张民耕：中小房企参与城镇化需要金融“救赎”

 2013-10-16    来源：《私募中国》杂志

    在新一轮房产政策调控下，房地产企业普遍感受到了转型的压力，其中，资金压力尤为明显。大型房地产商不但外部融资渠道多样，而且可以通过自身雄厚的资金实力，打造自己的融资平台。而对于中小房企来说，融资的压力逐渐增大，在许多大城市房地产市场趋于饱和，房地产项目被大型房地产公司掌控的情况下，中小型房企生存艰难。

    与此同时，随着全国城镇化的推进，房地产企业特别是中小房地产企业又获得了发展动力，只要城镇化进程不结束，房地产的发展就不会结束。因此，中国的房地产可能还有二、三十年的好日子，足够许多中小房企转型升级（包括加速金融化），以应变日益恶劣的市场冲击。

    城镇化助推中小房企发展

    改革开放以来，我国城镇化发展较快，特别是在1996 年城镇化水平达到30%以后，城镇化进程更是较之以往呈现出显著加快的态势。当前普遍认为，我国城镇化进程正处在快速发展阶段，并将保持较长一段时间。目前东部沿海地区已经形成了相对成熟的京津唐、长江三角洲和珠江三角洲等城镇密集地区，大城市周围地区城乡一体化的趋势也日益明显。

    在城镇化进程中，最重要的一个环节之一就是实现“居者有其屋”，譬如由各地地方政府牵头，大量房地产项目被批准投建，很多城镇以围绕一、二线城市打造卫星城市为理念。这样整个房地产产业链就在这些卫星城市形成了，这对于当地中小房企无疑好处颇多。这些房地产企业利用对当地的了解，还是比较容易能够拿到项目，可见城镇化发展对中小房企发展非常重要。

    中小房企融资艰难

    虽然随着城镇化的发展，中小房企可以拿到更多的项目，但是这些项目都需要大量资金去运作，因此融资问题对于房企来说至关重要。但是在大城市，主流融资渠道——银行，对中小企业放贷量非常小。而其余主要融资渠道，基本都被大型房企掌控。而最近“钱荒”的到来，更是压垮了大量中小房企。这使得房产行业加速洗牌，中小型房企有的退出，有的被兼并。据统计，截至2013年8月7日，约100家上市地产公司正在进行或已完成并购，并购资产价值总额超过500亿元，平均每个月有14家公司的股权易主。

    这是一个大房产的时代，去年房地产企业前100强的市场份额占到了30%，在未来10年内前100强会占到市场份额的50%，中国有2万多家房地产企业，这100家就占了50%，剩余市场份额由剩下的2万家中小房企分配，可见对于中小房企压力有多大。

    借助金融工具实现自我救赎

    中国房地产经过了十多年的黄金期发展后，在持续的严厉政策调控下，进入下半场，这创造了中国房地产基金生长的机会。中小房企要想生存，只能被迫转型，加速金融化。不管是现在还是未来，对于金融资源掌握的程度决定了房企的生死存亡。中小房地产企业的自觉金融化，将是他们最深刻的转型；而能否成功转型，一项主要工作就是看是否有好的适合中小房企的金融创新产品被开发出来。因为随着市场份额的竞争、规模扩张的压力、经营性地产的资金沉淀，地产商均有着多元化和规模化的融资需求，而中小房企则在特定区域、多元产品、存量经营的发展中有极大的融资需求。城镇化过程中的中小房企，急需借助金融工具及金融创新实现自我救赎。

    值得庆幸的是，自2010年中国的房地产基金元年之后，房地产金融正在发生着质的变化：从单一债权融资、金融工具单一的初级房地产金融，逐步向债权股权融资并举、金融工具多元化的完全房地产金融市场发展。债权、股权、信托、基金、典当、保险和并购等多种金融工具，以及多种金融工具组合，都可供房地产金融机构和房地产企业双向选择。目前，地产基金公司已实现了股权融资、股权加债权融资和经营权收益权融资几方面的创新。

    因此，可以说房地产金融产品的出现与创新，实现了许多中小房企的救赎之梦。

    房地产这个行业，天生流着金融的血液。众所周知，在这个全资管时代，中小房企最大的困难是资本金不足，可能是买了地没有开工的钱，也可能买地的钱都不够。在这种情况下，只要这个企业的权属是清晰的，就可以实现金融化，通过金融渠道募得资金，解决燃眉之急。主动适应房地产金融时代，主动想办法运用金融化手段来完成自己的资金募集，甚至于从资本金开始完成，似乎已变成中小房企不二的选择。实际上，许多中小房企通过与房地产基金的成功合作，已证明这样的发展模式才是中小房企的健康发展模式。地产金融时代，中小房企与地产基金，成为了顺应时代潮流的一组良配。