张民耕--住宅郊区化的实践者 |
张民耕今年50岁，他的50年除去少年时期，大致可以分为四个阶段：北大荒11年，大学10年，部队9年，做房地产8年。在北京房地产界，像张民耕一样，做过农民、当过兵、进过中央党校、又有博士头衔的房地产开发商并不太多。在中央党校，张民耕研究的是科学社会主义，这种学术训练对他从宏观上掌握社会的发展大势很有帮助，丰富的基层工作阅历，又使他对社会的各个层面有比别人更真切的了解。因此，在张民耕笑眯眯的脸上，很少看到眼下不少北京开发商下意识的明星“秀”气，有的只是神定气闲、不急不躁，仿佛一切尽在掌握中。张民耕不紧不慢地说，我是一个很理性的人，每走一步都是理性选择的结果，至今还没有出现过大的失误，因而也就没有什么可后悔的，同时，我又是一个理想主义者，我做康城，觉得自己不是在做产品，而是在尽自己的一份社会责任———为社会尽可能提供一个理想的居住形态。“做房地产很容易理想化，很多空想社会主义者都是房地产开发商”，张民耕如是说。
从站在城楼观风景到下海经商 对去北大荒当农民，张民耕并不后悔，他说那是他理性的选择，是响应理想的召唤。那时的张民耕是个热血青年，还不知何为后怕，但他在那里一呆就是11年，恐怕还是他当时所没有想到的。事隔多年，他还经常魂系北大荒的黑土地，但他没有像很多从那里出来的人那样，有一种如释重负、衣锦还乡的感觉，也没有把那里当作教育下一代的理想学校，他从来没带过自己的孩子去那里接受“再教育”。他说，他怕回去，因为那里埋葬着他那些牺牲了的战友，那里老乡的生活同自己在北京的生活反差太大，他说那是农业文明与后工业文明的差异，他轻松不起来。 张民耕承认，那是一段刻骨铭心的经历，真是那段用青春修理地球的岁月把他塑造成了一个这样的人：勤恳、扎实、身先士卒、充满理想，有一种以天下为己任的社会责任感。也是在北大荒，张民耕奠定了日后管理企业的基本功。据他自述，当时他管理过两三万亩土地、十几台拖拉机、上百套农业机械、三四百个劳力，为了管好这一大家子，他必须对生产进行统筹兼顾，学会成本控制和节约，独自解决临时出现的各种各样的问题，他说，这是他日后做企业的一次预演。俗话说，草根嚼得万事做得，地都种过了，还有什么事不能做的，有时候人生的底线实际就是人生的起跑线，北大荒的经历成为他创业的原动力。 1993年6月，张民耕进入商界，出任北京著名房地产企业万通实业公司的副总经理，同冯仑、潘石屹们一起参与了北京第一个以房地产开发形式面市的写字楼———万通新世界广场的开发。 张民耕本科学的是哲学，研究生学的是科学社会主义，曾在当代中国研究所呆过，可以说一直是在意识形态领域转悠，“看问题比较理论化，对社会的发展和运作有比较客观清晰的认识，对中国的发展路数很有兴趣”，但一直是“站在城头观风景”，总觉得社会的改造要从上层建筑做起。在万通，冯仑把他改造成了一个商人，一个有社会责任感的商人。张民耕说，他从冯仑那里学到了两样东西：一是观念，解决了读书人能否经商的问题，同时，打破了从业的迷信，知道应该怎样以较少的资本经营在什么行业取得发展；一是学了不少创业的本领。在万通，张民耕的年龄比冯仑他们都大，但学习的干劲不比他们小。从开车、操作计算机到项目策划、企业管理，什么都愿意学。万通人给了他一个评价：“张民耕没去过的项目可能有，但不知道的项目没有。”张民耕在万通的得意之作是与潘石屹一起搞了一个包括项目静态、动态财务分析等内容的测算表，据他说这个表特别行之有效，每个项目都用它测算，结果都是八九不离十。 在万通，张民耕发现，潘石屹的投资理念是把所有鸡蛋放在一个篮子里，而冯仑喜欢全面发展；万通的企业管理有些方面很像国营企业，3年下来，他觉得自己已经可以从万通这所“农民运动讲习所”毕业另起炉灶了。因为，在某些方面他自信可以做得比万通更好，但在万通做不到。于是，他甩开膀子单干了。 很多在创业的门口转悠的人都不知道原始积累从何而来，1996年，张民耕自行组建了北京银信房地产开发有限公司，并任董事长。他哪来的原始资本？对此，张民耕坦言，先是别人出资，由我操作，解决从无到有的问题；然后，借人家的钱，承诺给人高回报，大家都是这么来的。1998年，张民耕同合伙人们一起成立了北京银信投资有限公司，注册资金已是1．6亿元人民币，公司下辖北京银信房地产开发有限公司、北京银信光华房地产公司、北京银信兴业房地产公司、北京银信绿洲房地产公司、北京凯帝克房地产开发公司等企业。先后成功开发了位于长安街沿线的永馨公寓、位于使馆区的锦绣园公寓、位于中央商务区的阳光100国际公寓，目前正在京东近郊京通高速路边开发百万平米的“康城”CBD经理人别墅，在京北近郊京昌高速路边开发“绿洲”社区。这么下来，张民耕应该是有些钱了，他说，成功是我追求的东西，因为成功能给我带来更多的钱，我对生活没有太奢侈的要求，但有钱可以实现更多的改造社会的意图，我之从商“社会意义大于经济意义”。
从城里到城外，从无产到有产 张民耕被北京房地产界称为住宅郊区化的鼓吹者和先行者，他自己也是乐在其中，还在各种场合叫卖他的“理论”。据他自己说，早在两年前他就看到了住宅郊区化的大趋势，这是他研究城市化得出的结论，也是他国内外考察的结果。他说，国外的人口密度很低，但郊区化非常厉害，有一次，他夜航到洛杉矶，飞机在灯海上航行了半个小时，五号公路沿线漫山遍野都是房子。日本东京也是大东京，大阪甚至连上了神户，被称作“阪神”地区，从大阪机场进大阪，高速轻轨走了半个多小时，轻轨两边，一边是大海，一边也是无穷无尽的房子。在广州，华南板块有14个房地产项目，每个项目都在50万到100万平方米左右，每逢周六周日，出城看房的人络绎不绝，这些大社区配套齐全，上下班交通方便，价格每平方米精装修才三四千元，番禺、花都等归入广州后，大量市区人口开始外迁。在上海，地铁、外环线所到之处，到处可见住宅区，原来上海人死守市区的观念已经彻底改变，现在上海房地产40％的销售靠郊区住宅。北京同样如此，到2010年，北京市区人口只有650万，其余上千万的人口要迁往郊区，回龙观、天通苑的热销已初见端倪。 总结研究和考察的结果，张民耕给出了他的理论：工业时代集约化生产的需要，人们不得不从乡村到城市，城市成为进步、文明、发展、繁荣的标志，但城市的过度发展，又给城市带来了昂贵、嘈杂、污染、拥挤甚至犯罪，经济利益的驱动和对环境的追求，使城市化走向了郊区化。郊区化是城市化的必然结果，也是城市化的重要内容。城市不是居住文明的终点，集合式住宅也不是居住的最高形态。张民耕用富于哲理的语言说，人们追求环境从乡村到城市、再从城市到乡村，居住形态从独栋到集合、再从集合到独栋，看来是一个必然的过程，这是不以人们的意志为转移的，这种需求谁也挡不住。在他看来，只有在郊区有了第二居所，房子才能真正成为房产，因为此时房子才有了交换价值而不仅仅是使用价值，有了房产，国民生产总值还将有很大的提高，但目前房产在国民经济中被大大低估了。他进一步推导他的理论，有恒产才有恒心，国家才会安定。因此，张民耕是从社会稳定的理论高度来看待他在郊区的房地产开发的。对他来说，盖房子、经商、搞社会研究是殊途同归，最终的目标都是为了建设理想社会，把抽象的原则变成具体的现实，做开发商就要为社会尽可能地提供理想的居住形态。 正是有了这样的先见之明，张民耕把位于CBD的锦绣嘉园拱手让给了易小迪，这就是在世纪之交名噪京城的阳光100项目。这事给张民耕带来了难堪，有人说他看走了眼，对此，张民耕有他自己的说法，他说，山东兖州矿务局想进京接锦绣嘉园项目，他、潘石屹、易小迪等人同兖矿有很深的关系，就把这个项目的主要股权转让给了兖矿，而他当时已在准备进入郊区开发项目，这就是位于泛CBD区域目前北京最大的TOW NH OUSE项目———康城CBD经理人别墅。 像以前他所做的选择一样，张民耕认为他的选择是理性的，住宅郊区化也许有点超前，但大潮已经涌起，不仅他看到了这一点，像李嘉诚这样的地产大鳄也看到了，政府也看到了，不久前，政府公布的北京市2010年的远景规划已有明证。实际上，今年以来，北京围绕郊区化发生的“圈地运动”、提出的“新都市计划”、TOW NH OUSE热也证明张民耕所言并不虚妄。 去年，张民耕在培训内部员工时曾经断言：郊区化必须采取TOW NH OUSE的居住形态，2001年TOW NH OUSE将东风劲吹；三五年内，中等收入阶层将把拥有郊区住宅作为拥有市区住宅和汽车后的又一目标。今年，他稍稍修正了他的说法，把在广东已经建设和李嘉诚即将在北京建设的超大规模低价项目纳入了他的住宅郊区化理论。 今年北京的房地产市场果然如张民耕预言是TOW NH OUSE的天下，但作为先行者的张民耕看起来有点醒得早起得晚，他的康城TOW NH OUSE年初搞得轰轰烈烈，直到年底才正式开盘，一栋洋房、橘郡等项目都已跑到他前面去了。事实上，康城之所以落在人家后头，部分原因就在于他的这套理论，即郊区化到底应该采取哪种方式。有关方面认为，北京土地资源短缺，不能鼓励发展低密度住宅，等到他把手续办下来，一年时间过去了。此外，康城还有一个不利条件，就是市政公共设施要由自己来做，在等待批复的日子里，张民耕花了3000多万修路、建会馆和高尔夫练习场、盖样板楼。张民耕说，他很羡慕上海的开发商，地铁修到哪里，市政配套就跟到哪里。住宅郊区化，没有政府的规划是不行的。
百年老店要奠基于制度之上 银信公司从1996年算起也就5年时间，老实说，在北京房地产市场上像银信这样的公司比比皆是，每年生生死死的也不在少数，很多公司根本没有什么长远打算，做一单是一单，随着北京房地产市场越来越规范、竞争越来越激烈，大多数公司很难生存下去。张民耕深知这一点，但他决心要把银信建成百年老店。他很欣赏《大宅门》，这百年老店传给谁并不重要，重要的是要能传下去，明知有很多艰难险阻，也要设法传下去。这就必须立规矩。 从更深层来说，这也是张民耕改造社会的理想。搞研究时，改造社会主要停留在书本上，进入商界后，张民耕有了新的认识。他认为，企业是社会最重要的细胞，西方国家之所以发达，就在于其企业及其制度的完善。何为民主？民主的基础是什么？在经济领域这些都能找到答案，企业实际上就是责任与权利相平衡的经济组织，好的企业及其制度，不靠个人魅力，而靠人人遵守的规矩。 话虽这么说，其实，银信也是一个崇尚个人魅力的公司，银信的管理模式带有很强的张民耕色彩。张民耕在部队呆过，去过锦绣园的人可以很容易地体会到军事化的管理痕迹。据银信有关人士介绍，张民耕时间观念极强，一般很少迟到。下属有事汇报，要喊报告，有话简单捷说决不拖泥带水。张民耕本人也承认，个性对企业影响很大。他说，各个时期的读书生活对他影响很大，看问题比较全面、辩证、超前，看大势不太容易走眼。最大的影响在于形成了一种学习的冲动。但“在经营管理上，还是部队对我影响最大”，对自己要求很严，对部下也很严，处处讲规矩、制度，每个人都有自己的职责，并把它打成表，时刻对照，各项工作都有计划，“就像打仗一样”，工程有工程计划，办手续有手续的计划，销售有销售计划，“非常有用”，只有每个细节都付诸实施了，经济测算才是可行的，“这就像一切胜仗来自于各个山头的攻克一样”，当然，执行中，常要有所取舍，一个山头攻不下来，后面还有任务，不妨先围一围，或者干脆集中兵力把他先攻下来。张民耕在欣赏自己的管理方式的同时，也不讳言“有时也有计划失误的时候。” 要做百年老店，这种事必躬亲的管理难免捉襟见肘，张民耕已明显感觉力不从心。张民耕说，房地产市场的竞争越来越趋向于专业化，每个环节都需要专业人员把关，压力越来越大。国内房地产不会像香港那样只剩三四家，但像银信这样的中小企业，做规模肯定不行，只能做精品，这对专业化的要求就更高了。张民耕说，一个企业做一个项目时，还可以亲历亲为，做两个项目时就要有制度了，如何激发员工的技艺、能力和创造性，如何降低生产成本、提高质量、加快进度等成为首要解决的问题。这一切完全靠自己学习已经来不及了，要学会用专业人员，而作为公司领导者，必须要有判断能力，要善于同他们相处。银信公司的制度化建设肇始于此。 据张民耕介绍，两个月前，他成立了研发中心，请来了七八位有清华等校学历背景，或做过老总、总工的人，这一中心将来要成为他实施住宅郊区化的思想库和人才库。这看起来有点克隆万科的意思。除此之外，工程承发包，招投标办法，固定资产管理，易耗品管理等项制度都在建立中。 张民耕说，他正在建立的新的公司制度，原动力还是理想。他很注重华为、海尔的管理思想，不搞伯乐相马，而要搞赛马。据他分析，企业薪酬制度有三种：一种是能力主义或叫职能主义；一种是职务主义，什么职务拿什么钱；还有一种是年薪主义，讲资历。他把能力主义当作银信公司理想的公司制度，目前制度已经制定出来，但尚未经过“实战”，张民耕说，考核是关键，今年年底、明年年中将做考评。这还只是张民耕百年老店计划的第一步，什么时候银信也像百草厅那样成为响当当的金字招牌，张民耕实话实说：路漫漫其修远兮！重要的是抓住当前，不能陷于空想。
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