房地产企业需要强强联合 打造精致地产

2004-9-2      来源：房地产门户-搜房 

    作为我们房地产业内人士，我想我最大的一个感觉就是从一段时间积累去博鳌参加了一个会议，然后回来以后也有各种各样的会议，我最后得出一个结论，尽管有8.31大限，但是房地产市场还是大狗可以叫，小狗也可以叫，是这么一种感觉。在博鳌的时候，握有一个感觉，以人之强为首，大狗很得意，有钱又有地的大企业在那个会上，确实是很高兴，是一场盛宴。但是那个会来了五百多人，我估计有一半，甚至一多半是手里又没钱又没地，到这儿来讨个说法。说完以后，大家普遍的感觉就完了。甚至于在会上出现了某种程度是新兴企业这种态势，我后来翻了一下，前些年博鳌的一次，二次论坛，发现他们的态度都变了，就是一个得意，态度都变了。

    以前我看见任志强以前说过，我希望房地产企业都像一片森林，是不是这个意思呢？森林。如果别的树都倒下了，我这棵树也会接着倒下，后来在博鳌那个会上可不是，大狗感觉小狗叫得不对，你得那么叫，是这种劲头。实际上我感觉我细细想了一下，我回来感觉一下其实不是那回事，其实大有大的难事，这次招拍挂，8.31大限，大的房地产商手头是有地多，签完合同20％，土地出让金，100％又要交出去，我们最多交一个亿，两个亿，有许多可能要交五个亿，十个亿，八个亿，大有大的难处。所以在这个情况下，大概第一件事情大家都在忙的是融资，通过这次8.31的大限，或者是71号令以后，房地产企业确实其实前几年，我们曾主席说过一句话，房地产开发的模式可能要从香港模式转向美国模式，其实是一个很概括的说法，其实是什么，从短期资金开发房地产变成长期资金开发房地产。

    可能中国的资本积累也是到了一定的程度，而且内外又打通了。今后怎么样通过各种办法融资，用长期资金做长期项目，会成为房地产产业第一要务，这是第一。第二是合作，李嘉诚还找人合作，那么今后的房地产开发可能合作会成为一种潮流，其实，有纵向合作，也有横向合作，潘总和任总也是纵向合作，你做前那么一段，我做后面的一段，这个也是一种合作，今后这种合作的现象，尤其是横向合作的现象，大家出一点钱共同讨论一个项目，以前咱们中国人，宁做鸡头，不做凤尾，这是没逼到那个份上，现在逼到那个份上，鸡头凤尾都不愿意做，一起来。然后这个时候企业的协作精神，按照商业规则办事，这些东西真正利用商业规矩会越来越健全。第三个我感觉就是专业化，尤其是中小型房地产公司，他未必要到土地市场上去抢，如果是一个很小的项目，他能做下来，能做得很精致，很专业化，它肯定也能赢得不少的利润。所以每一个企业把自己怎么样专业化，可能也是下一段房地产企业也是需要研究的问题。

    另外就是说在整个领域里，各个行当，房地产企业之所以能发展到现在，很重要的一点是它是分工的，它是专业化的，那么今后可能我们的企业更把自己做成一个专业化的公司，在各个环节上专业化，在各类产品，比如我就下决心，我们就去做郊区项目，把郊区项目做专业化了，肯定也是一条很好的出路，最后可能还是要有个性化，刚才我看了以后觉得特别受启发，只有个性化的东西，今后才能市场上站住脚。尤其是对中小型企业来说，可能这也是一条出路。就是说今后咱们作为小狗也好，中狗也好我们还要继续叫下去。

    首先横向联合的，我们叫做强强联合，等于说几个无论各方面力量都是比较强的，经济实力，上海金地，北京城建经济实力也比较强，就是说几家发挥各自所常，联合起来去做一个项目，你说企业大也大，说小也小。那么8.31我想对于任何一个企业来讲，其实主要是一个招拍挂的问题，那么招拍挂目前我觉得政策上有一个比较重大的问题，就是刚才任总也讲了，就是他的取向是拿价格来取向，抛弃所有其他一切的条件，抛弃其他所有一切的因素，或者把其他的因素作为一个非主流的一个条件来考虑，那么谁价格高，那么谁就取得土地，在这样一种就是说类似于古董拍卖的方式的形势下，那么他导致了一个结果，就必然是价高者得，那这样的一个情况下，大家都看好这个地，都看好这个项目，那么就可能就出现价格在不断抬高，抬高的结果就是土地的成本大幅度抬升。

    有一点大家可能认识到，有一个共同点，就是开发企业作为一个企业它所支付的成本不可能由他全部的，他自己说，市场卖三千块钱，那我这样吧，我现在成本三千五了，那我还卖三千，这事不可能的，不一定要把这个成本转嫁到消费者身上，就是买最终产品的购房者身上，我想这是一个大家可能都认可的事实。

    那么从我做项目到现在，目前有些项目也正在做，我刚刚讲了很多宏观政策的一些内容，我讲我实际的切身体会，我觉得这是一个循环圈，怎么循环圈？就是说政府第一个通过少量的土地拍卖，获取了大量的财政收益，土地收益，那么政府尝到了甜头，我政府要干要分利，公布这个工程，我有钱了，那我政府为什么不能用这种方式多获取资金，多干一些，比如说道路的桥梁，地铁的建设，我取得建设资金，站在政策的角度想，这个想法你能说他错吗？不能，那么站在企业的角度来讲，我去拿一块地，我去做这些，也就是说我的产品是由不同成本来组成的，那么按销售价格去销售去，站在消费者来说，消费者是分两块，一块是已经买了房子，他希望明年的房子涨价，我的资产增值了，没买房子，希望这个房子降价我买，买完第二天他就希望涨价，拆迁户，那我现在面对的就是我那儿要拆掉，由于我们那儿最近出现一系列的政策，可以说基本上都是提到成本的政策，无论是银行的金融政策，还是有关的拆迁政策。

    比如说有一个人他就不愿意走，他说你政府评估这一段的拆迁补偿价比如说是五千块钱，他说五千不行，我不走，你得给我六千，怕他来闹事，政府部门怕闹事，他抓住你政府这个心态，那好，逼着发展商，我老说政府一管企业一管准，因为我们所有的命脉，审批的权益全部在政府的手里，你不解决，我就不批给你这个东西，那我可能就得去解决，可能成本就增加了，成本转嫁给谁，转嫁给买房人了。我有一个同事做这个项目就是这样的，他一期的房子卖四千多，二期的房子卖了五千多，三期的房子卖了六千多，怎么上了，不是说企业追求高额利润，而是它一期，二期，三期，拆迁到钉子户几十户人家，比给了正常的费用高了一些，结果导致一期，二期，三期的拆迁费要按照拆迁的钉子户那个价格走，否则就不行，我就闹，拆迁的成本就大幅度增高，最后成本就转嫁到后续的买房人身上。

    所以我说8.31以后，就是按照目前的招拍挂政策，我不是说招拍挂必然导致土地地价的升高，至少按照目前现行的政策，谁取得土地优先权，它必然导致成本的增加。而被拆迁户，他认为就是说他有一个预期，就是你们大家发展商也说房价要涨，我要被拆迁了，那我拿你给我的钱买回来房，我就要增加拆迁补偿费，对开发商来讲又增加了成本，转嫁到谁的身上，转嫁的买房人身上去的。所以我觉得如果按现成政策条件来讲，那么土地成本、拆迁成本都在增加。所以导致我们的产品成本的构成在增加，所以我觉得从逻辑上推理来讲，房价是应该涨的，但是至于涨多少我不知道怎么说。