张民耕:调控后的地产大势和房地产基金的应对

2011-08-18     来源：搜狐焦点网

　　8月17日，2011博鳌房地产论坛在博鳌开幕，今年的大会主题是“下一个十年改变中的房地产”。沿袭往年论坛的高端性，行业内知名企业领军人物，政府部门相关领导，资深媒体人士以及明星经济学家出席论坛，论剑地产，重磅学者将针对我国房地产行业发表演讲，进行高端对话。为联合主办方，对2011博鳌房地产论坛进行全程直播。

    以下为盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长张民耕的主题演讲：

　　【张民耕】：各位下午好，两天多的会议感到非常有收获。现在我是说一说作为房地产基金怎么看待现在的大市和房地产基金怎么看待这个行业，以及房地产基金怎么为房地产产业发展提供一些服务。

　　我的题目是：顺势而为，在调整中发展房地产和房地产投资基金。

    这几天各位专家对中国经济发展大势作了很多演讲，其中有一个问题是我们的明天是不是更美好。我认为无论从房地产还是从我国经济大局来看，我们明天都会更美好。有许多经济观点认为我们今后面临着许多陷阱、许多瓶颈，但是我认为最大的一个大势是中国的城市化，中国的城市化没有终结，才走到半山腰。中国城市化将走进第二波。中国城市化还要继续发展，中国房地产还有继续发展前景。我们拿一个数据说明问题，改革开放30年，中国的城市化从2亿人口，城市化率从20%增长了30%，到2013年6.7亿城市人口和49.68%城市化率。这样的城市化对于中国走向一个发达国家确实是远远不够，未来30年中国的城市人口还要增长约5亿人口，还要有25%的城市化率，而这个城市化率还要补许多以前城市化率当中的不足部分，所谓伪城市化也好或者地域城市化这样的补课。

    我们城市化目标绝对不能是一个低的目标，要达到发达国家平均水平，大概要有75%城市化率，即使这样，中国还是会有3亿多的人口生活在农村，而这3亿多人口要使用的生产资料，就是主要的土地，我们所有的土地比美国人均农业土地还要少。所以城市化是我们今后所有经济发展一个红利。人们常常说我们人口红利将要消失，其实我认为人口红利和城市化红利相比来说只是一个更表面的现象，中国改革开放30年，最根本的是工业化和城市化红利，而这个红利还没有吃完，我们还要继续在这上面挖掘。

    当然今后的城市化对于房地产来说我们面临一个更艰难的任务，对我们房地产业来说做高价高质的产品，其实不难。要做低价又高质的产品是非常大的挑战，而且有今后，我们能够提供低价高质的房地产产品，我们城市化成本才能降低，我们城市化才能惠及真正的今后还有几亿人口要进城的农民，这个城市化任务还是很重大。

    中国城市房地产出现那么多问题，简直已经影响了政治稳定，其实归根到底就是短缺，有没有解呢？土地的短缺，将农民手中土地逐步作为进入城市第一张进城的门票，那就可以解决进城的第一批资金问题。同时也能够释放出大量土地来。当然首先是宅基地、小产权房，他们的释放，可能是土地短缺逐步得到解决。但是更重要的短缺是资金的短缺，中国的城市化在30年走了英国或者其他发达国家300年走的路。城市化最短缺的是公共投入，我们都知道水、电、气、马路、通讯这些是城市的硬件投入，教育、文化、卫生、医疗、社保等等这些软件投入也要靠政府公共投资。发达国家300年积累的公共投资和我们30年积累的公共投资是不可同日而语。所以我们政府终于找到了一个可以积累资金的办法，也是一种有益的尝试，就是土地财政。而土地财政显然在我们现在情况下又难以为继。表现在供应的短缺，造成公共资源短缺，短缺就造成高价，于是各种矛盾就发生。我认为短缺是中国城市化问题一个最大的瓶颈。而增加投资是解决城市化和房地产一系列问题的根本之道。增长投资有许许多多路径，比如最重要的是政府明确职责，它的职责不是我生产，不是自己来投入生产，而是管公共建设。作为民间，房地产投资基金是增加投资的路径，房地产基金就可以动员社会投资资金投入城市化公共投资、私人投资，经过专业化队伍管理，增加城市化和房地产投入，分享城市化和房地产红利，是解决城市化不足的根本途径。

    我们对房地产发展趋势认识，第一，房地产主体和市场份额会发生转变。房地产金融属性会凸现出来，离金融资源远近决定了房地产主体资源份额，由于对信贷资金比较易于取得，和大型集团内部资金易于调配，所以将会发生国进民退、大进小退趋势。

    第二，房地产的产业模式发生转变，从投资、开发、销售、经营、管理等全能开发商类型向专业开发商模式转变，即从香港模式向美国模式转变，产业细分、产品细分开始成为趋势，至少开发商和投资商、开发商和建筑商，销售商、经营管理商分野开始出现。产品从住宅楼转移到办公楼地产、旅游地产等等。

    第三，房地产开发商投资财务模式发生转变，原来资金门槛会进一步提高，从自有资金含上一轮资本金，加上上一轮利润，加上借贷资金就等于下一轮投资资本金，这样一种财务模式转变为自有资金加上合作、合伙资金。

    第四，房地产利润分布模式发生转变，对于炒房投资行为限制，从开发商利润加上售后增值利润为主的分布向开发商利润加上投资商利润加上售后增值利润分布，利润分布向前移动。

    第五，房地产开发区域分布模式转变，一二线城市限购限贷，一方面是开发能力和购买能力挤出效应，另一方面是二三线城市自身发展阶段以及刚性需求增长，整个发展区域从一线城市沿海经济发展地区向二三四线城市转变。

    我们房地产基金怎么样为开发商服务呢，第一，开发商需要雪中送炭，基金为其提供一种新的融资工具，结合大中小不同开发商需求，我们要为大企业提供并购基金，为中型企业提供夹层基金，小企业提供股权基金。我们和金融机构合作，提供金融机构在放贷前的基金投入，提供银行信托债权监管之外的股权监管。和金融机构，提前介入，延后退出，成为他们一种新的工具。基金提供一种安全收益平台。中小开发商和三四线开发商需要抱团取暖，我们提供增值服务，除了为其解决资金需求以外，基金利用股东单位资源为其提供管理输出、渠道输出、品牌输出的增值服务。谢谢！