房地产基金联盟张民耕：调控中发展房地产基金

2011-10-24     来源：经济观察网

    导语：全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州董事长张民耕称，房地产基金行业目前发展尚不成熟，但却是大势所趋，应该在调控中发展和规范房地产基金。

    经济观察网 记者 胡中彬  全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州董事长张民耕称，房地产基金行业目前发展尚不成熟，但却是大势所趋，应该在调控中发展和规范房地产基金。

    张民耕是在《融资中国》、全国房地产投资基金联盟举行的房地产基金高峰论坛上做上述表述的。

    房地产基金联盟是由盛世神州基金、高科投资、信基基金等国内近40家房地产投资基金参与发起，由全国工商联房地产商会批准成立，接受全国工商联房地产商会的业务指导和监督管理。

    张民耕称，房地产基金联盟日常交流对房地产形式的市场发展前景有五个基本判断。

    第一，城市化进入第二波，房地产还会持续发展。改革开放30年，中国城市人口从2亿增长到5亿，城市化率从20%增长到50%，要达到法发达国家75%的平均的城市化率中国还有很长的路要走，未来30年城市人口还要增长约5亿，达到12亿人，中国人口15亿到了75%到80%的样子，还要增长25%的城市化率，作为城市化物质载体房地产还有大的发展。

    “我们现在房地产基金对于本轮调控以后房地产市场发展的趋势有一些比较共同的认识，第一个房地产市场的主体和市场份额将发生变化，房地产业的金融属性凸现出来，金融资源的多寡决定了房地产业的成败，市场主体和市场份额大进小退将成为一种趋势。”张称。

    第二，房地产产业模式将发生转变，从投资开发销售经营管理全的开发商模式，向专业分工的专业开发商转变，从香港模式向美国是转变，产业细分、产品细分开始成为趋势，海南岛与投资商的分野开始出现。

    第三，房地产开发商的投资财务模式将发生转变，资本金门坎进一步提高，从以前的自有资金节资金下一轮的投资本金的财务模式，转变为自有资金合伙合作资金，下一轮投资本金。

    第四，房地产业利润率和模式发生转变，房地产业的利润率是降低已经成为不争的事实，房地产全行业全过程的利润分布发生变化，从以前的开发商利润加上售后增值利润这种模式转变为开发利润加上投资商利润加上售后增值利润，一个是利润率降低，一个是利润的分布向前移。

    第五，房地产开发发生转变。由于一二线城市限购限贷，有的正式已经无限制了，北京、上海的特大人口的往往是十年的指标五年完成，所以房地产由一线城市向二线城市展开。

    2011年可谓是中国本土房地产私募投资基金发力崛起的一年。统计显示，截至三季度末，已有新募房地产基金22只募集到位32.25亿美元。