盛世神州基金荣获“2013年中国最佳房地产基金”奖

2014-1-22

    2014年1月16日，由《融资中国》杂志社主办的“融资中国2014资本年会暨颁奖盛典”在北京国贸大酒店成功举办，盛世神州基金荣获“2013年中国最佳房地产基金”奖项。

    此外，在“大资管下的房地产金融与创新”主题圆桌论坛上，盛世神州基金张民耕懂事长提出了自己的观点。以下为论坛发言实录。

    Q：随着2010年国家对房地产宏观调控的加强，传统的房地产融资方式，无法支撑和适应房地产行业的发展，这种形式房地产基金有了非常大的发展，随着2013年大资管时代的到来，不同的市场人士对整个行业也有不同的看法，有些人提到说这个产业进入了一个比较剧烈的竞争，甚至有些人提到是比较恶性或者这样的一些用语，也有一些人士认为这样的环境下面是挑战与机遇并存，请各位嘉宾从自己的角度谈谈对房地产这个基金对宏观形式的一个判断？

    张民耕：一句话就是房地产企业的金融化，金融企业的房地产化。概括得不一定准确，但是不这么说好像不能突出说明现在这个情况。先说说房地产企业的金融化，房地产企业都成立了自己的房地产基金，用各种形式来进行房地产金融方面的活动。从认识上来说，大家看的很明白了，以前我们做房地产企业，说我们做的是现金流，现在想得很明白了，我做的就是房地产金融，我做的好，金融机构为我服务，我做的不好，我为金融机构打工，做得不好就不要我了。这个房地产企业金融化过程当中他们增强了跟金融机构议价的能力，特别厉害的到什么情况，我和万科合作过，万科拿一个钮扣，金融机构给他弄一个大衣，他可以用他的品牌技能来做房地产开发。

    甚至于金融机构在这样大势压迫下，银行信托的朋友跟我说，以前前20强、30强他们来求我做，现在我们好像成了乙方。这句话很形象，金融机构成了乙方，房地产企业挑挑拣拣，你是正规的利率我还不干呢。并且，金融机构以和大企业合作作为一种业绩，这是房地产企业的金融化。另外还有金融企业的房地产化，这句话中的房地产不全是房地产，但是在大资管时代下，各种金融机构都可以像信托公司一样，通过资产管理计划，向房地产企业投资和贷款，这在各自的业务当中占比的比例很高，这说明什么？因为和其它业务相比，可能房地产这个业务还是比较好做。所以金融机构一旦放开这种管制以后，会首先想到第一个可以做的业务就是房地产。所以金融机构的房地产化这是一种现象，但是不能以偏概全，我这里只是说倾向性的问题。

    Q：好的，看来我们论坛嘉宾的观点总体来说还是比较一致的，大家普遍认为大资管时代虽然有一定的挑战，但是更多的是带来了机遇，尤其是对于私募基金管理人来讲，有了良好的团队，有价值发现能力的话，能够在这样一个竞争中取得更好的回报的业绩。接下来我们讨论第二个话题，在这样一个形势下，我们房地产基金的管理人自己有哪些差异化的特性的竞争的策略和竞争的优势？这方面能不能给我们大家一起来分享一下？

    张民耕：其实考虑自己的核心竞争力来确定2014年投资策略和企业发展策略，这是我们所有房地产基金面临的很重要的一个任务。现在这段时间正好是媒体和企业开年会的时候，也是大家在考虑自己的核心竞争力到底是什么。我想我们的核心竞争力说到底就是，自己要把自己看作一个房地产的专业企业。这怎么说呢，我们的背景是以房地产为自己的专业，要把房地产的发展所有的链条上每一个环节搞的更加清楚，更加明白。用这样的一种核心竞争力去打通上下游的合作渠道，上面和资金方打通渠道，下面和项目方打通渠道。这个核心竞争力是什么呢？第一，对于房地产项目的价值发现，这个价值发现可能确实需要有几年、十几年甚至于更长时间。一些房地产专业上面的项目，大家觉得不能做的项目，你能不能发现它的价值所在，这个是真正锻炼我们功夫的。

    还有，设计一组金融和房地产专业相结合的一个金融产品。这个其实是非常需要有房地产方面的专业知识和金融方面的专业知识，只有设计成这样的产品，你的上游金融机构或者投资人，下游服务投资的开发企业都能接受，而且感觉到这一块产品合乎自己的胃口和自己的发展趋势。第三，在投资之后整个过程当中，这时候一方面我们负担的使命实际上是替投资人来监管这批投资，同时还是为开发商保值增值，尤其是中小企业。对中小企业来说，在许多地方我们已经经历过，而他们还没有经历过。我们帮他们在增加价值这方面是可以做服务的，既要安全，又要增值，这都是基于房地产专业尝试的基本功。

    最后是价值实现，这个过程当中，其实有很多财务、税务、房地产开发的经验以及退出的经验，包括人们在这种利益驱使下要怎么做一个安排，就是说在投资者的心理这方面都要做好。从价值发现一直到产品设计，到过程监管，再到价值实现，这样一个环节上的竞争力是我们得以能够拓宽上下游渠道最关键的因素。另外，我想从今年发展形式上来说，从大势来说，我特别看中两个人的说法：一个聂梅生女士，多年来一直看好房地产发展趋势是向好、向上，今年开始她也开始提房地产发展是有周期性的，周期性无非就是说要防止看错形势。第二个人是任志强，这两个人都是我们基金的投资顾问，他今年也说涨幅会趋缓，房地产企业会分化，区域会分化。这对我们来说实际上是对于整个大势的判断，不是一刀切的看法，需要非常深入实际的去看。所以今年我们对大势有基础判断的情况下，我们特别强调今年的策略，产品的质量第一，质量里面包含安全性和包括收益性，然后在保证质量的基础上，适当扩大规模，这个可能是我们今年特别需要认识到的。总之，在大资管年代我们是确实是有挑战，大家都来做房地产基金。关于这一点，我对曹总的观点略做补充，虽然我们现在的份额占整个房地产金融市场1%、2%、3%，表面看来是夹缝中求生存，但是我觉得房地产基金是代表着一种发展趋势。我到美国去做房地产方面的尝试和探索，美国的市场上市的开发商不多，但是上市的基金非常多。开发商都做成了轻资产，许多开发项目开发商出1%，有投资人出5%、10%，到了20%，30%的时候，银行或者专门的投资基金给你配到100%的资金，这样项目就做起来了。这样的基金和市场是非常健康的，每一个人都承担着风险共担，开发商靠的就是核心的竞争力开发，而这样一种模式我觉得渐渐地尤其是在中国，如果将来会出现大的起伏之后，这样一种风险共担的模式，而不是刚性兑付的市场慢慢占上风。现在我们投资人也渐渐地在成熟，原先就是纯债类的投资，慢慢变成股债结合，并逐渐倾向于股权投资了。在这样的情况下房地产基金实际上一个是先驱，现在跟上来的很多，慢慢地这个问题也会得到解决。没一个人能说我收益是要很高的，但是我风险是为零的。在市场的慢慢发展过程当中，房地产基金这种模式会通过各种各样的形式浸润到其它房地产金融的领域当中去。我们不是抑制膨胀和挤占空间，而是我中有你，你中有我，我们现在和大量金融结构在合作，和大量的房企在合作，慢慢的整个领域里我们占的份额会越来越大，所以我想今年可以保持谨慎乐观，在保证投资质量的基础上，扩大投资规模，这是我们的策略，谢谢。