的优惠。
关于经营目标，在3到5年存续期当中，优先级基金能够得到10%到15%的年化税后收益，劣后级的年化能达到15%到20%的税后收益，管理公司实现30%到50%的税后收入。