张民耕：金融地产化

2014-01-15 来源：和讯网

    1月11日下午，第十一届中国财经风云榜暨第四届地产金融创新峰会在北京（楼盘）召开。国家行政学院决策咨询部研究员王小广、住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产业协会副会长朱中一、兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委、首创集团董事长刘晓光、盛世神州董事长张民耕、高和资本董事长苏鑫、融创中国北京公司副总经理楼艳青、泰禾集团(000732,股吧)总裁助理沈力男等行业精英、地产领袖齐聚一堂，共话“转型：地产新十年”。和讯房产全程进行了报道。

    在接受现场采访时，盛世神州董事长张民耕指出，现在房地产行业的重要趋势是房地产金融化，以及金融地产化。首先，房地产企业把自己最后的命运寄托在金融上面，金融资源掌握了多少决定了它的命运、决定了它的规模、决定了市场份额。

    另一方面，中国从2012年第三季度起放宽了对金融机构的管制，金融机构也通过各种形式将资本输入到房地产领域。

    对于房地产未来的走向，张民耕表示有信心。他认为，现在的房地产应该和中国的城市化同始终，城镇化不终止，房地产还是有发展前景的。

    以下为采访实录：

    和讯网：张总，欢迎您来参加和讯网第11届财经风云榜。请问您理解中国这两三年的资本流动和过去一些年份，它的定义是不是有一些什么样的差异？就您做投资来看？

    张民耕：今天在论坛上所说，我感觉到一个是房地产彻底金融化了，金融也开始房地产化了。房地产金融化可以理解，各个房地产企业都把自己最后的命运寄托在金融上面，金融资源掌握了多少决定了它的命运、决定了它的规模、决定了市场份额。

    另一方面，从2012年第三季度起放宽了对金融机构的管制，金融机构也通过各种形式，通过资产管理计划像信托一样，都可以向房地产发放贷款、融资。我看银行、信托、证券、公募基金、私募基金甚至保险（放心保）有些钱也流到了房地产领域去，这是和以前有比较大的区别，这两化是比较彻底的意思。所以，这两化对于整个的房地产经济发展还是有很大的促进和影响的。

    和讯网：至少资金往这方面倾斜了？

    张民耕：不缺了，这也符合市场经济能够产生效益的地方，钱就会过去。我感觉如果要彻底的市场化，市场进行资源调配，这是因为房地产还是有比较广的前景，比较稳定的收益、比较好的收益预期，所以，资金才会到这个领域里来。

    和讯网：照您这么说，其实我第二个问题都不好意思问了，您也知道业界一方面有人说房地产的泡沫是不是可以戳破一点，放放气；另一方面像任志强任总肯定在商言商，觉得看好，不然自己怎么还做这个企业。但我也看到开发商做一些外延的上下游的东西，甚至卖水果去了，比如小潘卖苹果去了，他周一会有一个发布会，我想知道您对这种现象怎么看？其实您刚才是挺有信心的。

    张民耕：我是很有信心的，我觉得现在的房地产应该和中国的城市化同始终，城镇化不终止，房地产还是有发展前景的。

    第二，得益于改革红利。改革继续向市场倾斜，房地产向市场倾斜，就是更少的调控，更多的让市场管自己的事。所以，如果能掌握房地产发展规律的这些企业，市场前景应该很好，这个现在看来，去年千亿房地产企业有三个，今年有七个了，明年还会更多。当然今年还有一个重大的转变，就是转型，这也是一种符合市场规律的现象，除了做住宅开发，现在也转向写字楼或者是养老、旅游地产、文化地产、这本来就是地产不应该从住宅这么狭隘来理解。

    第三，得益于中国经济总得发展。从2012年来看，2012年大概52万亿GDP，房地产7亿。2013年可能会达到56万亿或者更高，房地产的销售量有8万多亿，这样这个行业占到GDP的13-14%，这是一个真正的支柱产业，而且是有需求的。只不过现在之所以说泡沫，我感觉只是一个支付能力的问题，而这个支付能力随着城市化的发展，随着农业人口逐步的转向城里来，随着我们的社会分配会更加公平，这样的矛盾会逐步解决。当然，这个市场也出现了分化。

    第一，开发商分化，我所说的是大企业可能越大，中小企业可能越小。

    第二，按照市场规律办的企业会越好，不按照市场规律办或者踩空的会越差。

    第三，还有一些区域性的去分化，我觉得一线城市没有什么问题，二线城市问题也不是很大，三、四线城市就要看它的人口、它的GDP增长速度有没有主导产业，如果是这三方面不成问题，它的市场也应该不成问题，对于有一些地方政府喊得比较响，城市化要建这个、建那个，那你要做充分的判断，这个地方到底有没有市场。所以，在新环境下，市场在支配资源过程中起决定性作用，所谓市场导向的改革，我们对于市场本身要更加敬畏，要更加找市场规律，更加自觉的规避风险。

    和讯网：谢谢您的观点和时间。