张民耕：中国房地产市场去向何处
2014-08-28 来源：全经联
全经联首席地产金融顾问、盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长张民耕先生
各位同行、各位朋友，大家上午好！
我首先预祝本次大会获得成功。我想现在中国房地产面临一次深入调整，这个调整的幅度以及调整所代表的性质是前所未有的，所以在这个时候，可能信心确实比黄金还重要。
我今天要讲三个问题，第一个就是中国房地产市场向何处去，面对本轮房地产市场的深度调整，有各种评估和对策，我介绍一下情况，从最乐观的到最悲观的，还有一些分析。
第二点，我要讲的是，就是从美国房地产两百年历史，从香港房地产一百年的历史，看中国市场的深度调整。
第三点，借鉴海外历史经验，对于本轮中国房地产市场深度调整的基本判断和应对之策，这个是在建立我们信心的基础上，对于市场发展阶段和发展方向做出判断，做一些判断之后，来确定我们的对策。
第一要点
中国房地产市场的深度调整，已经是一个不争的事实，我们可以看这张图表。
全国房地产开发，我用三张图表来说明，我们现在面临的情况，从2013年1月到6月份，房地产开发投资的增速是从20%降到今年1到6月份的14.1%，其中降幅是6个点，从1到5月份的数字和1到6月份的数字，6月比5月又下降了，由于市场的巨大变化，投资意愿有所降低，这种降低是前所未有的。
第二张表是全国商品房销售面积和销售额的增幅的调整，可以2013年1到6月份，同比来看2014年1到6月份，从增幅43.2%降低到-6.0%，蓝色的销售额，黄色的是销售面积，都是深度的下跌。
第三张表百城住宅均价，及环比变化，从均价来说，降的不多，但是从环比来看，降幅非常大。
2014年1到6月份，商品房销售面积也是同比下降6个点，降幅比1到5月份稍微收窄一点，这的数字是70个城市，那个图上是百城，70个城市来比较，环比上涨的城市仅有8个，环比下降的有55个，从这三张图表和这些数字表明，中国房地产市场的深度调整，已经是不争的事实。
中信证券说，此次房地产的深度调整不再是假摔。
基金学术顾问巴博士说过，当几乎所有人都在不约而同谈论目前中国房地产面临拐点之变的时候，先要弄清楚拐点是什么，可以只是房价的转折、供给的递减，也可以指需求的萎缩，需要一个清晰的界定，单纯的讲拐点不清楚，然后拐点的内容比方有三个观点，房价、供求、供应和需求，还要弄清楚这三个拐点分别是怎么重叠的，是重叠的，还是分叠的，要应对不同的拐点、不同的程度，所需要的政策也是不一样的，需要区别的对待。
巴曙松也指出了，中国现在面临的真正问题是什么，我是比较同意这个观点的。
供应层面，中国正在逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的情况，中国其实是在转换主导力量。
需求层面，中国正在逐步进入投资需求明显退场，与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比，决定需求的下滑速度，但是有支付能力的需求不足，所以这个替换的速度也决定了下滑的速度。第三个是房价走势的需求，中国正在逐步进入单边上涨和双向波动，政府不再对房价进行直接控制的关键点，原先是单边上行，现在是双边波动，而且还有一点，政府以前的打压、行政性的打压反而使皮球越弹越高，现在由市场支持资源调配，这个市场出现了自主性下跌。
宏观层面，中国正在逐步进入由投资效应主导向财富效应主导的阶段，这些层面的问题，是中国房地产市场面临的真问题，然后结论是什么呢？经过20多年的高速增长，中国的房地产市场需要一次真实的调整，中国的房地产市场经历了20多年的野蛮生长，现在要退热解毒，需要一次真实的调整，原来调整在2008年应该出现，后来由于金融危机，把市场进一步拉高了，丧失了一次调整的机会。
第二要点
既然众说纷纭，咱们能不能换一个角度，咱们从国际经验、海外历史经验来看，中国的房地产到底处于什么情况，我们想借鉴美国200年的房地产市场经验，借鉴香港100年的房地产市场经验，分析中国房地产市场的所处的历史阶段，为什么要以这两个市场来做对比呢？第一香港处于城市化和再城市化发展的阶段，他们的历史经验教训值得我们学习，第二个美国市场，美国市场是具有市场化的市场，从1800年美国政府卖地到现在200多年，是逐步建立起健全的市场体系、市场环境、法律制度，就对市场的定位而言，我想中国也唯有把美国的市场，作为自己的一个借鉴，是具有参考意义的。
针对美国市场
我们从美国市场来看，第一看美国市场的发展历史，不是有人说，中国的房地产市场已经终结了吗？显然不对，美国市场有200多年，1950年是有标志性的，1950年是美国新房开工面积达到了顶点以后往下走，但是这个市场没有往下走，相反是1950年以后房价往上涨，这说明什么呢？就是当一个市场哪怕新房供应开始下跌的时候，二手房、存量房的市场，也是房地产市场的一个经营的内容，甚至于是房地产市场价值的一次再次提升。
然后，还可以看到美国房地产市场的发展是有周期性的，这个大约的周期是什么呢？18年一次高潮，然后低，18年当中有10年上升，有4年持平，有4年下跌，当然了这是统计规律，大数据时代就是有这么一个规律，我给你一个统计规律，至于原因是什么，你去研究，我告诉你在美国的大超市里，如果把啤酒放在尿布边上绝对好的，原因是什么，我不知道，18年一个周期大体差不多，什么原因现在还没有研究出来，但是有周期，有规律。
美国房地产市场周期性给我们启示什么呢？
第一，美国房地产业经过200余年，伴随着美国的城市化、郊区化、再城市化的进程，始终是美国经济的重要组成部分，从来没有一个时代是房地产终结的时代，我们大可以有信心，中国才20年，人家200年还没有终结。
第二，平稳健康发展是良好愿望、理想状态、总的趋势，这个波动越来越小，会越来越健康，但是在实际运营中，美国房地产市场是以周期性的膨胀、周期性的跌落、曲折化，为真正的规律，甚至呈现出18年周期的一个统计规律。
第三，在住房新开工面积达到顶峰的1950年，美国城市化浪潮进入郊区化浪潮，80年代又来了一个再城市化，以芝加哥城市的再城市化为标志，在城市人口没有明显增加的情况下，由此构成美国购房需求的上升，成为美国购房需求上升的驱动力，一个显然是改善，一个是就业，一个是新增需要，有点类似刚性和改善性需求，是不同地域，城市和郊区，城市化、再城市化，就是这样一种替换的主题在上升，而且50年代以来，美国房地产市场的市值是持续上升的，从刚才的图表可以看到，近60年来增值了100倍，等会看香港也是这样，主要原因在于通货膨胀和社会财富的积累，应该说房地产还是社会财富最容易凝聚的地方。
尤其是在金融危机、通货膨胀激烈的地方，房地产你买了，基本上就可以抗风险，关于美国一百年的房地产价格的变化，价格的变化说的是什么呢？几乎房地产是唯一能够抗通胀的东西，它比美国的通胀率总是高3个百分点，这是美国房地产周期性给我们的启示。
美国政府始终依靠金融杠杆来保证房地产市场的稳定和活力，不是行政措施，是金融杠杆，并且对金融杠杆的运用成熟，美国是市场经济国家，美国历届政府鼓励私人机构参与住房建设与经营，美国政府借助私人机构的力量，同时给地产商提供金融、税收政策的支持，总的来说，就是增加供给，稳住房价，保证低收入人群能够获得住房。
针对香港市场
看完美国市场以后，我们看香港的市场，香港市场的一百年历史，其实是一百多年，1840年鸦片战争以后，香港割让，香港的所有土地都成为英国皇室的土地，香港政府是代理英国皇室进行出租和经营，收益全部是英国皇室所有，这其中慢慢慢慢变化，直到1997年以后，整个土地又回归市场，不是英国皇室所有，是香港政府所有，这一百多年，香港房地产市场也进行了多次多次的反复，也是有周期性的。
香港房地产百年借鉴的意义是什么？
第一，香港和大陆房地产市场都面临地少人多，经济迅猛发展，城市化再城市化的发展过程，政治、经济、文化相关程度极高，香港房地产的历史经验是中国大陆房地产市场的一面镜子，具有极大的借鉴意义。
第二，香港房地产总值在香港经济总量中，近20年低则占21.7%，高则超过30%，成为香港经济最主要的经济支柱，以致于抽调房地产，香港就不成其为港。
第三，房地产关系到香港民生，连接香港的经济政治经济，房地产政策高度敏感，香港政府对于房地产政策的拿捏有很多经验和教训，其实在香港回归以前，就制订了八万五的计划，在英国政府和中国政府达成香港回归协议之后，有一张要求，不让它拼命卖地，那个时候供应停滞了，这个时候大量的人口进入香港，在一定阶段香港的房价，因为供应不足，上升的非常快，所以董建华上任以后，把每年提供的土地，可以足以供应八万五千套住房的政策提出来，并且实施，希望通过这样的政策，缓解香港房价的上涨速度，这个政策实际上说明是失败的，导致了2003年左右，世界金融危机，叠加了房地产放量，使得香港房价跌的非常厉害，最低的时候跌了60%，房价联系着经济、民生，引发了2003年的50万人上街游行，政府对房地产政策的拿捏是要非常谨慎的，要有科学研究的。
另外香港房地产市场也呈现出周期性的涨跌，并且与香港周期性的经济危机相联系，以统计结果来看，形成了每6到7年一个涨跌周期，最长的上涨周期为10年。
香港房地产从长远趋势看，房价一直在上升，每次地产周期的高峰期，普遍比上次周期的高峰期高30%左右，反映了社会财富积累的存在形式，香港房地产市场市值也是呈现出60年增值100倍的增长。
第三要点
借鉴海外经验，对本轮中国房地产市场深度调整的基本判断和应对之策。
第一，房地产行业伴随着一个国家的城市化、再城市化进程，房地产经济是国民经济的重要组成部分，房地产市场和市值体现一个国家社会财富的积累和通货膨胀的程度，对于中国房地产市场、房地产行业的发展机会，长期性，我们有充分的信心，对于房地产在中国经济的战略地位，现在和未来都不可动摇。
第二，房地产市场的平稳健康发展是各国政府和社会的共同愿望，但是在市场经济条件下，房地产发展是以周期性的起落调整实现的，在市场配置资源的市场经济的条件下，中国房地产市场出现周期性起落也是不可避免的，不能既想要有市场经济的发展速度，又不想有市场经济的盲目性，盲目性导致周期性，所以必须清醒承认本轮房地产调整的深度调整，而且也是像巴博士说的那句话，经过20年的发展，中国房地产市场需要一次真实的调整。
第三，房地产市场关系到国民经济、民生幸福、政治稳定和社会公平，即使在美国、香港这样的地方，政府对房地产干预的程度也是力度很深，中国政府政策引导的作用，对房地产市场的引导作用不可推卸，只不过我国政府要学习主要经济体的政策，采用税收、金融的政策，而不是简单的行政干预，更多鼓励私有的金融机构、私有的房地产企业，来满足人民不断的需要，因为私有机构会更有效益。
第四，面对房地产市场的深度调整，政府的责任是什么呢？是防止房地产市场的“硬着陆”，要实现房地产市场的“软着陆”，美国次贷危机导致了5家最大的投资银行倒闭，到2009年底，整个过程中有300家银行破产，几百万家庭的信贷破灭了，成了失信体，美国一旦一次房地产信贷违规，你以后7年再也借不到款，7年以后重新建立信任体系，日本房地产破灭，使日本经济20年没有走出低谷，要防止房价断崖式的下跌，香港在2003年，房价下跌了60%，形成上百万家庭的负资产，对于政府和社会都是不可承受之重。
以前我们叫稳中有降，现在要降中有稳，保证房地产市场、房地产开发可以维持发展，这应该是当前的重要任务。
房地产市场继续发展，不仅可以支持GDP的增长，维持还贷的信心，维护地方财政的稳定，也可以避免国内重要的资源要素价格混乱，土地价格如果开始断供，出现大面积的断供，那还有谁去买房？没有人买房？谁去贷款？谁去开发啊？政府土地出让金从哪来？在这个情况下，维持房价降中有稳，有助于我们整个经济的发展、社会的平衡，有助于城镇化和工业化水平的推进。
最后一点，就是房地产企业到了顺应区域市场分化和竞争兼并形势，作出自己战略定位的关键时期，每个房地产企业，和房地产相关的企业，一定要审时度势，做出自己的战略判断和战略决策，海外市场的发展伴随着城市化、逆城市化、郊区化、再城市化的发展，城市群化的发展，形成了区域市场的分化，举个例子，1960年，仅香港一地，房地产企业有多少呢？就有2000多家，经过50年的发展，现在只有10家左右，1990家没有了，市场经济必然导致竞争，竞争的结果必然导致兼并，你处于这个兼并链条中的哪一步是非常重要的，所以企业的区域定位、规模定位、市场定位，都决定了企业的生死存亡，中小房企要加强合作。
另外，就是市场支配资源的情况下，由市场来配置资源，房地产的金融税收政策的改革和创新，是中国房地产发展的必由之路，美国房地产发展成熟，是与其完善的金融体系、市场为主的产业特色分不开的，美国政府通过税收等手段，保证了中低收入阶层的住房需求，保证了美国房地产市场的秩序。
最后是对金融创新的启示，我们要从香港模式转化为美国模式，我们理解是浅层次的，我们要把生产环节分给不同的人，有人开发，有人销售，有人管理，这还是浅层次的，真正的美国模式，我们发现美国的市场，美国模式包括了从消费到投资到金融等丰富的内容，美国家庭的住房自有率经常在60%到65%之间，租房率在40%到45%之间。
我今天演讲到此结束，希望大家相互交流，期待合作！谢谢大家！