中国地产大鳄的海外扩张 

2014-07-28  来源：美中国际商会

    纽约房地产市场的气温正如仲夏的北京一样炎热。

    “酒店里都是中国面孔，几乎要撞腿了。”7月初，从美国返京的盛世神州房地产基金董事长张民耕对21世纪经济报道记者说。他每年都要赴美国考察三至四次。去年以来，张民耕管理的盛世神州美元基金在美国已收购了3052套出租式公寓，分布在亚特兰大、休斯顿、旧金山、纽约，出租率高达95%。

    数据显示，经过连续20多个月的攀升，纽约房价已创下美国金融危机的2008年以来新高。

    2008年金融危机之后，美国的房地产市场先是迎来了一些有移民需求、教育需求的中国个人投资者。2012年前后，以万科、万达为代表中国的大开发商，开始了“探索之旅”。而现在，许多机构资本开始觊觎纽约市场。“受惠于中国房地产企业的快速发展、中国外汇政策的逐步宽松，中国资本正在纽约这个世界房地产市场顶尖营盘初展身手。”张民耕说。

    不仅仅是纽约，中国投资者的足迹几乎快遍布全球。最新数据显示，2014年1月到3月，中国流向海外房地产市场的投资额如下：美国7.37亿美元，香港6.49亿美元，西班牙4.53亿美元，英国3.2亿美元，澳大利亚2.56亿美元，韩国4400万美元，共24.59亿美元 (数据来源： Real Capital Analytics网站) 。

    而根据美国房协NAR的7月8日发布的报告，过去一个财年（2013年4月至2014年3月），中国人在美国购房金额约220亿美金，占国际买家购房总金额的24%，比上年增长5%，继续排名第一。根据21世纪中国不动产整理的这份报告，美国现有房屋价格的平均价为24.7万美金，国际销售价格为39.6万美金，但中国人购房的平均价从上年的50万美金增至59万美金，位居第一。21世纪不动产海外事业部总监刘冰冰表示，由于加拿大去年收紧了移民政策，美国楼市更加成为中国买家的首选。近两年一批中国开发商来到美国本土直接开发房地产，其主要销售对象仍然是在美华人和中国大陆人，随着这些房子的上市，中国买家在美购房金额仍将持续上升。

    如果说个人投资者偏好住宅，大型的商业物业更符合开发商以及机构投资者们的胃口。莱坊国际透露的信息显示，刚被选为伦敦人民币业务清算行的中国建设银行近日通过非公开交易收购伦敦金融城111 Old Broad Street写字楼，交易价格约为1.11亿英镑（约10.6亿人民币）。此前的6月20日，中国人寿保险收购了金丝雀码头10 Upper Bank Street 大楼70%的股权。

    据莱坊监测，北京市甲级写字楼均价约每平方米人民币3.5-6.5万元，“已经与海外国际城市的写字楼售价旗鼓相当，国内写字楼物业的价格优势较海外成熟市场的写字楼物业有所减弱。”莱坊北京董事总经理何金亮指出。

    中国资本的海外投资之旅开启了一个新的时代。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，这不是暂时现象，而是一种长期趋势的选择。他提醒说，最值得关注的是险资的动向。在中国人寿、平安保险集团身后还有一批跟随者。

    在亚洲，有关保险公司投入房地产市场的金额一向甚为严格。随着一些国家开始放宽海外直接投资，并且简化了审批流程，情况正在发生转变。

    来自亚洲十个司法管辖区的保险监管机构数据表明，2013年底亚洲保险业总资产值高达6.7万亿美元，高出了美国的5.8万亿美元和英国的３万亿美元。以资产值计算，日本为最大的保险市场，掌管3.3万亿美元资产，其余资产主要由中国、韩国和中国台湾的保险公司拥有，这四个国家和地区总共占亚洲保险资产约九成。

    “亚洲保险公司已经看到，养老金计划和主权基金自从增加了全球房地产市场的投资比重后获得了正回报收益，更为重要的是，这些投资的风险回报问题基本是无需担心的。”世邦魏理仕全球资本市场执行董事Marc Giuffrida表示。

    业内统计数据显示，截至2013年年底，房地产平均只占亚洲保险公司投资组合的2％（约1300亿美元），其中中国占1％，日本和韩国分别是1.8％和2.4％。相比之下，发达国家通常将4%-6％的资金投入房地产市场，比如美国为6.7％，英国为5.1％。“这意味着即使从1%上升到平均水平，也将有很多的交易发生。”陈仲伟说。

    “他们仍在做功课的阶段。”张民耕告诉21世纪经济报道记者。而他断言，海外房地产投资的散户时代已经终结，新篇章将由机构投资者开启。