房地产商已经超越了单纯讲品质的时代

2004-11-17     来源：焦点深圳房地产网

    “创造城市价值”04中国地产年度奖评选系列活动继成功召开国内顶级专家研讨会之后，于11月17日下午2：00至4：30在朝阳区东四十条西南角南新仓售楼处隆重举行国内顶级开发企业高峰论坛。

●银信地产董事长张民耕发言实录

    【张民耕】黄博士所说，确实房地产开发已经超出了单纯的工程质量，环境质量说物业服务质量这样一种发展，实际上是开发商一种说法。我老觉得我们开发商是跟着市场感觉走，并且也感悟到房地产商应该承担的责任，所以已经超越了单纯讲品质的阶段，已经进入到了房地产项目对于城市有什么样的价值，用通俗的话来讲就是房地产开发商在做自己项目的时候要考虑你这个项目是城市添彩是什么，这也不是宽泛来讲。实际上你为城市添彩可能一开始不是很好，但是后面却是很好，你为城市添堵的一些项目目的开是很好，但是后来为城市添堵的项目。

    像阳光100做的项目都是越做越大，在开发过程当中尤其是特大盘，对于一个城市无论是人文景观，还是整个居住环境，还是对于物质生产力，生产文化生产力都有很大的影响，在操作的时候应该如屡薄冰。我们长沙的楼盘开盘的时候创造了一个长沙宣言。我现在发现这个宣言推出跟城市规划是合拍的，创造宜居城市，适宜居住的城市。我今天也有一个想法，很多学家参与这个课题的研究，是否做出一个指数来，城市的宜居或者是项目的宜居指数，当然说得更大一点又是城市价格指数，想得不成熟，但是我觉得应该有具体的指数应该包含进去。你这个项目从客户的角度来评估，又是日常居住成本应该有一个比例，有的房子能够买得起，但是住不起，可能是物业费高，另外又是交通费很高，时间成本和经济成本都高，另外就是生活设备不是很配套。哪怕打酱油都要跑很远的路，所以购买值应该和平时应该有一个比例。另外居住进去应该感觉到舒适度的问题，是不是适宜每一个居住者来居住。总之就是关于宜居指数是城市价值最重要的一方面，我是抛砖引玉，看看有没有学者有这个兴趣把这个指数来做出来。另外我最近参加一个指数的分析，是中房指数做的，社会上一些似是而非的衡量指标，我觉得充分表明我们现在越来越成熟，现在越来越用事实和数据来说话，如果这个行动可以被大家接受，我特别希望参与其中.

    另外,我们这些人在这里是不是用经济观念来谈，是不是把城市创造价值来讨论透，对于开发商我不是市民，也不是买房者，从开发商的角度怎么理解这个口号，或者是今后会产生指标体系对我们有什么作用，我想大概对于城市创造价值我也一直在考虑，现在想有三点是不是对大家有启发。

    第一点就是对于现在这个口号，其实有两种说法，我记得我们在长沙的口号是为城市创造价值，现在口号是城市创造价值，可能是不一样的概念。可能我们提口号提得越小越具体，越能实践。自己也有信心，别人也听你的话，如果说得太大别人也不信你。刚才操的是规划局长的事，咱们操自己的事，第一就是我们的口号是不是为城市创造价值，就是我们做为开发商怎么为城市创造价值，做为项目怎么为城市创造价值。做一个解读，这个解读是不是就是我开发这个项目，本项目为城市是否创造了以及创造了多少价值，就是这么一个很具体的一个口号，也是自己衡量自己，或者是别人来衡量你，你这个项目是为城市创造还是没有创造，创造了多少，是正值还是负值，这是我的建议。

    然后我们提出口号达到的目的是什么也想表达清楚，我觉得这个目的也比较简单，就是为我们开发商自己今后的开发提供一种以城市发展为出发点的一种前瞻的思路和指导性的思路，以城市发展为坐标体系来考虑我们自己项目怎么发展，有前瞻性和指导性。

    第三我觉得还要说明一下，我们提出这个口号，这个口号为什么会有这样一种指导性、前瞻性的作用。第一就是我们要考虑我们自己开发的这个项目在今后城市发展当中，而不是眼前，甚至于真是要考虑20、30年，别说百年大计，20、30年你考虑得着的，20、30年社会发展和自然发展过程当中，你的房子可居住的问题，首先是房子本身是可居住性如何；第二再说实际一点，就是不仅是可居住性，而且是可持续价值是怎么样，价值不是你今天卖完了明天就贬值，最能够体现住宅或者是这个区域项目在城市里面的地位，我看最简单的指标就是二手房卖的指标，二手房卖的比一手房卖得还要贵，如果它比一手房还要贵，你可以忽略其他的指标，肯定就是给城市创造了价值，而不是创造负值，创造了正值；第三就是还应该判断我们这个项目它对于你所在的这个地块带来的价值是什么，是带来正的价值还是负的价值。因为有了你这个项目周边是添彩还是添乱，这是整体的价值。最后就是更宏观的，从整个城市发展自然、人文、社会的角度来看一看，你这个项目在城市发展中起什么作用，有没有价值。 我提出这几点，判断问题的方法和出发点，我觉得有一个例子可以比，我说为城市创造价值在北京来说，可能最有典型意义的就是国贸。国贸给我们这个口号提供了一个最好的注释，十年前国贸站起来了，我记得大概前两年说经过八十还清了所有的贷款，现在变成没有外债的这么一个企业，但是它给整个城市带来的是什么？第一，土地升值是多大；第二就是当初这个房子本身它升值有多大；第三对于整个城市来讲没有国贸哪来的CBD，无论从可居住性，无论从可持续的经济价值，是对于整个地块的经济价值带动，对于人文、社会、自然价值都可以解释，就是这个项目怎么为城市创造价值提供了一个非常好的注释。我们自己也都可以看一看自己，魏总做的紫竹花园等等，比如说我自己做的康城，做的时候刚开始潘石屹和易总说做经济适用房就算了，而我没有这样做，做完以后二手房的价值比一手房的价格高，第二居住价格还可以；第三就是其他周边2000多块的房子现在都卖到3000、4000元，我为什么特别对这个问题感兴趣，我在西安有发展项目，就是可以大有做为的，如果我只是想为了挣钱，我可以简简单单把它一划块，用低价格的优势卖出去，但是可能对于城市来说不是价值最优化，所以我整个在规划的过程中要考虑怎么为城市创造价值。从长远来看对于城市来说对于我来说，价值一定是最大化，所以我们提出这个口号不是公益性的口号，对于开发商有意义.

    昨天晚上我们有一批房地产商聚会，房地产商现在净琢磨政府的事，琢磨几个事，一个是城市化进程当中房地产商从事这个事业到底是单纯的经济行为，商业行为还是有很强的历史责任，后来我们得出结论是如果没有房地产非常具有社会责任感，非常兢兢业业开发，中国城市将会离我们理想的目标很遥远的现状，城市化确实有一个好的城市化和坏的城市化，一直在我的脑袋里面记忆特别深刻的是我去墨西哥，越过美国边境，漫山遍野的贫民窟，可能贫民窟不是老百姓自己盖的，可能也是开发商的杰作，开发商在城市化的过程当中充当了一个什么角色？确实是破坏了自然景观，破坏城市发展的文脉，破坏人居环境。所以我们提出为城市创造价值，是城市出发的角度判断每一个项目对城市有没有尽到历史责任和社会责任，我觉得这确实是既考虑每一个开发商的经济利益，也考虑开发商的社会责任，提出这样的口号政府得很支持我们这样的做为，使这样一种行动变成全国房地产开发商的一种共识，使这样一种负责任的，对于中国的城市化进程有意义这样的开发冲动能够持续下去。我想今天我们虽然在600年老谷仓里面谈论这个问题，但是在今后20年、今后200年都会引起影响。

    谢谢大家!