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大资管下的房地产金融与创新发言实录

2014-01-16  来源:和讯创投 

 

 

 

    和讯创投消息 由《融资中国》杂志社主办的“融资中国2014资本年会暨颁奖盛典”于2014年1月16日在北京召开。和讯创投全程图文直播本次会议。以下为圆桌讨论:大资管下的房地产金融与创新发言实录。

    陈芳:大家下午好!非常高兴有机会在《融资中国》创造的平台下,我们就大资管时代下房地产基金的金融创新和发展做一个分论坛的讨论,我想在正式就具体问题进行讨论之前,我们先请今天参加分论坛的嘉宾做一个简短的自我介绍,先从这边开始。

    王戈宏:专门做白领公寓的。

    张民耕:我们盛世神州2010年建立的,人民币惯例了50亿规模,管理了接近3个亿的美元资产。

    曹少山:河山资本09年创立的,算是国内独立的基金管理人员当中出来的比较早的,到现在为止管的钱接近20亿吧。

    王强:大家好,我是华泰大通的王强,华泰原来起家的主营业务主要是针对中小和微小企业的融资解决方案,直到2011年2012年的时候,互联网金融特别红红火火,当时有P2P的业务流行,我们开始做P2P,随着发展,华泰开始除了为中小微企业解决融资问题之外,还为中高的净值客户提高资金解决方案,实际上这个论坛跟我们有一些关系,但是关系也不太大,我们跟很多同行有更多的合作做一些募集的事情,我们未来也是想参与到房地产的项目当中去。

    王克明:大家下午好,我是嘉实基金(博客,微博)王克明,这是中国进入世界前200名排名的资产管理公司规模3000亿人民币,我们员工有五六百人,谢谢大家。

    章华:大家好,我是来自鼎信长城基金(博客,微博)的章华,我们基金是专注在房地产领域的这样一个投资,过去三年时间我代表主要的管理团队,我们投资额度超过了150亿,今年有了一个不错的投资业绩,房地产金融在未来几年我们是持续看好,我们会本着这个方向不改变,一直持续做下去,也是希望有机会和大家共同交流合作。

    王珊:我是中城基金的王珊。我们2013年存量的管理规模140亿,2013年完成了新一轮的增值扩股,我们净资产规模近20亿,同时新增的基金15支,同时的新增的项目超过了40个,也非常的期待在交流中通过主持人和各位业界的前辈们,能够碰撞出更多的火花,谢谢。

    陈芳:我是中伦律师事务所的合伙人陈芳,它是国内最大的综合性律师事务所之一,我们致力于为客户的整个商业活动提供综合性的法律服务,在房地产领域方面一直是中伦律师事务所的基石业务,我们和很多的房地产基金管理人合作做了很多房地产的并购项目以及地产项目的证券化业务。

    随着2010年国家对房地产宏观调控的加强,传统的房地产融资方式,无法支撑和适应房地产行业的发展,这种形式房地产基金有了非常大的发展,随着2013年大资管时代的到来,不同的市场人士对整个行业也有不同的看法,有些提到所说这个产业进行了一个比较剧烈的竞争,甚至有些提到是比较恶性或者这样的一些用语,也有一些人士认为这样的环境下面是挑战与机遇并存,请各位嘉宾从自己的角度谈谈对房地产这个基金对宏观形式的一个判断?

    张民耕:我说的不一定准确,一句话房地产企业的金融化,一句话金融企业的房地产化。概括当中都有不准确的地方,但是不这么说好像不能很突出的说明现在这个情况,先说说房地产企业的金融化,房地产企业都成立了自己的房地产基金,用各种形式来进行房地产金融方面的活动,从认识上来说,大家看的很明白了,以前我们做房地产企业,说我们做的是现金流,现在想的很明白了,我做的就是房地产金融,我做的好,金融机构为我服务,我做的不好,我为金融机构打工,做得不好就不要我了,这个房地产企业金融化过程当中他们增强了跟金融机构议价的能力,特别厉害的到什么情况,我和万科合作过,万科拿一个钮扣,金融机构给他弄一个大衣,他可以用他的品牌技能来做房地产开发。

    甚至于金融机构在这样大实的压迫下,银行信托的朋友跟我说,以前他们来求我做,现在前20强,前30强,我们好像成了乙方,这句话很形象,金融机构成了乙方,房地产企业挑挑拣拣,你是正规的利率我还不干呢,并且以和大企业合作作为他的一种业绩,这是房地产企业的金融化,另外还说金融企业的房地产化,这句话肯定不准确,肯定不全是房地产,但是大资管时代下,各种金融机构都可以通过资产管理计划像信托公司一样,向房地产企业投资和贷款,而且在各自的业务当中占比的比例很高,这说明一个什么事情?相比之下可能房地产这个业务还是比较好做,所以金融机构一旦放开这种管制以后,他第一个想到,或者第一个可以做的业务也就是房地产,所以金融机构的房地产化,这是一种现象,但是不能以偏概全,只是说倾向性的问题。

    王戈宏:我谈点体会,这个方面咱们中国很多的产业回到一个本质来看,就是赚钱的本质,赚钱本质咱们的企业,就说中国企业过多的依赖了政策,回到赚钱的本质要依赖市场,所以目前这种混乱特别正常,赚钱无非三种模式,存在差,我们通过融资投资,这个时代过去了,由于政策各方面,以前是因为咱们政府对地产这一块整个信贷,银行信托卡死之后,我们基金有了前途,抓差价,搬砖头的过程,现在积聚的市场变化,把搬砖头越来越难。第二,价格模式。比如说一个画家画了一幅画,这个价格可以从0到1000万,现在慢慢出现一些基金寻求价格投资,我们基金管理人以前都是做一些相当于中间商的过程,我们把别人的钱凑到一起搬到开发商哪里去,现在谁能给开发商发现一个价值,所以我认为现在来说中国地产可能会进入到这些GP们如何锻炼一个发现价值,创造价值的过程。第三个,趋势模式。你们知道对冲基金,我们知道很多的买股票是趋势,这个不太适合我们,所以中国地产基金从搬砖头一个做差异的,贸易的一个投资模式,现在要看你能不能发现你的价值模式,所以市场无论好与坏对一个企业也重要,也不重要,关键你能不能在市场最差的时候发现一个读到的市场行为,并且满足市场的需求,所以我个人对市场形式对企业的影响,包括城镇化到底跟我们有没有关系,跟有的企业关系很密切,但是对大多数基金来说跟我们没有板毛钱关系,如何找到你真正赚钱的模式,这是我们需要思考的。

    曹少山:说点行业宏观的东西,我一直觉得中国房地产基金这个行业无论是这个行业本身的性质,还是这个行业的规模,还是这个行业在整个房地产金融里头的作用,我一直觉得可能是被我们像《融资中国》这样的财经媒体,包括市面上媒体是被夸大的,我觉得我们在座这里头真正的元老先驱,中城投资02年就开始做,做到现在累计的200亿,到现在规模140亿,这140亿的钱,这在我们圈内应该是龙头老大了无论是历史还是管理规模,这样的规模放在中国房地产整个投融资的大局当中去,那基本上就是九牛一毛。再加上我们09年基金元年冒出来二三十家基金管理企业,反正市场上我看活跃的,有点名气的,二三十家基本上是到头的,其他的绝大部分的地产基金不愧就是挂了合伙的形式,做的跟其他的融资没有任何差别,所以就说在中国谈这个地产基金,我一定程度上如果说得极端一点,中国是不是都没有真正纯粹意义上的地产基金,因为地产基金一定是一个非定向募集来的钱,由基金管理人完全根据自己的投资策略决定投什么,怎么投?可能张总做到了这一点,绝大部分的地产基金做的事情还是针对一些项目。有一点像投行业务似的一单一单这么做的,这个是跟中国整个地产的行业是一边是开发商绝对唱主角,还是另外一边的唱主角,这个就是这个行业的现状,短期内不会改变,长期内等到要改变了,中国整个地产最辉煌,融资或者投融资机会到处都是的时代可能就过去了,这个是我对这个行业的看法,我们都是在这个行业里头夹缝当中生存在检漏,但是检漏也看检漏人的本事有多少。

    王克明:应该说在十八大之后,在大资管跟利率市场化这么一个大的背景下,基金资管计划做一个房地产金融领域的一个新兵呈现在市场跟行业面前,这个计划是以中国证监会83号令下来的,应该说2013年是基金资管的元年,在这一年里边已经获得这个牌照的到2013年已经超过了60家,管理过的资产规模超过了1万亿人民币,应该说打了非常好的基础,我们相信2014年应该会有更大的发展,这个计划的好处我想跟利益的相关方有这么几点,一个是对我们房地产行业开发商在银行信托之外,PE的同时多了一个基金资管计划的融资渠道的选择,我们跟这几个渠道的区别,一个是基金资管计划不会像银行和信托一样,受4、3、2的限制,也没有风险准备金和净资本充足率的约束,所以一些不能满足银行4、3、2要求的开发商在2013年从基金资管计划里边获得了融资,另外的一块就是一些银行到期之后,他不能再续的企业也从我们这儿得到了新增资金的支持,所以基金资管计划是对银行信托这样正规的金融机构之外一个非常有益的补充,对于开发商来讲特别是没有二级资质的中小开发商获得新的融资渠道,另外我们跟这些机构相比的话,基金资管具有决策快,政策灵活的这种特点,因为我们对证监会的监管机构的报备是事后报备,我们面对的投资人都是100万以上,如果是300万20%的个人所得税还是比较重的一笔,选择资金资管可以规避,无形中增加你的融资水平。对于这个一个可以免费,可以不必像信托计划一样一定要持有到期,因为我们是中国证监会监管的公司,我们的产品可以拿到交易所上市,这样的话在投资过程中就有一个流动性的选择,所以不必持有到期,你的基金资产的流动性就得到了一个更多的流动性,反过来这种流动性也对降低融资成本提供了可能,从我们过去实践来看这一点已经得到了很好的验证,我们现在的产品已经有6支在深交所上交所挂牌交易,所以这一点也是很受投资人欢迎的,我们想在2013年基金元年的基础上,2014年60家基金资管公司获得牌照的以及其他的PE机构应该在跟基金合作的过程中获得非常好的收益,特别是我们一些PE投资,我们跟张总开拓了第一单产品的合作,应该说张总刚才的一句名言非常好,我们也是第一批拿到牌照的,我们这个产品跟PE合作,一个是PE通过公募基金提升了他品牌的效应,另外一个扩大了他这种融资的渠道和能力。另外,第三点也是非常实惠的一点,PE基金更多的被金融机构进入到房地产行业,提供了专业的服务跟价值,另一方面,他自己背后的投资人也获得了倍增的收益,这一点是非常受PE投资人欢迎的,我们向2014年能够为更多的开发商提供基金资管的服务,为PE的基金投资人GP的管理人提供一个让你的投资人,让你的LP收益倍增的一个机会,谢谢大家。

    章华:我自己在房地产企业里面工作超过了15年,最近四五年时间专职做房地产基金这个事情,我的感觉02年房企的融资主要靠银行,我记得03年一年我们做了一笔业务一单信托,占到了全国信托业10%的市场份额,03年全国只有10几个亿占信托的量,到去年年底数字达到了8000亿,从1.5亿到8000亿这么一个规模,不到十年的时间,是几百倍这样的增长,房地产基金2010年被称为元年,当时几十家房地产基金,也就是不三五百亿的规模,去年的数字多的5000多亿,但是三年过来也是十倍的一个增长,所以这个行业增长我们是看得到的,我们一定能看得到房地产基金在以前是几万亿的存量,所以这个行业是非常好的,四年前我专职出来做的时候是非常难,募资难,没有什么渠道可以供你用,走到今天已经不是这个问题了,我觉得角色逐步在做回归,回归到什么地方,回归到房地产基金核心竞争力在哪儿?实际是投资能力和资产关系能力,募资能力一定不是房地产企业的价值所在,2013年被称为大资管的元年,资产管理能力和投资能力它是靠的哪一块,还是靠团队,还是靠人,靠在这个行业里面有很深积淀的人在在做事情,做的全面完整深刻,过去四年有一点庆幸的是没有走弯路,我们围绕着资产管理能力建设,做了大量的工作,所以我们去年很轻松完成投资,未来一年两年三年,我们完成100亿的投资是具备这个准备的,所以这个行业我们坚定的看好,房地产企业完全靠银行靠信托,这个渠道,包括靠资管,确实是在提升,但是未来房地产基金行业支撑的着力点还是在于说,你把项目投的更好,我想简单的说一下,一个基金不应该是着重去做债,做债那是主流的基金做的事情,主战场一定是在国内,不是在国外,国内把股权投资的东西做出来,中国众多的100项公司是需要我们来为他做补充的,但是去找主流的结构是找不到的,所以我们房地产基金自己认为的方向,未来围绕着股权这一项,做好这样一个准备,资金通道是越来越顺畅,只要我们自己内部做的好,外部的发展也是越来越好的。

   王珊:我接着章总的发言,我们作为房地产私募基金的管理机构看到更多的是机会,因为大资管这样一个开放,更多的各种类型,各种兴趣的资金都涌现了房地产这样一个投资领域,作为基金管理人来说是乐见其成的,因为我们主要的核心是在资产管理上,在项目的筛选上面,比如我们作为一个私募基金管理人,一边是基金,一边是房地产开发项目来说,作为资金而言,现在大量的影子银行,或者抓也的投资机构,更多的是偏固定收益类的投资,对于权益类的投资,可以找到一个信赖的合作伙伴,会采取跟投的侧策略,所以我们的优势就很好凸显出来。另外一方面对于房地产开发项目而言,私募基金更多回归到提升企业价格,或者是提升项目价格这样一个本原上面来,比如中城基金出面号召大家联合采购,降低了大家的成本,作为团队而言,我们作为股东方之一,会提出对开发团队特殊的奖励,比如说当利润达到多少的时候,我们1%到3%可以奖励给团队,比如说最后媒体上都有一些披露,我们投了中粮的项目,现在我们看到这个项目,因为我们这样一方股东新的进入,整个中粮的集团作为他的上市公司非常欢迎,其中有一块是因为私募股权的介入,给了整个带来一个新的机制,而且也给团队提供了更好的一些这种绩效的考评体系和机会,所以作为私募基金管理人在大资管时代下,我们觉得还是应该是机会远远要大于危机的。

    陈芳:好的,看来我们论坛嘉宾的观点总体来说还是比较一致的,大家普遍认为大资管时代虽然有一定的挑战,但是更多的是带来了机遇,尤其是对于私募基金管理人来讲,有了良好的团队,有价值发现能力的话,他能够在这样一个竞争中取得更好的回报的业绩吧,接下来我们讨论第二个话题,在这样一个形势下,我们房地产基金的管理人自己有哪些差异化的特性的竞争的策略和竞争的优势?这方面能不能给我们大家一起来分享一下?

    王戈宏:我先说,我觉得刚才谈到这个机会,其实市场好是有机会,市场不好的时候机会更多,我们作为管理人来看,因为只要你选择了这个行业,一定要在周期好周期坏的时候做,所以我们更多的选择一个细分市场,我们经过判断在中国来看,未来包括老年公寓白领,我们认为在中国核心城市,不断涌现的中国白领在北上广深的核心地段买房子不太可能了,我们面临现在无论是政策,无论是市场,在变化过程中,无论你一定要选择一个你的核心竞争力,回到我刚才说的本质,我们发现了一个不断增长的,在白领,在他的住宅消费领域要么是买房,但是买的非常远,你在北上广深的核心地段一定要用工资租房子住,所以我们评估之后,这个基金未来在中国的公寓市场,尤其是白领公寓市场,只要我们用一个比较好的价格买下来,有一个非常好的资产管理手段,有一个投资价值,任何一个资产,如果你没有流动性,如果你没有资产本身创造价值的能力,资产的价值是要打折扣的,比如在同一个街道上,铺位是不一样的,星巴克的铺位是贵的,因为他创造了大量的现金流,我们应该在比较好的地段,发现一个让白领未来在工作周围可以生存的地方,我们用一个比较好的设计,比较好的管理手段,我们创造了一个白领公寓,目前我们马上在CBD开业了,所以未来我们觉得做地产基金,如果我不做债,如果我不做债加股能做什么,我们可以做权益性投资,又迎合了巨大的消费,所以这样无论市场高与低,跟我们的关系是有,但是最终在这个领域能拼什么,第一,拼你的资本运作能力,不光是你的融资能力。还有资产增值能力,未来这个基金定位在白领公寓是我们的产品,我们定位在金融加一个品牌,房子是我们赚钱的地方,这是我们未来中国存量市场,在市区市场地产市场新的一种消费,我们准备花毕生的精力在这个领域投入投资,并且让它变成一个大家所依赖的消费品。

    张民耕:其实考虑自己的核心竞争力来确定2014年投资策略和企业发展策略,这是我们所有房地产基金面临很重要的一个任务,在现在这段时间正好是媒体开年会,企业也在开年会,其实就是在考虑考虑自己的核心竞争力到底是什么?我想了我们的核心竞争力说到底就是我们自己要把自己看作一个房地产的专业企业,这怎么说呢,我们的背景是以房地产为自己的专业,要把房地产的发展所有的链条上每一个环节搞的更加清楚,更加明白,比如像用这样的一种核心竞争力去打通上下游的合作渠道,上面和资金方打通渠道,下面和项目方打通渠道,这个核心竞争力是什么呢?第一,对于房地产项目的价值发现,这个价值发现可能确实需要有几年,十几年甚至于更长时间房地产专业上面的项目,大家觉得不能做的项目,你能不能发现它的价值所在,这个是真正锻炼我们功夫的。

    还有,设计一组金融和房地产专业相结合的一个金融产品,这个其实是非常需要有房地产方面的专业知识和金融方面的专业知识,只有设计成这样的产品,一个就是你的上游金融机构或者是投资人,下游你服务投资的方向开发企业都能接受,而且感觉到这一块产品合乎自己的胃口和自己的发展趋势。第三,在投资之后整个过程当中,那么这时候实际上我们负担的使命是替投资人来监管这批投资,这是一方面,同时还是为开发商保值增值,尤其是中小企业,中小企业确实在许多地方我们已经走过来了,他们还没有走过,我们帮他们在增加价值这方面是可以做服务的,既要安全,又要增值,这是基于房地产专业尝试的基本功。

    最后是价值实现,这个过程当中,其实有很多财务、税务、房地产开发的经验以及退出的这些,包括人们的这种利益趋势下的这种怎么做一个安排?投资者的心里这方面都要做好,从价值发现一直大产品设计,到过程监管,到价值实现,这样一个环节上的竞争力是我们得以能够拓宽上下游渠道最关键的因素,我想另外从今年发展形式上来说,确实从大势来说,我特别看中两个人的说法,一个聂文生女士,多少年看好房地产发展趋势是向好,向上,今年开始她也提房地产发展是有周期性的,周期性无非就是说要防止看错形式。第二个人是任志强,这两个人都是我们基金的投资顾问,任总从来就是砸,他今年也说涨幅会区缓,房地产企业会分化,区域会分化,这对我们来说实际上是对于整个大势,不是一刀切的看法了,需要非常深入实际的看法,所以今年我们在看待这个形式,对大势有基础判断的情况下,我们特别强调今年的策略,产品的质量第一,质量里面包含安全性和包括收益性,质量要结合,然后在保证质量的基础上,适当扩大规模,这个可能是我们今年特别需要认识的这样一个东西。总之,在大资管年代我们是觉得确实是有挑战,应该大家都来做房地产基金,这个上面,刚才我还对于曹总做补充,虽然我们现在的份额占整个房地产金融市场1%,2%,3%,最多了这么一个份额,看来是夹缝中求生存,但是我觉得房地产基金是代表着一种发展趋势,这个我也说说,我到美国去做房地产方面的尝试和探索,美国的市场上市的开发商不多,但是上市的基金非常多,开发商都做成了轻资产,许多开发项目他出1%,有投资人出5%,10%,到了20%,30%的时候银行或者是专门的投资基金给你配到100%的资金,这样项目就做起来了,这样的基金是非常健康的,这样的市场是非常健康的,每一个人都承担着风险共担,开发商靠的就是核心的竞争力的开发,而这样一种模式我觉得渐渐地尤其是在中国,如果将来会出现大的起伏之后,这样一种风险共担,而不是刚性兑付的市场慢慢占上风。现在我也感觉到我们投资人也渐渐地在成熟,原先就是凡是村债类的,慢慢是股债结合,慢慢会倾向于股权投资了,在这样的情况下房地产基金实际上一个是先驱,现在跟上来的很多,慢慢地这个问题也会解决的,每一个人哪能就是说我收益是要很高的,但是我风险是为零的,慢慢在市场的发展过程当中,房地产基金这种模式会通过各种各样的形式亲润到其他房地产金融的领域当中去,我们不是抑制膨胀,挤占,而是我中有你,你中有我,我们现在大量的和金融结构在合作,反过来我们大量的房企在合作,慢慢慢慢整个领域我们会占的份额越来越大,所以我想今年谨慎乐观,保证质量的基础上,扩大规模,这是我们的策略,谢谢。

    曹少山:市场在分化,像任总这样传统的死多头现在对市场的判断也有一些保留的看法,这个说明维持原来市场平衡状态的那种力量,那种动力实际上是在发生变化,我不敢说我们有什么竞争优势或者是读到的竞争力,但是我们确实是非常,一直都很有危机感的在观察整个市场大势的一些变化,我举一个例子,最近这几年北京雾霾好像很严重,大家的感觉似乎就是一夜之间,去年还没这样,今年怎么一下子霾的这么厉害,成天都是这个样子,其实这个事是冰冻三尺非一日之寒,这个污染物是在不断累积的过程,拿这个比例来看,中国的房地产市场,我们也要不断地观察,他这个市场变化的临界点是什么,什么时候会出现,我们自己非常关心的数字,就是这个市场上历史存量加上现在新建的房子,整个住宅领域存量房的面积是到多少,可能是在市场接近400平方米的时候,临界点就出现了,我们离这个临界点还有多远?我估计还差110平方米,按照2013年的说12亿平方米,还是13亿平方米,我看不到10年这个市场临界点就会到了,这个市场临界点到了的时候,以前你觉得不可思议的,房地产开发商以前不会愁房子造了卖给谁,现在一下子成了问题,当然我觉得这个判断很多人是不认同的,还有很多人要比我乐观的很多,说还能持续15年,25年,尤其在住宅这个市场上我没有这么乐观,我们在逐步的逼近这个临界点,作为我们这些做地产金融创新的人,我们考虑的不是说现在,我要考虑的10年以后还在不在,十年以后我还有没有事可以干,从这个角度可以去看,整个的模式一定是在要从增量开发的过程当中,你扮演什么角色,要转向你在存量资产当中扮演什么角色,在日本这么大的市场,哪怕他泡沫以后,地产基金时候都有生产空间,我们要不断地对大事有非常敏感的判断,然后你积累,在若干年以后继续开展业务的本事,一年十几万平方米的开发,我觉得关键是在想,尝试的细分领域的资产管理能力,住宅以外的资产管理能力,一个商业地产作为一个开发商开完房子,这个开发商任务就完成了,但是运营这个资产的运营商,他每年都有活干,每三年要调整一次租户,他恨不得三年又重新开发了三遍,当然我讲的大集中商业,社区商业,工业地产物流,所有涉及到要通过运营增值的这些细分领域,这里头的文章特别特别的大,但是这种东西的布局,你不是说到那一天想气量再布局来得及的,现在就要布局,大的开发商已经在做这样的布局,我们作用地产基金也要做这方面的布局,不然十年以后突然发现传统的做融资的这些事没那么多了,现在像北京上哪还找一百亩,二百亩的开发,没有了,这些东西是我们作为一个地产基金管理人必须要思考的,也是需要提前布局的,我们需要做一方面的尝试,时刻有这样的危机感。

    王强:刚才听各位大佬们说了房地产的基金,我从我们的角度来讲,我们第三方未来可能想做的一些调整的方向,因为现在市面上很多三方的公司大多数都是通过薄利多销,一般好的的项目募集的成本上下不是相差特别多的,如果光靠赚取中国所谓发行价格,实际上我们想对于打造品牌的知名度,有足够的核心竞争力,我们认为如果怎么样能跟我们专业的基金公司有更紧密的合作是未来要走的路线,从发行募集的角度来讲,还是真正的让我们广大的投资客户,无论是专业机构投资人也好,还是中高净值人群获利,作为华泰也是有一个赚钱利润的渠道,我们最强的地方,一方面有我们募集的能力,另外一方面,随着原来起家做的风险控制的流程和我们的团队是非常专业的,这种情况下我们有了自己募集的渠道,也有了一定的资本,我们缺乏专业项目运营的团队,像张总讲到我们很多专业的公司,发现了项目之后怎么设计这个产品,并且让这个项目实现他的增值,之后再变现,在这种过程当中,我们正在寻找更多专业的基金管理公司,包括像张总王总这样的管理公司,无论是未来的合作是通过我们跟头的形式,还是做股权的一些调整的方式,来进行更多更有年度的合作,是我们要走的方向。

    王克明:一提到金融机构大家想到是有钱,为什么有钱,有金融牌照,所以大家可以放心的把钱给这些金融机构,当然作为金融机构本身来讲我们是没有钱,我们把大家认为的钱分成三种。一种是日常消费要花的叫钱,另外一种是要融通的这叫才,还有一种是要投的叫资,所以如果大家要想找钱,对不起,我们没有,但是我们可以给大家提供资产,提供资本,提供投资的理财的资源,融资的资源,所以金融机构我们为什么能够取信于民,取信于人,取信于投资人 ,是第一我们有品牌,第二我们有牌照,第三来讲,我们还有一个东西,因为前两个在大资管和利率市场化的条件下,已经不一定是资源,从我们的行业来看,百分之不到30%的金融机构是盈利的,30%的机构大概是打平,有可能在一半左右的金融机构是亏损的,所以为什么能够在众多的金融机构里边除了牌照,金融机构的专业能力才是重要的,我们把这种专业能力归纳为四个方面,也就是我们平时所说的基金管理,金融机构的管理,募,投,管,退四个方面的专业能力。另外一点,我们募集来讲,首先我们是在自己的在账1200万的投资人和客户,这里边进行宣传推广,我们把1200万里边区分成白金级的客户,像私募产品是首先推荐的这种有风险承担能力,也有风险偏好这种细分的投资人群体,另外的一点就是我们有把这种资金,把这种资本和我们的房地产行业,我们的实业领域里面的实际需求结合转化成一个金融产品的能力,大家都知道房地产行业是暴力,大家也都听说房地产行业面临泡沫,是一个高危高风险,也是灰色地带的行业,如何能够把投资人的资金安全的放心的投进这样一个高危的行业里面去做成产品,做成一般的投资人钻石级白金级的客户,甚至养老金,退休金社保基金保险(放心保)基金能够购买的产品这个是我们一个专业的产品制造能力。另外投资方面,我们能够帮助投资人,找到跟他的风险,跟他的收益偏好配合的产品,发现这样的投资项目,这一点是金融机构普遍欠缺的,所以我们需要跟在座的这些开发商朋友,在座的PE的投资人进行合作的空间。

    另外第三点投后的监管能力,有的朋友有能力替投资人识别你所投资领域里边的风险,能够有效的甄别,有效的把控,让投资人能够放心的投资一个简单的收益和他的风险相匹配的产品,这样是我们的能力,因为我们50个产品里边,收益从2%到700%都有,在每一个细分的投资者圈里面能够找到相应的投资对象,能够进行有效的投后监管,这个是我们非常重要的一点,如何能够成功的退出,这个是摆在我们面前首要的问题,我们已经投了一批项目,我们也听说有的PE的产品,信托产品,包括银行的理财产品,出现了或者即将出现这种退出,或者兑付的风险,如何在我们的资本计划里面,规避这种风险,这样的话能够顺利如期的按大家预期的收益退出,这个是我们所面临艰巨的任务,所以我们2014年的工作计划,第一,要把我们已经投资的产品投后管理和未来的退出管好,然后做到如期如额的如时间点的退出,这是我们的一点,另外在这个基础之上,我们在新增更多的产品和投资机会,为投资人为开发商为PE基金提供合作的空间。

    另外一点,我们的价值,嘉实基金之所以能够关注介入房地产行业,一开始我们的初衷是想从(英文)这个产品入手,因为种种原因这个产品一直没有落地,但是我们已经投入了巨大的资源,做了相应的准备,所以我们相信未来不管是2014,还是2015未来的几年里边,无论是(英文),还是(英文),这一类产品应该有机会跟大家见面,也有机会为已经投入的PE开发商提供一个退出的机会,谢谢大家。

    章华:其实我是这么看,现在的每一支房地产基金相互之间是没有竞争的,因为市场太大了,像去年总的销售额现在没出来,七八万亿是有,房地产规模按照大数说也就是几千亿的规模,真的比例很小,我们回头再去看,他总的管理规模2300亿美金,房地产接近800亿美金,其实我们每家还是很小,我看比去年前年增幅都是大了很多,也都自由了很多,我们仍然是刚刚开始,2010年是元年,我们也是刚刚开始,每一个基金独特的竞争力,我们自身竞争力是讲我们的底线,我们底线是要求不出事,然后一定要做到万无一失,这个标准跟我们的员工讲,这个标准绝不是低标准,实际上是非常非常高的标准。第二个目标我们要有规模,没有规模在行业里面是没有话语权的,一定要多做一些事情,行业里面还有再大一点的,但是数量非常非常有限。第三个,要看投资收益,我们不能帮别人挣到更多的钱是不会做这个事情的,我们守住底线,增加规模,扩大收益,这是我们的目标。围绕这三个目标,一步一步的做好,我们自己觉得第一,一定要深刻的认知这个行业,对这个行业一定要有非常深刻的认知,像现在的分化,已经出现几年了,现在的房地产的一百家公司,已经占了很多资源,万科今年会有2000亿的,他已经占到比较高的份额了。未来中国不会有那么多的房企,谁代表未来,我们就要和谁去合作,认清这一点你选的合作伙伴倒不了,我们基金性就不会太差。第二块,一定要有一个好的团队,单靠某一个人两个人去单打独斗肯定是做不出来的,包括团队之间还是要有一些专业分工,像我们自己的团队从投资到分控到资产管理都是做了严格的界定,一环和另外一环,都是明确分开的,如果不能做到这一点的话,我们整个讲投资能力,讲资产管理能力那就是空谈,大家讲这些能力的时候背后有没有支撑是非常之关键的。再有一点的话,其实一定要有系统,整个一个项目如何去拓展完了以后,一步步的流程怎么去做,一定要有非常健全的制度去管理,谢谢。

    王珊:我们在外部去募集一个基金的时候,实际上起到了增信的作用,第二个我可以提高我的投资效率,因为现在整个市场上的开发商刚才也有提到,说好像我们作为投资方都变成乙方了,投资方选择比较多,我们能够提供资金的确定性和他的有效性就可以增强一个基金本身的竞争力,所以作为一个核心资本而言,我们经常快速的去判断一个项目,去锁定他,用两到三个月的时间,后续发起一个基金,来置换掉我的核心资本的投入,所以这是第一个核心竞争力。第二个,就是团队,作为我们成立了11年,核心团队的这几位成员非常稳定,公司的高管是8年,一部分是来自于开发商,一部分是来自于金融机构,同时也有来自于四大或者说这种比较知名的专业人才来组成,所以作为私募基金管理人,团队是整个核心竞争里面我们觉得是非常重要的构成的部分。第三个,核心竞争力实际上是比较简单的,始终保持着一种创业或者企业家精神,也是王石先生一直要求我们传承下去的,虽然已经走过了十年,我们仍然会在新的十年保持着一种非常强烈创新的意愿,主要表现在几个方面,一个是我们有非常好的一种开放的合作的态度,去年开始我们和各种机构成立合资的管理公司,既包括信托公司,也包括我们长期合作的一些个别有实力的开发商,甚至于包括同样在这个房产私募领域的管理人,某个专业比较突出的这样一些专项的管理人,共同的去募集基金去做投资。另外一方面,我们会在产品线上,投资的业态和领域上不断的创新和拓展,2013年年底的中城投资迈出新的一步,我们收购了上海内环以内的写字楼,过往提到140亿是投资在房地产开发项目层面,但是在未来我们一定会迈出境外的这样一些投资,当然境外投资我们目前是采取一种跟随的策略,比如跟着万科去投资美国的一些项目,或者是投资美国的一些物业,这样的一些创新的精神一直会贯穿到我们未来的十年,第二个十年仍然是坚持我们的核心竞争力,希望能够一方面企业得到更好的发展,另外一方面我们也希望能够给更多的跟随者我们的投资人提供更好的回报。

    陈芳:因为时间关系,我们今天这个论坛就到此结束

 

 

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