张民耕先生在论坛中的发言

2005-06-18   来源：新浪天津房产

    谢谢今晚报和英才杂志编辑部给我这样一个机会和北京天津的同行做这次交流，尤其是在这样宏观调控的非常时期做一个交流，杨会长在这我觉得我们娘家人在这，我今天不想讲我们的事，我讲讲中小房地产商在宏观调控面前想的一些事情，以及怎么寻找我们的出路。

    杨会长说的好，对于现在的宏观调控房地产开发商有的是理解，有的是半理解，有的不理解，我们出于半理解状态，对于有些东西，不同的利益结构可能对问题的理解不一样，作为中小房地产商来说，我们这样理解宏观调控：一个是有其必要性，我们做房地产回过头来想想，你做的这个作物是经济作物还是什么作物，后来发现房地产不仅是经济作物而且是社会作物，甚至是政治作物，房地产关系到住，住宅有没有关系到人权，有没有关系到生存权，所以政府对这个问题要插手，你种的作物是政治作物，所以对宏观调控首先要表示理解，政府对于房地产的调控有他的政治需要，这一点要表示理解，另外确实房价过高，咱们都有穷亲戚，发现老一辈好容易买上房子，轮到儿子女儿结婚，他们现在没有力量买房，正如高盛的主席，说看来今后上海的房地产价格造成人口的自然趋势，在内环的人说英语，内环二环之间的是普通话，外环外说上海话。我看我有些穷亲戚要到外环外了，因为他说上海话。一个社会一个城市的生活成本过高，生活成本过高会使大家的生产成本过高，中国成为世界工厂就没有可能，这段最好的黄金期就会稍纵即逝，所以把房价控制住，让他慢慢涨，和GDP成正比，围绕GDP增长指数上下波动。如果翻跟头显然不合理，显然把中国经济发展的好形势缩短，所以这是理解的。但是不理解的却确实很多，也就是说国家作为宏观调控来说，他这支看得见的手的界限在哪？应该主要运用税收、运用市场这样一种办法，但是如果强行规定了许多非市场的一些方式方法，很可能给市场带来的是毁灭性的打击。比如规定普遍住宅的标准，这种标准咱们政府为什么不一定一个普遍汽车的标准，要管经济适用房，是不是还要管经济适用轿车等等？经济不能这么搞，所以普通住宅的标准比较宽松，为什么呢，符合市场经济的要求，符合当地社会发展的要求，所以相当于原来定的标准的1.44倍，或者是1.20倍，放大了他的面积，提高了他的价格标准，普通住宅这个标准实际上应该是提出的一个无效的标准，说明政府在宏观调控上，经验还是不够的，这只是举一个例子，就是说政府对于宏观调控对象房地产行业的宏观调控边界在哪？而且我感觉政府对于房地产行业的调控、真正的调控我觉得应该调控两个东西：一个是土地资源的相对放松，这次土地的房地产涨价，尽管国土资源部三番五次出面，说房价的增长是由于房价涨了地价才涨，这是鸡和蛋的问题，所以我觉得我们市场应该学香港，香港每年有一个完善的土地指标体系，房价涨了我多供应点，少了我少供应点，使其在经济指数周边波动，使得整个国家的房地产业有一个健康发展的过程。另外还有一个，今天的北京报纸报道，今后楼距可能进一步加宽，咱们国家有没有这样一种本钱？中国是地少人多的这样一个国家，是不是能够把容积率无限缩小？我觉得现在应该提倡一个是要节能，一个是节地，提高土的利用率，提高容积率，尤其各大城市应该允许容积率的提升，这样同样的土地能够满足更多人的需要，这个是我不太理解和表示建议的地方，一些东西中小环境来说，政府觉悟或者我们提建议要有过程，在这我继续呼吁，协会要给我们作主，我们有一个中房协，有一个商会，确实是为房地产业要有人来保市场经济的游戏规则，因为咱们的这种整个体制经济体制下中央有一个利，里面层层价码，加到最后经营者受不了，所以这个协会或者是联合会应该起到我们娘家人的作用，要保卫房地产市场的交易规则，游戏规则，那么这些都是说宏观的事，但是我觉得我们应对现在的宏观形势，唯一的出路还是创新，只有创新。说了些不理解的东西，但是我觉得我理解的就是我们房地产宏观调控这样一种形势还是一个局部的，是一个短时间的，要调控过来了，房地产市场还是生机勃勃的。现在的形势，我是觉得在对于房地产的宏观调控是在经历风雨，我们马上就可以见彩虹。为什么呢？我说我的一个主要观点，我们现在做的房地产这个行业，有一个巨大的背景，有一个不可动摇的背景是什么，就是城市化建设，现在可以说城市化进程和对外贸易这两个轮子是中国经济发展的两个轮子，缺一不可，这个大家可以想象一下，为什么人民币不敢升值，根本问题是对外贸易，增长出口成本以后，对外贸易，房地产成本是城市化进程的具体体现，如果把房地产打下去中国经济也会出问题，每年拉动GDP二点几个百分点更重要的解决了中国居住问题和生活质量的提高，从一个层面解决了中国的三农问题，所以这个城市化的进程是中国房地产的一个最强大的背景。

    我算过一个非常简单的帐，就是我们从现在开始，到2020年城市化的进程大概达到65%，每年有2千万人从农村人变成城里人，两千万人口每人按30平方米最低标准，一年大概有6个亿，相当于一个北京加上一个上海现有的住房面积。去年上海的世博会，进门一个标准，我们至少还有20年好日子，我相信，在这个宏观背景下对于形势要有一个客观的判断。怎么样创新呢？创新大概分两个方面的创新，一个是战略的创新，尤其是中小企业来说，战略创新是非常关键的，战略创新我觉得大概有这几个方面的内容，一个是地域布局，现在一线城市，北京上海，或者是广州，这些一线城市你再去找中小企业价格越高越买，你肯定没有多少利润，所以地域布局上应该在大城市的郊区，我有一个朋友我们合作很好，在天津做了阳光100，现在他在全国大概12个城市做了14个项目，每年的销售额30亿到40亿，他就是提前做了战略部署。我非常欣赏顺驰，去年博鳌围攻顺驰，是成功的转型，所以我们中小企业战略布局地域布局是一个创新，第二是产权合作，中小企业自己做一块地做不了，以前是全盘统吃，现在是战略分工，尤其是万通和泰达进行了股权式的，各取所需，各尽所长，对中小企业发展来说是一个取胜之道，第三就是金融合作，我们也在选寻找外省，外地区甚至海外的 房地产资金，不是银行怕担风险，有不怕担风险的，寻找金融支持和合作，也可能是中小企业发展的道路，再补充一下就是战略创新，中小企业很可能能把活做的精细，所以产品创新是大有可为的，我感觉在北京今天就要盘开盘的新水河湾，我对自己自豪，TOWNHOUSE是在北京做起来的，这是一个创新，另外还还有规划创新，最近我们看的一些盘，在整体的布局上面虽然容积率很高，但是布局布的非常好，容积率高不是建筑密度高，用更多的土地做环境，这很可能是中小企业的生存之道，从战略战术的创新我们在还有20年好日子当中争取做的好一点谢谢大家。