张民耕：REITs从根本上解决调控-反弹循环

2010-8-13    来源：搜狐焦点网

　　【主持人】：非常感谢苏鑫先生。接下来为我们演讲的是盛世神州房地产投资基金（北京）管理有限公司董事长张民耕先生，主题：房地产金融创新。

    【张民耕】：各位博鳌论坛最忠实的参与者，下午好！我向我们最忠实的参与者表示致敬。同时我相信大家的坚守也是非常有收益的，我刚才跟凌克董事长在交流，下午的演讲知识性非常强，大家收益一定比上午还要多。

    我先做一个解释，上帝关上了一道门，我们打开了一扇窗。这个上帝不是政府，政府也有很多事搞不定。这个上帝是各式各样的社会和经济规律。我们也不是指我们，是指在金融领域为房地产金融创新的工作人员。近年来对房地产创新有各种各样的产品。私募房地产投资基金只是其中一个方面或者一个产品。我这儿讲的是被逼出来的地产金融创新。要讲的实际上是形势所迫。房地产是十年九调控，在逐步调控中房地产开发商和房地产金融从业人员一直在寻找怎么走出一个调控怪圈的方法。我们发现私募房地产投资基金可能是解决这样一个怪圈的一条路。美国房地产创新也是被逼出来的，第一项，住房抵押贷款、长期低息分期付款。1932年美国总统签署了房地产抵押贷款法，1934年国会通过了全国住房法后，就产生了住房抵押贷款、长期低息分期付款。同时也带动了美国金融复苏。第二，REITs正式成立。二战结束对住房需求膨胀，逼出了房地产投资基金的诞生，促进了美国房地产和地产金融成熟。1960年，美国总统艾森豪尔签署了国内税收法，这标志着REITs正式创立。第三，房地产金融证券法。60年代美国经济又进入了衰退，流动性短缺，银行贷出去的钱，房地产信托的钱不能进入再循环，所以流动性短缺，于是逼出了抵押贷款证券法，有一个品种叫MBS，由于房地产的贷款可以变成证券法，银行可以把房地产贷款卖给信托公司、保险公司、各种投资人，这样就获得了流动性，使得整个经济又活动起来了。促进了房地产金融的证券法。每当美国经济和房地产面临重大问题和危机，往往是实现金融创新解决重大问题的契机。由于房地产经济重要地位，也使得美国房地产制度创新同时成为美国经济巨大发展动力。对比我们来说，就是不要怕创新，这种创新往往对于整个经济带来巨大动力。美国房地产投资基金在城市化发展和房地产业成熟进程中起到关键作用。

    REITs募集形式：第一，比较自由。第二，专业化操作。第三，可预测的现金流，长期稳定投资。第四，多种组合，分散风险。使美国房地产从私人资本支撑转化为公众资本支撑，成为一个大众产业。专业化操作使得房地产收益接近债券投资，使得投资人可以从投机转向理性，尤其是多种灵活REITs产品，使小资金也可以进入房地产市场。

    对我们中国房地产界来说，房地产投资基金可能是走出房地产调控、反弹恶性循环的根本解决之道。中国的房地产问题，中国的城市化和房地产根本问题就是土地问题和金融问题。土地问题这里不谈，对于金融问题而言，房地产基金是终于找到的，走出调控反弹循环根本解决之道。为什么这么说呢？我讲一下我们的历程。十年九调控，久病成良医，以我们实践为例，我们有一个“6、5、4、4、2、1”，我们创立这个基金是起源于六年前萌生的一个理念，凝聚五方股东的远见与共识，发起基金的初衷为实现四个愿望，打造三大核心竞争力和资源优势。寻找和培育两类战略合作伙伴、锻炼一支特别能战斗的队伍。

    现在我们内部培训每两个月进行一次。

    在这个过程当中，我们觉得我们不是孤军作战的，就像苏鑫说的一样，我们前些天由苏鑫提倡，北京华本俱乐部主持，北京房地产商这个习惯特别好，有问题开会，大家一起讨论。我们欣喜地看到，在北京、做全国现在可以上榜的房地产投资基金已经有30、40个，发起和经营房地产投资基金的势头犹如风起云涌之势。

    我们相信房地产投资基金在我国也是具有强大生命力，具有远大发展前景。这里讲他的作用，我们认为房地产投资基金将在我国城市化进程和房地产业发展成熟过程中也发挥关键性的作用。第一，房地产基金动员巨额的社会资金参与城市化进程和房地产开发中。增加供给，增大存量，缓和供求矛盾，平抑房价，降低中国城市化的经济和社会成本。第二，房地产投资基金在增加房地产基金的同时，促进行业分工细化，可以分化出房地产开发、投资、基金管理、营销和物业管理，促进行业健康、精细、平稳发展。第三，房地产投资基金在自身发展中也会从私募走向公募，这是肯定会走到这一天。并且演化出各种品种，房地产私募投资基金、公募投资基金。丰富金融市场，分享金融收益，分担金融风险。第四，房地产投资基金使中小投资者能够从源头上进入房地产开发，分享城市和房地产开发红利，减少盲目投资需求，增加理性投资需求。

    下面讲一下我们做这个基金过程中的一些感受。房地产投资基金建立和运营必须进行符合中国实际的创新，它本身品种就是创新，但是在创立过程又要进行和国外不同的创新。在国外房地产基金已经发展几十年，有光辉业绩、深厚投资阶层，在中国完全是一个新生事物，要被社会接受，必须回答好投资人的若干问题，以我们经验来说大概要回答四个问题：1、业绩怎么样？房地产投资基金本质上是一个产业基金，必须回答你这个基金和你这个基金管理公司在行业当中的业绩问题。我们怎么解决的呢，我们是以管理公司的五个股东单位的业绩为证。今后还是要以这个公司业绩来为证。2、房地产投资基金基本能力在于替人挣钱能力，所以必须回答好核心竞争力是什么？3、房地产基金是替人理财的一种企业，必须回答诚信和利益一致的问题。国外房地产基金一般管理人就出1%，我们出20%，这种最大化的利益一致性。同时我们还提供了在规章制度、财务、法律方面的保障。4、房地产投资基金是以项目为生命线，必须回答投资项目的选择问题，除了规定现在投资的地域、财务、法务，还建立了十几个项目优质项目库。

    我们在自己运作过程当中，由于房地产投资基金既有金融属性，又是服务行业，我们这些人都是开发商转行，我把我开发的这块交给弟弟，我就专心致志做房地产基金，即使这样，还不行，还要完成思维转变。一个是开发思维转向金融思维。第二，从满足自身需求转向创造和满足合作方需求。我们有三个提法：为开发商雪里送炭，提供一种新乐观融资渠道。为金融机构锦上添花，提供一种新的避险工具。为社会投资者保驾护航，提供一种不同于炒房炒地的安全性与收益性结合的投资收益平台。既为社会大众创造介入房地产开发的平台，从房地产开发的源头来分享原始股开发收益。

    我们还有一个有限合伙人投资指南，有兴趣的，可以上我们的网站，谢谢各位！