张民耕：楼市调控不应作为市场常态

2010-8-8    来源：新浪地产 

    提要：楼市新政百日，政策调控效果如何？下半年又是如何走向？新浪乐居联合新浪财经主办的“房地产中报——深度博弈下的市场走势”专家论坛于8月7日在中国化工大厦隆重举行。

    新浪地产讯 楼市新政百日，政策调控效果如何？下半年又是如何走向？新浪乐居联合新浪财经主办的“房地产中报——深度博弈下的市场走势”专家论坛于8月7日在中国化工大厦隆重举行。

    论坛从回顾楼市新政百日分析政策调控效果角度切入，围绕上半年房企业绩、国家房贷政策执行情况和土地市场何时回暖等问题展开深入的讨论，到场嘉宾有高策地产顾问机构董事长李国平、盛世神州房地产投资基金董事长张民耕、厚土机构主席林少洲、华泰证券房地产行业资深研究员周雅婷、浦发银行北京分行个人信贷业务部副总经理焦卫江等。

    盛世神州房地产投资基金董事长张民耕认为，调控政策的“精准打击”之说值得商榷，他认为应该叫“全面覆盖”，“现在认房又认贷，就会误伤了感性住房的人，有误伤就不是精准打击”。他认为，宏观调控，长期调控就不是调控了，“把调控这种政策作为一种常态是很可怕的，市场经济和计划经济最大的区别是市场这只看不见的手来决定市场上所有的运营，调控只是很少的一种手段，是防止它出大的偏差”。如果把调控作为长期的手段，那还是市场经济吗？

    对于房价问题，他认为，供求不平衡才会房价快速增长，应该为调控政策退出早做预案，真正使得调控政策退出的时候房价不反弹。他认为目前的僵持格局，就反映了政府宏观调控态度，他认为不会再出新的政策，“因为任何政策都有成本的，你看这次宏观调控成本有多大？有几万亿，如果再调控下去，这个成本社会和政府都承受不了”。

    【以下为张民耕发言实录】：

    调控是楼市退烧针 调控政策存在误伤

    张民耕：我们有个感觉，4月份以来的宏观调控到现在100多天了，总的评价应该说还是积极，我的形象说法是给当时过热的楼市打了个退烧针，烧是退下来了，目的达到了。但是刚才林总说比以前的调控水平有所提高，但是说它精准打击我认为差的很远。我是当过兵的，这还是叫全面覆盖，要到点对点打击那才是精准打击。现在说认房又认贷，就会误伤了感性住房的人，有误伤就不是精准打击。

    而且还有一个问题，宏观调控，长期调控就不是调控了，把调控这种政策作为一种常态是很可怕的，市场经济和计划经济最大的区别是市场这只看不见的手来决定市场上所有的运营，调控只是很少的一种手段，是防止它出大的偏差。如果把调控作为长期的手段，那还是市场经济吗？打完退烧针后，这只能退烧，还要治病，治病就要进行一系列的政策方针的改变，甚至于国民经济结构的调整。其中很重要的一点，我也是同意，就是我们之所以这次要进行房地产的调控，是为了制止少数城市房价过快的增长，而房价过快的增长根本原因，应该说还是供求问题，供求不平衡才会房价快速增长。供求不平衡的原因又是什么呢？确实投资投机性需求挤占了刚性需求。这个问题可以用精准打击的办法，是什么呢？税收。如果我们的税收政策是鼓励自用，鼓励改善，同时某种程度上也要鼓励住房经营，这就增加了房子的存量，房子存量的增加自然对方家有个压抑作用。

    真的是作为投机这用税收就可以解决。另外因为是宏观政策，就不会很精细，我们特别关注了有个200公里现象，就是沿海往里200公里，即使是省会大城市，去年年底我们看了下，去年年底都平均是在5千元上下波动，到今年年初的时候才到了6千元。你看从哈尔滨开始，常春、沈阳、呼和浩特、银川、西安、郑州，一直到南宁，这里面除了昆明、成都这些特别宜于居住的地方房价超过6千，这些城市都不应该属于房价过快增长的城市，那么这些城市进行调控就受到连累。

    尤其是我们现在要对城市化的发展，房地产发展全国范围内要有个布局，应该鼓励人们到那些城市去居住，如果你把那些城市也实行二套房政策，你就不鼓励人们到哪里居住，人们想，反正都很难受，咬咬牙在北京、上海、广州待着。所以这个政策缺乏的一个是精准，一个是区域覆盖，这都应该有所改善。

    现在我们感觉到政府的态度是一条路到底，这不能持久的，应该为调控政策退出早做预案，真正使得调控政策退出的时候房价不反弹。我觉得有个很好的措施就是销售直接产生的暴利进行比较重的课税，这本生是经济行为就可以解决的，用大量的政治行为来解决。所以基本态度是，肯定的方面它确实是一针退烧剂。房地产发烧的时候我就有个判断，这肯定是房地产发烧了，我们不能把三十年的好日子用三年就过了，果不其然，三年没有到好日子就过完了，真正要使房地产市场平稳健康的发展，还是应该有一些经济政策更精准、更程序的运用。

    张民耕：说开发商现在不差钱，这只是一个乐观的估计，经商的人都知道，现金流是他的生命，一旦销售停止或者销售量下跌，说我还能撑得住，开发商如果再僵持几个月，我看马上就会有效果，有一些中小开发商就会顶不住。现在宏观调控不同的人不同的说法，现在学者、一些媒体说好话，说好极了，精准打击。政府官员说狠话，继续，持续调控，一调到底。买房人说硬话，我就不买，等你降价我就买。开发商现在说话了，说降一点吧，给大家一个台阶，下一轮才好干。这也反映了开发商的心态。

    真实的来说，开发商不仅出于对自己的这个行业，自己的楼盘，自己的产业，我觉得对于社会，他也是人民群众的一部分，走出僵持，现在我觉得是僵持状态。刚才研究员说了，僵持就反映了政府宏观调控，下面还会出更强硬的政策吗？我看不会，因为任何政策都有成本的，你看这次宏观调控成本有多大？有几万亿，如果再调控下去，这个成本社会和政府都承受不了。

    还有从消费者的角度来说，往往人春节前后两大事，结婚这特别多，还有开发商面临着要交工钱，农民工要讨工钱，这时候要决算，我相信这时候政策会松动，开发商的价格会松动，销售量也会上去，需求也会上去。但是我觉得完全靠僵持，僵持到一定时间点，各方都承受不了了，来个妥协，不如积极主动的对这个情况进行缓解。所以我说，应该做出走出僵持的准备。从政府来说，这次调控说精准打击也好，说退烧针也好，都有个问题，它是一个概念模糊的调控，就说了一句，制止个别城市房价过快上涨，那什么是过快，按理这是很好操作的一个问题，北、上、广、深等城市，我们定个线，到了什么线是房价上涨过快了。我和林总有特别深的感触，我们到二三线城市，甚至四线城市都去过，那里根本没有泡沫，三年涨10%，实实在在得就是居住性需求，难得一些改善性需求，你用这么大的政策来套用这么小的地方，所以中央政策应该要进一步明确、量化、精准化，我们盼望有这样的政策。

    反过来对开发商来说，应该承受一下价格上的损失。你什么时候发烧了，发烧的起点是什么时候，把价格回落到那个点，我想发展商也可以承受。人民群众也确实会觉得到那个时候是可以买房的，关键的问题是怎么把这样一种共识凝结到一个点上，然后从那个点开始，怎么让这个事情健康平稳发展。开发商从资金角度，现在中国房地产叫有信贷无金融，尤其是银行信贷，加上其他信托，信贷性的融资占到房地产开发资金来源的95%以上，其他渠道非常少，现在我们想的是，应该向美国房地产基金投资这个角度发展，因为房地产这个行业本身不是私人资本能够支持的行业，需求量极大，尤其是像中国城市化来的非常迅猛，现在6亿多，还要有接近一倍的人在未来二三十年内完成城市化，这样对市场化的要求，对子房子的要求，对于公共设施的要求非常大，这不是政府靠土地财政能够解决的。

    现在银行信贷抓紧了，关上了一扇门，上帝总是公平的，打开了一扇窗，政府也认识到这一点，允许房地产投资基金进入市场。就是动员社会的资金，社会的闲散资金，你不是说没有投资渠道吗，把这资金收集起来投入到房地产开发上，或者土地整理上，扩大土地和房屋的供应，扩大供应总的来说就能降低房价，而不是使得大家没有地方投资，就全部炒房，你在末端增加一些需求，这些需求往往是投资、投机性需求。美国就是这样，美国二战后靠的就是reits，房地产信托基金，一个是使得社会上大量得钱投入到房地产，刚开始实际是满足二战回来的大兵，后来满足了移民的需求，这样的政策使美国房地产持续了六十年的繁荣。如果放开房地产信托基金，就能使几万也可以投资房地产。炒房也是有风险的，如果能够鼓励房地产信托基金，对于房地产市场本生的健康发展也很有利。

    房地产开发商为什么老是差钱，我有个猜想，可能会成为规律，房地产开发土地的价格是按照几何基数上涨，房地产商自有资金永远跟不上你扩大规模的需要，那怎么办呢？就把开发和投资分开，如果社会上有一部分资金，社会的资金投入，你开发商精心的做好你的开发工作，销售商做好销售的事，各个行业做好自己的事，使得整个房地产产业链条能非常成熟的发展起来，由于这个市场逐渐成熟，像美国的reits一样，做到房地产投资基金的收益基本跟债券一样，安全、稳定、可靠，又比银行高的利息，这样使很多人在房地产投资转向投资基金。所以我们现在想干这事，使房地产开发商的资金来源多了个渠道，使社会大众对房子的投资减少，使他们享受到开发商的红利。

    张民耕：我一直关注这个事情，坚持赶紧要走出来，不走出来钱都到国外去了。得克萨斯州的一位市长今年上半年到中国来扫钱，国外都看到，你这不让买房了，到我这买房，而且可以买地买房。美国房地产税是这样分三块，第一块是政府来收，就是国家这一级，第二是县级，还有一块是市政府。其实美国的税实际就是为了支撑美国整个政府机构运行。普遍的税率在3%以下，有一些城市非常高低1%到3%，像休斯敦是2.7%，是根据房价每年平均值来收税。我觉得在中国收的税还要做一个准备工作，首先中国的房子以前没有评估的数据，甚至于有多大的房产量都搞不清楚。另外你收这个税，等于是提前实现了中纪委的要求，官员财产公开，官员也是人啊，也投资，一般官员有两三套房也不是很稀奇的事，尤其是到科长时买一套，处长买一套，当了局长再买一套，如果要交税用工资也交不起。

    美国各州政府，我们去年12月，施瓦辛格亲自接待我们，他最重要的一个愿望是你们把钱投到加州来，加州是最好的投资地方，他的政策其实比我们省长书记亲自招商还要优惠，除了一般减免税收外还有其他优惠。所以赶紧要把钱留住，这也是把根留住。

    张民耕：以前美国很看不起我们，我记得他们曾经跟我们谈过合资，但是说有一个问题你解决不了我们永远合作不了，说为什么你的产权只有七十年，土地是国有的，你怎么能解决这产权永远是你的。这解决不了就永远合作不了。

    这次金融危机之后，他们对我们的投资寄予了很高的希望。去年年底工商联房地产商会和美国两个州加州和得克萨斯州进行了交流，他们很希望中国人过去帮助他们搞房地产，美国房地产经过上一轮的次贷危机以后。我刚才说银行系统搞测试，这肯定是需要的，但是很难精准。美国当时搞次贷，他把金融作为一种工程来计算，单个案例算的很精确，应该没有问题，但是一旦系统性风险出来没有办法解决。美国就出于这样的想法，所以美国投资房地产的人很少，破产的人极多。美国房地产价格，现在可能跌到谷底了，去年我们去的时候，在洛杉矶机场旁边的两个双子楼公共建筑，成本2亿美金，开发商欠了银行4千万就被银行没收了，银行拍卖4千万，没有人买，后来卖2千万也没有人买，最后让日本人1200万美金

    张民耕：对这个问题有点看法，土地的出租出让，在中国叫什么名字都无所谓，反正中国宪法规定，城市土地归国家所有，农村土地归农村所有，出让也是出让使用权，出租也是出租使用权，在北京叫出让，上海叫批租，一回事。你说能不能把七十年、五十年能不能分期付款，这不可能。这么被大家所购并的制度为什么被各届政府乐此不疲，想想还是有一定道理的。城市化的成本，城市化的投入，有谁来投入，实实在在的说就是两个东西，第一是政府，第二是开发商，或者和土地有关的产业，要建造企业你要用地，由他们来投。

    所谓出让批租就是土地资本化的事情，只有土地资本化才能将钱投入到基础设施，干其他事情。现在的事情是政府这事做的不纯粹，收来的钱有的用在土地上，有的去搞其他东西，这样就使土地财政使用的合理性欠缺一些。但是不通过这一块好象解决不了城市化谁来投入的问题。政府搞土地资本化走的是什么过程呢？城市土地是国家所有，城市土地现在用完了，怎么来扩大城市土地呢，就收农民的土地，所谓一级开发还不是收农民的土地吗，收完然后卖，这过程取得非常大的收益，这收益部分就使农民感觉到不公正、不公平，你5万或者10万，最好50万收我一亩地，你卖到1500万一亩地，这中间的差价及尽管你可以说你取之于民用之于民，农民还是觉得不爽。如果我们城市化的投入问题要解决，应该再开辟两个渠道，一个是农民的土地也可以进入流通。

    今年一号文件特别好的一个苗头，用三年时间对农地、农宅、农房进行确权，确权就是为了流通，只要哪天放开以后，确权可以流通，不能买卖，至少可以租用，这样流通也可以，这样我相信土地的价格一个是供应量会加大，那么价格会下降。还有城市化的投入只是政府和企业两家投，这少的，这点钱还不够城市化急剧发展的需要，就是社会的资金也能够投入到城市化进程当中，就是存款资本化。现在26万亿，而且每年增长的速度银行都有体会的，尤其去年4万亿和10万亿一出，其实存款又出来了，这些存款如果能够资本化，通过类似于reits，然后投入到土地开发、房地产开发当中去，这从另外角度解决了资金问题。否则政府肩上的担子太重，所以他不搞土地财政不行。这个问题引出的是什么？其实就是城市化的投入谁投入，如果多渠道多方面来投入，很可能土地财政就不会搞的这么邪乎，这样整个市场都会得益，最终使得我们城市化的经济成本、社会成本都会降低。

    我回答你的问题，如果你不是自住，你买之前要把信息弄的非常明白才可以。日本人曾经购买过，后来全部吐出来了，美国的物业税很厉害，有的地方一年评估一次，有的地方两年评估一次，你1200万美金买的，但是几年后又恢复成2个亿，那时候你交的税可能就是1200万美金了。而且那个楼有缺陷，天花板是石棉保温，而环保部门规定石棉有毒，如果曾经在这里办过工的人告你，由于你这里有石棉，我现在得了肺癌，就要告你让你赔偿。所以在美国投资要谨慎，除了满足自住房子外，其他资产不是很好投资的。