张民耕：中国商业地产的后熟性及其对策
2007-10-26 来源：新浪房产
主持人：感谢朱凌波先生精彩的演讲。下一位演讲嘉宾是北京银信投资董事长张民耕先生，他演讲的主题是中国商业地产的后熟性及其对策。
张民耕：各位领导，各位同行，下午好。确实非常感谢主办方选择这么好的一个地方，给我们这么多时间，认真来思考地产和商业地产面临的问题。我在商业地产商没有多少经验，但是我是一个思考者，也是一个准备要进入的尝试者。因为房地产发展到今天，朱凌波先生说了，到了一个新的阶段，尤其是商业地产到了一个新的阶段，我在这感谢朱凌波先生，他给我很多的启发。一个是进入了大盘时代，一个是进入了高地价时代，当然也进入了高回报时代。
在这个形势下，商业地产对于开发商来说都是极其有诱惑力，所以你还想做地产，还想做大盘，还想做高地价基础上的房地产，高回报基础上的房地产，可能商业地产都是一个躲不过、绕不过的一个坎，过去了你可能就成功了，不过去你可能还是一个简单的住宅开发商。
我记得有一个英国的开发商在交流时他说过，中国的房地产商就像滚笼里的老鼠，天天很勤快地扑腾，扑腾来扑腾去你还在笼子里。中国的房地产商什么时候可以走出简单的开发、销售、拿地、开发、销售、拿地，成为持有稳定的物业，在比较从容的情况下经营自己的物业，作为自己开发的后盾和支持，进入商业地产是一个很好的途径。
对于我个人来说，也面临着这样的转折，有人说房地产是有不同的阶段和不同的境界的，从住宅、公寓、别墅、写字楼，最后你做商业地产，可能我们也到了这个阶段，我们有2千多亩、200多万平方米的大盘，这个大盘使我不得不思考如何使它的利益最大化，如何使得它其中的一些商业地产对这个项目起到锦上添花、价值倍增的作用，对于我来说和对于这个项目来说都是至关重要的，我在这方面也有一些思考，我今天谈的也只是一些思考，来就教于同行。刚才朱凌波谈的一些东西，对我很有启发，尤其对于外部资源的整合，我们会后可能会有更多的交流。
对于商业地产这个行当，我确实很多年只是旁观，但是不敢试，但是朱凌波说到这个环境里，他想写诗，没说这首诗的内容是什么，我到了这个环境里，尤其是碰到这个题，我想唱歌，这首歌是什么呢？就是商业地产想说爱你不容易，但是想要忘记你也不是一件容易的事。确实是这样，中国的房地产业发展到今天，住宅开发，从功能来说住宅开发的成功模式已比比皆是，我们放眼望去，商业地产的成功模式有没有，成功的案例有，但是没有模式，是不是可以简单地学过来？很难。我最近接触了一个项目，在北京站旁边，在香港一个很大的投资企业，居然做了一个烂盘，到现在为止，商业业态很难受，因此拖累了上面写字楼的租金和楼上公寓的售价，这是经过大风大浪的企业在小河沟里翻了船，想在中国做商业地产，是想说爱你不容易的事。
商业地产之所以不容易做，只是一个原因，因为商业地产的后熟性，就是成熟很晚，就是想要它成熟时它不成熟，等到你熬到尽头的时候它成熟了，第一是你熬不熬得到那个时间，第二就是生产资料等整体又不是你想要的东西。我想在这分析一下商业地产的后熟性，后熟性采取什么样的政策，使它可以先熟、催熟，让它在房地产开发当中起到很好的效益。
商业地产的后熟性有这样几个表现，第一个就是商业地产的业态出现，它是有后熟性的。刚才朱凌波说了，中国开发商做商业地产是逼出来的，很多的情况下，是从做大盘、做住宅，作为住宅的配套补充点缀而不得不做的，那么当时为了补充配套、点缀做的所谓的商业地产，当然是很初级阶段的，就现在来说，如果当时仅仅是为了补充一下，为了点缀一下，为了使得这个区域住户有一个基本的生活配套而做的东西，现在来看基本不成功，这个业态出现得很晚，但是这个情况在逐步改变。尤其现在是进入了大盘时代，现在动辄开发商手里储存几百万平方米，上千万平方米，几千万平方米，或者近5、6千万平方米土地时要做大盘，做大盘时包括我们在内就要考虑商业地产在里面到底和居住功能的住宅地产中间是什么关系？怎么能够相得益彰，而不是相互拆台、相互抵触，这个业态出现确实比较晚。
第二，商业地产的收益它有后熟性，商业地产刚才朱凌波说了，三五年是很平常的，我们也感受到了，所以大家经常说商业地产的成功和收益是捂出来的、熬出来的，冯仑有一句话就是说伟大是熬出来的，这是人生种种经验的总结，这跟他做的万通新世界商场是有关系的，熬得灯干油尽了，熬出来了就是伟大的。那时候我们在一起，我给他干活，真是很难堪啊，上面是写字楼，还有小业主，你想这么做，他要这么做，最后万不得已做成小商品，小商品慢慢做起来了，又把写字楼的品质降低了，因为其他地方的写字楼也出来了，客户纷纷出走，写字楼的租售又发生了问题，那时候真叫熬。后来冯仑也很有意思的一句话，说万通新世界广场是上面穿着西装下面穿着短裤衩，收益确实要熬，资金链要长，你的耐力也要长，甚至于你要有足够的毅力。
第三，商业地产的成功模式有后熟性，住宅成功的模式都有了，公寓、别墅、写字楼，我们说比较纯粹的商业地产成功的模式还是很少的，成功的案例不多，能够称得上模式或者准模式的，我想大家数来看，第一个我想是SOHO，SOHO也是被逼的，本来是住宅，光做住宅肯定收益低，就做了SOHO，这就是跨越两个形态，住宅形态和商业地产形态之间，这个也算是一个成功的模式，但是这个成功模式以后很难仿效，以后住宅区里面不能办公了。潘总也是在慢慢地做转型，要做纯粹的商业地产了。另外一个模式就是万达，万达实际上做的是高档的公寓、住宅或者是商业、酒店、电影院、百货，是这样的综合体，很巧，我在西安办公的办公楼对面又起了一块，一数又一样，一个大超市，一个索菲特酒店，百货它原来是引进春天百货之类，现在他不过瘾，搞的一个万千百货，它这个模式由于引进了国外的资金，这个模式可能会成功。
另外一个成功的模式就是总部基地，这种模式也不能模仿，总部基地在北京可以做，在还也有点可能，在广东、深圳也有可能，但是在其他地方，可能有那么多总部吗？总部基地的模式是准模式。另外shopping mall的成功模式也没有。这么看商业地产成功的模式还有待于摸索，还有待于我们思考个，这个模式也是晚熟的。
最后，商业地产后熟性最大的表现是它产业链形成的后熟性，地产的产业链实际上已经很完整了，就是住宅的产业链已经很完整，从拿地、设计、建造、销售、管理，但是商业地产的产业链远远没有成熟，你拿到一个商业地产的项目以后，每个环节你都感觉这个产业链上的要素离你很远，不知道去哪找去，你想找一个设计公司你找设计，在中国谁有设计商业地产的经验？非常成功的经验没有？找经营者也很难，更不用说找资金、融资渠道，最后找商户，商户在哪？所以从这个角度来说，商业地产确实有后熟性，还有待于我们的开发商通过各方面的努力把它催熟。
这些表现是有多种原因的，我想追究一下它的原因，对我下一步进行这方面的开发做一些思想准备，就不能看到一些现象，不能为这些现象所压倒、所害怕。我们还是要迎着这些问题上，具体分析一下这些原因。
第一，商业地产因为它不是一个直接面对消费者的，直接面对消费者的购买力的计算是比较容易的，实际上商业地产对于市场的购买力，也就是商业购买力是极其依赖的。现在看来，我看了一些资料，做商业地产对于消费人群的数量，有很多很大的依赖。比如说做一个综合的百货商店，一万平方米的商店，在它周边三平方公里之内需要有50万人口，如果没有这50万人口，做一个超级市场，就是在5平方公里内有一百万人口，另外光有人口还不行，对于人口的购买力也有要求，消费能力也有要求，如果以周边人口的年消费能力，没有到5、6千元，大型的超市，尤其是shopping mall，有可能就支撑不起来。所以这个对于我们做商业地产项目的选址，就是极其重要的，我们要有一个对策，这个地方能不能做商业地产？能做成什么样的商业地产？这个不能凭一厢情愿。
商业地产理论上的购买力和最后转化为销售额有极其重要的意义，商业地产是用来长期永续经营的，你要收到的是租金，你的租户销售额是决定租金的关键，一万平方米的大卖场，一年如果达不到一个亿的销售额，基本上没有办法来支付你的租金，所以从消费人群的多少，人群购买力的多少，购买力转化为真正销售额的多少，对于商业地产的是否成功都有决定性的影响，所以在选址和定位时，刚刚我只是仅仅指商业来说的，和商业相关的，休闲、娱乐多种用途的商业地产，也各有规律，所以它对整个的市场购买力的高度依赖一定是我们要提前思考的。
第二就是商业地产对于商业经验和商业运营模式的高度依赖。现在看来，商业地产绝不是地产加商业，商业地产真是另外一个套路，另外一种活，所以要有专门的外部资源的配合，也就是说寻找商业团队，来帮助你做商业地产的决策。这个事情对于我们来说，我们现在对于自己的项目现在已经开始在筹划，如何找到这样一个策划队伍，使得在这么大的大盘里，它的商业地产最后是对我们这个项目起到一个凝聚、聚合作用，而不是排斥作用，这个就很需要有商业地产这方面经验的人员和队伍。有这方面经验的大家请联系，使得我们在未来的项目中的商业地产，对于这个项目起到推动作用。
另外就是商业地产对于自有资金和融资渠道也是高度依赖的，对于这个方面，我们现在实际上采取一个对外合作的方式，虽然合作，必须以利益的让渡为前提，但是通过利益的让渡1+1大于2，原来你可以拿到2，经过合作以后，整个项目的价值提高了，你可能拿到4，今后商业地产上我感觉可以预期，这种合作的模式、资金合作的模式和其他方面合作的模式，汇成商业地产的主要模式，也有可能今后商业地产成功的模式当中，主要是一种合作的模式，各方面的资金、商业经验这方面的模式会形成。
我们期望对商业地产的探索当中，逐步逐步形成商业地产的产业链条，我们现在也是非常注重以万达作为自己的一个研究对象，逐步逐步地找到一个能够成功的模式，能够构筑我们自己的一个产业链条，这是我的一些思考，向大家求教，谢谢各位！