“入世”，我们如何面对——房地产老总谈“入世” |
中美、中欧就中国加入世贸组织达成协议后，人们普遍认为，受入世影响最大的当属农业、电讯、保险等行业，而房地产业作为一个地域性很强的行业，以关税减让为主要内容的WTO对其影响相对不会很大。业内人士究竟如何看呢？近日，在北京“精品家园”房地产商沙龙会上，“今日家园”、“北京万科”、“锦绣园”、“嘉和丽园”、“朝阳园”、“北京科技会展中心”、“梁振英测量师行”等数十个房地产项目老总，就“中国加入WTO对国内房地产市场的影响”进行了研讨。 锦绣园的张民耕总经理认为，中国加入WTO以后，给我们带来的，尤其是对房地产界是一个很好的机会。如果说，其他行业因为入世，市场开放，国外的大资本和先进技术会进来，竞争会很激烈，那么，房地产这个行业因其特殊性，是一个非常本土化的行业，入世在给我们带来机遇的同时，竞争会比其他行业低得多，从挑战和机遇的角度来看，是机遇大大地高于挑战。他同时看好北京房地产的发展，尤其是看好一条长安街、一条金融街、一个中央商务区和一个中关村高科技园区。特别是长安街沿线，确实已经成为国际、国内在公司和商户以立足于此作为自己实力和地位的一个象征。可以设想，国际上有多少大银行、大保险公司都盯着中国市场。上海外滩的一条街上，国外银行介入的网点已经比北京多得多。那么入世后，地域的限制一旦取消，可以设想，长安街马上会成为房地产界炙手可热的资源，尤其是土地资源，谁捷足先登谁就抢占了机会。另外，有测算表明，仅加入WTO给我国带来的直接的GDP的增加就可达1.2%－1.5%，由此带来的财富的增长和积累，最终会体现到房地产上。按照美联储主席格林斯潘的观点，美国经济发展持续长达8年，与其说是股票市场的利润带动了消费的持续增长，不如说是由房地产业的增长在支撑着，加州的地产在20年里翻了38部就是明证。美国这样一个地广人稀，地产尚且作为积累和沉淀财富的手段，那么加入WTO以后，随着国民经济的高速发展，中国人的财产会理多地表现为地产。 北京万科的总经理林少洲认为，房地产生产的基本要素：一是资金；二是土地；三是人。总体上看，“入世”对国内房地产行业的影响可以从这三个方面来考虑。从人来看，加入WTO以后，来自境外的，专业的、成熟的开发实体会进入中国，特别是规划、设计、景观、物业管理等。现在北京已有相当多的，建得比较好的楼盘开始聘请境外的设计事务所设计，以及境外成熟的代理机构进行代理和物业管理。入世之后，这一势头会更猛，步伐会更快，这对国内房地产品质的提高会起到一个非常好的作用；第二个因素，就土地而言，入世之后，整个市场的需求，特别是中高档的，适合于外销的物业需求会回升，就会对整个土地供应造成这样的效果：会加剧北京土地一级市场的竞争，提高土地的整体成本。北京可供开发的土地容量一直是比较有限的，外销物业可以承受的土地成本比较高，所以会使土地的竞争更加激烈，地价尤其是好地段的地价会上升，这样房价会受到土地成本的影响而上升；最后是资金。加入WTO以后，资金的供应渠道相应会有比较大的变化，境外资金会源源不断地进入市场。这样房地产的开发模式会发生比较大的变化，即在新进来的资金里面，哪些开发商会获得比较大的资金支持，会影响到这些公司今后的长远发展和整个市场的格局。他认为体制上市场化，如股份制、民营；业务上专业化，管理比较规范；形象健康，有一定品牌的开发商会比较容易得到境外资金支持。这就会加速房地产市场走向集中化，形成少数的、比较专业化的房地产企业占有比较大的市场份额的局面。 “今日家园”的总经理张宝全认为，“入世”对房地产商是有喜有忧，大的房地产商会喜，小的房地产商则忧。对于中国整个的房地产产业而言，最重要的意义在于，入世将加速我国房地产市场的专业化、规范化和规模化的进程。现在北京的房地产开发公司已近千家，其中小作坊、小生产式的企业占了相当数量，这些先天不足会在越来越激烈的市场竞争中显现出来。企业为了生存，将会加速房地产向专业化、规范化、规模化迈进。我们不能把眼光仅仅放在入世后一些表象的变化上，像外销房的销量可能会增加一些，材料会降价等等，我们应该看到，更深的影响在于加入WTO对于房地产的机制和组合发生的影响。 在会上，老总们普遍认为，“入世”后公平的市场环境，将极大地吸引外资在中国的投资，增加其办事机构和居住地，办公、住房市场需求会急剧扩大，尤其是对高档物业的需求。外资对全国市场首先看好的应是北京房地产，尤其是长安街、金融街、中央商务区和中关村高科技园区。将来长安街会成为国际大公司体现其实力和地位的角逐地，目前已出现先知先觉者乘底价进入的迹象。近期中关村写字楼项目也好卖了，科技会展中心开盘才一个月就已卖出50%，现在“入世”话题才开几天，买家又增长了，有作投资的、有自用的。中国“入世”后，房地产的增值将是不言而喻的。 |