张民耕:中国政府在房地产中具有双重角色

 2009-08-21     来源：房地产门户搜房网 

    世界华人不动产学会2009年会于8月20-22日在中国北京召开。规格之高，议题之核心，非常罕见。在当前经济形势下，此次盛会聚集了更多各方的关注。由于高级政府官员、产业大腕悉数参与其中，此次盛会可以从政策层面的高度，对楼市走向有指导意义。

    世界华人不动产学会2009年会于8月20-22日在中国北京召开。规格之高，议题之核心，非常罕见。在当前经济形势下，此次盛会聚集了更多各方的关注。由于高级政府官员、产业大腕悉数参与其中，此次盛会可以从政策层面的高度，对楼市走向有指导意义。以下是北京银信投资有限公司董事长张民耕先生在今天下午举行的主题为“房地产周期”的圆桌会议上发表的精彩演讲。

    下午好！今天听了前几位老总的想法，我觉得我们同行关注点有极大的共同点，我接到论坛的邀请后就恶补了一下香港房地产周期，我看了香港地产百年史，我们自己因为生在此山中，往往对中国的周期，现在有没有周期刚才大家说没有周期，但是香港100年的历史，尤其是五六十年的历史，有人在认真研究，并且出了很多书，这相当好，以史为鉴知兴替。我今天说说香港房地产周期和我们中国房地产周期的类似性。

    第一，在整个香港房地产市场发展中，和中国有个极其相似的地方，就是黄总说的城市化，香港已经城市化了，是再城市化，需求极其强劲，几乎是无穷无尽的需求，香港是再城市化，从二战以后100万人，到六十年代200万人，七十年代400万人，现在大概800万人。人口翻番式的增长，大量是大陆过去的，或者世界各地过来的，使得香港市场基本需求不是问题，只不过是有支付能力的需求问题。中国同样是这样，中国的城市化，第一轮还没有完成，中国城市化大概是这样的进程，三十年城市人口翻番，从3亿不到到现在6亿人口，6亿人口是城市人，才46%、47%，黄总说到70%是什么样子，我想中国城市化不会止步在70%，会到80%，因为中国城市化往后30年，到2030年，或者再后，中国大概15亿人口，80%就是12亿人口，为什么要取80%这个数字呢？因为20%的数字太大了，相当于3亿人。完成城市化12亿还有3亿人民，这比现在美国的人口还多，人均土地还很少，三农问题只能得到勉强解决，我这样推算，中国城市化还要30年，城市化人口大概要12亿，和现在比，30年还要翻番，6亿变为12亿。

    到那时候大概什么规模，30个千万人口的城市，100个百万人口的城市，才能装下中国城市化的人口，所以中国房地产市场需求是不成问题的，绝没有日本这样需求没有了，或者需求不高了。所以香港和大陆有一比，城市化和再城市化产生的需求是巨大的，巨大的需求一方面为房地产市场提供了非常强劲的动力，同时如果需求在每个适当的时段没有得到适当解决，就会演化为政治问题。香港房地产危机有很多情况下是政治造成的。

    第二点，香港政府和中国政府在房地产当中都具有双重角色，港府来说，一方面要建立市场规范性，也是房地产土地主要供应人，而且香港政府土地卖地收益在政府收入当中占的比重很大，最高达到全部收入的35%。我们中国政府也有类似的情况，是双重角色，一方面是裁判员，一方面也是运动员，也是供应的一方。这种双重角色，只要目标不单一，有时候角色就会混乱，目标不单一，有些政策就会变形。所以人们老说地方政府和房地产商勾结在一起的，可能从一个角度来说，大家都希望有更多的收入。中国政府没有一个统计，其实把各地政府的土地收益汇总起来，可能占每年政府收入的比例也不会小，可能也得20%、30%。由于双重角色，从根上来说，中国和香港房地产市场的起伏或者危机往往和政府角色有关系。

    第三点，我的认识是除了经济周期，自身的力量，刚才单总说了，香港股市和经济周期与美国市场周期匹配的，但是香港的楼市和股市，和整个经济周期有匹配的地方，也有不匹配的地方。总的来说，我看到的，政策、政府、政治对于香港房地产市场周期性影响是很大的。

    我举个例子，香港房地产周期大的危机有三次，一次是六十年代中，一次是八十年代初一直延续到八十年代末，一次是九十年代末，这是大危机。以第一次大危机来说，和什么联系在一起呢？就和一个政策联系的很紧密，当时港英政府除了出台一个限制土地容积率的政策，虽然是65年底66年初公布的，但是规定7月1日施行，在这个阶段里面，香港房地产商大量开楼，因为在容积率规定之前我就狠狠搞一把，这形成了开工面积、供应量、信贷量急剧增大，一下超过了当时香港金融系统、香港的市场、香港的老百姓能够接受的程度，导致了一次危机。这看来是好事，但是你宣布第二天就施行可能没有这事，就是政策有披露，宣布了后是7月1日施行，有半年的时间。总之除了经济自身影响以外，政治、政策、政府对于房地产市场影响是非常大的，甚至于有些政策的出台，可能不是它完全的原因，可能成为危机的导火索。

    第四个香港和大陆类似的，房地产经济对整个经济影响巨大，你说收入的35%，另外城市化进程当中，有这么多人需要住房，得不到满足以后，呼声又迫使政府采取的极端的措施，政治上的振荡对于房地产市场影响和房地产市场本生对于香港经济政治的影响，和大陆都有类似的地方，所以在中国我们经常说，房地产问题不是经济问题，房地产问题是个政治问题，我们经常还说，房地产有双重性，一大是市场商品，另外它是半公共产品，这很可能对经济都有巨大影响。对于危机都各自起着作用。

    另外我说一下我的感受，中国房地产市场周期我比较同意任总的说法，以前的周期与其说是经济周期，不如说是政策调控周期，但是往后，中国房地产要进入真正的经济周期了，它的原因是什么呢？从现在开始，我一个感觉，今天主题是后金融危机时代，我觉得中国房地产市场从现在开始真正进入金融化时代。我是这样来定义的，房地产市场的竞争不是简单的产品竞争，不是开发能力的竞争，基本是一种金融能力的竞争，谁有钱谁就做的下去，谁没有钱谁就没有办法做了。现在北京几块地的拍卖，价高者得以后，对于资金的需求量越来越大，在北京已经上演过的对于中小企业边缘化，企业巨头占领市场，这样的过程不但在一线城市，在二线城市、三线城市也开始了。

    当初高峰时北京有4千家房地产企业，现在生存下来的大概300个，而且这300个在下一轮过程中很可能变成30个，为什么呢？所有土地要通过招拍挂，这就比谁的钱多，这就是金融化的竞争。第二是房地产规模的集中化，现在房地产公司基本两条路，一条上市，另外一条就是你和金融机构，和央企，和地方核心国企结成联盟，这样就会很快完成中国房地产集中化过程。香港大概用了五十年，香港最高潮的时候2千多家房地产公司，现在大概数得上名的大概10个，中国大概用三四十年就完成这个过程。

    同样，在金融化的背景下，房地产金融工具在民间化，你看REITs、企业债，另外银行做的房地产理财产品，房地产金融实际已经深入到民间，另外还有老百姓买房进行保值增值，作为投资手段。刚才我说的金融工具民间化使得房地产真正与金融，真正与经济联系更加紧密，这样的好处是规模化、效益化，更规范，也带来一个弊病，一旦它出问题是经济危机类似的问题。所以这是另外一方面，这是我的感受，谢谢大家！