张民耕：正版TOWNHOUSE的先行者 2003-8-18 来源：搜狐 |
Townhouse有其悠久的渊源，但究竟是什么时候传播到北京的，一时已无法考证，但张民耕却知道自己早在1998年就开始运作Townhouse项目了。 其实，北京真正的Townhouse项目可以追溯到北京万科城市花园。张民耕说，这些郊区联排住宅项目在1993-1995年间表现得比较好，有“北万科南兴涛”的说法，尽管那时没叫成Townhouse，但实际上已经具备了Townhouse的原形。但遗憾的是，一是他们在项目形式上没有坚持，二是在产品上没有突破。
万科错还是自己错 1998年万科就在计划如何从郊区化发展向城区化转变。那时的张民耕正好做完了锦绣园项目，这个工体附近两座单体塔楼项目当年开盘，当年就销售结束，完成销售额约4亿元，入选当年度北京十大热销楼盘。 在万科进城投地的同时，张民耕办完了第二个项目手续，即位于CBD地区的锦绣嘉园项目（转让后被改名为阳光100国际公寓）。 1999年，万科星园启动之时，锦绣嘉园也做完了规划。同时，一大堆的城市高塔项目都在计划之中，北京房地产市场正面临三天一个新盘的巨大供应量，所有的开发商都面临一个相当激烈的竞争局面。 在竞争中，知难而退者、激流勇进者、创新改良者层出不穷，繁重的工作及竞争的压力，让张民耕经常感觉到休息时间不够，最让他苦恼的是，下班后想放松一下，却连一个散步的地方都找不到，只好去购物中心转，从一楼走到四楼，再从四楼走下来。 “如果有一个郊区住宅那该多好。”张民耕设身处地为自己着想，突然想到应该在郊区发展住宅。 当他仔细思考这个问题并和朋友们聊天时，发现有此需求的并不仅是他一个人，而是一大群人，准确地说，可能是一大群与他不同类的人。这实际上是住宅开发的一个趋势。 张民耕认定郊区发展计划后，开始到各地考察，从上海、深圳、广州到澳洲、美国、加拿大，从实地看项目到研究相关的人文、经济、历史、建筑等资料，最后，他终于感叹到：不是我要到郊区住，而是大家都会到郊区住。 “比如澳洲，政府不得不出公告，希望市民不要搬到远郊区居住，恳求居民不要搬得太远了，因为政策规定：凡市民居住的地方，市政配套及行政管理都要无条件跟上。大家不住城内，都往郊区跑，政府穷于向外做市政配套，已经有些财力不支了。”张民耕讲述着一个个让人大受启发的郊区化故事。 不过让他不明白的是，中国住宅郊区化先锋万科企业，为什么突然改变郊区化的发展计划，大规模地进城来呢？这是不是预示着，中国郊区化发展行不通，或者郊区化发展过早，容易导致失败呢？ 于是张民耕仔细研究了中国、特别是北京地区郊区化的发展过程和趋势。最后的结论让他吃惊：郊区化不但很流行，而且流行速度可能比大家想象的要快得多。 除万科城市花园外，张民耕发现相当多的城郊非法或违规的项目都很有市场。为什么非法项目都能够卖出去？这说明市场上缺少合法的产品，或者合法产品的价格不对路。张民耕说，有钱的和追求自然环境优化的北京人正在搬出城外，如果城内地价不降，项目拆迁困难，发展商建设力度不够，主要是建设不出好的房子来，有钱人自然搬出城外，发展商跟着市场需求走，很容易在城郊建设成一些高档的住宅区，这就是城市空心化、老年化、贫穷化的发展过程。张民耕进一步解释说，这样的发展过程，不仅在世界各地能够找到很多例子，而且已被专家学者们深入研究，并形成了相应的城市发展和规划理论。 于是，他认为，万科放弃郊区化时，正是郊区化发展过程中的黎明前夕。郊区化发展的趋势正在来临，作为有远见的发展商，应该抓住这个机会。 为集中优势力量发展郊区项目，1999年底，张民耕果断地将锦绣嘉园项目转手只做小股东，而全力发展郊区住宅。2000年，张民耕转手的项目经重新包装更名为阳光100国际公寓，其市场表现力惊人，2000年的年销售额约为10亿元，入选各大媒体的十大明星楼盘，也是本年度的北京十大热销楼盘。 张民耕却不以为然，因为他深信自己的选择没有错。住宅郊区化的道路虽然慢，但肯定是一个发展趋势，是发展商长期性、持续性发展的必然选择，果然，当北京万科换人后，当万科星园发现进城并非想象中好卖时、北京万科回头重新做郊区化的项目时，张民耕的康城Townhouse已经走到了万科青青家园的前面了。
发现Townhouse价值 郊区化分为近郊区和远郊区。当有钱人向郊区搬迁时，住近郊区的一般都是年青职业人士，他们喜欢合群和社区生活，这就慢慢演变成Townhouse；而一些更有钱的人会选择远郊区，其住宅的形式往往是Singlehouse，即独立别墅。 张民耕所谓的郊区化发展，正是指近郊化发展，即年青白领或中产阶级选择住宅的主流，最好的住宅主题就是Townhouse。 随着经济的发展，人们普遍对郊区住宅的向往，居住区由城市中心区向近郊区移动，特别是城市中的中上层阶级，慢慢地在城郊围合成一些集中居住区，这种区别于City的郊区聚集地往往被叫做Town，而Town中成片的居住社区，多是类似于house的建筑，所以，往往就被称为Townhouse。这就是Townhouse通行的叫法。张民耕称，这个现象遍布在任何一个发达国家，但对于发展中国家的城市，比如中国北京，还需要一定的时间来习惯。 张民耕坦言，Townhouse这个名词也许不是他带到北京来的，但Townhouse之所以目前在北京飞快地流行起来，则有他的不少贡献。 在1999年，当人们听到Townhouse时，常常问这样那样的问题；2000年，张民耕也在不断地向周围的人解释什么是Town，是什么Townhouse；到了2001年初，特别是经过各类房地产相关媒体的大量介绍性和分析性的文章报导，大家很快就都知道了Townhouse是一种什么样的房子了。张民耕介绍，2001年4月份，人们就可以在房展会上看到康城Townhouse的模型，而2001年下半年，更可以看到康城Townhouse的实景样板间了。 实际上，张民耕说，早期的万科城市花园基本上已具备了Townhouse原形，如选择了一个合理的郊区位置，营造了很多联排住宅小楼，十分关注社区的营造等，但为什么万科做得很辛苦，最后还是放弃继续在郊区发展而进城开发塔式公寓呢？ 张民耕分析，这主要是当时支持Townhouse的四大因素没有实现：一是道路不通畅，二是住宅观念没有改变，三是市政配套没有跟上，四是购房者经济实力和消费能力有限。 在二战结束后的美国，大批士兵回国回城，居住问题相当尖锐。时值艾森豪威尔当政，据说战争时德国的公路系统给他很大刺激，于是他一上台就在美国推广系统公路计划。美国复员军人组织利用这个机会，与银行合作，为复员军人提供了大量的建于公路两旁的住宅，即郊区化的住宅，并提供了500美金首款即可按揭入住的优惠价，一时发展了相当多的社区，这就就美国Townhouse的原形。 张民耕分析说，美国Townhouse的发展正是建立在四大要素之上。反过来看万科郊区化发展受阻，也是这四大要素在起作用。而今天，不用多讲，北京已经具备了一流的公路系统、全面的市政配套和日渐发展的经济实力和消费实力，只需要住房观念一改变，郊区化住宅的发展将是如火如荼的。 至于观念的问题，万科等先锋企业起了部分作用，近期新闻也帮了不少忙，但张民耕说，最根本的还是人们对住宅的本能需求。从本质上讲，人们是喜欢在大自然中生活，喜欢住在有天有地的真正房子里面，而不是住在一个公寓的单元里。城市公寓的发展是工业文明发展的结果，本来就是强加给人的，一有机会，人们就渴望摆脱。所以，到郊区住自己的房子，是一个必然的趋势，无需宣传推广。这一点在全世界都是一致的。 所以，张民耕称，当这四大外部条件成熟之后，Townhouse的价值便浮出水面。
定义正版Townhouse 张民耕解释，从纯粹名词上来讲，英文字典关于Townhouse有两大类解释：一是小镇的房屋，为直译；二是郊区联排房屋，准确地说是共用墙壁的独立房屋。这两个解释都没有错。 其实，Townhouse还应该有很多的内含。张民耕说，这两三年内，他到几个欧美国家把可以称之为Townhouse的项目认真地看了一遍，所以，他总结出几个关于Townhouse的新定义。 一、Townhouse是第一居所。主要是区别于远郊别墅类住宅，别墅住宅往往是富人的第二或第三居所，甚至是旅游休闲的居所。Townhouse则是第一居所，是我们通常所谓的家，而且是唯一的家。 二、Townhouse社区一定是两三层的房子，家家都满足所谓有天空和绿地、有地下室和前后花园、有露台和自己有屋顶的要求。 三、Townhouse社区一定是一个大型社区，是城镇化建设而非简单的房地产项目开发。几百亩土地不足以建设真正的Townhouse社区。参照中国国情，一个小社区的市政配套费用相当昂贵，最后分摊到房价上，会让市场难以接受。 四、Townhouse必须有很好的公路交通系统，因为Townhouse居民是建立在私家汽车的基础上，是不依赖于公共交通的一个群体。 五、Townhouse必须面向一个真正的城市中心，Townhouse的住户现在和将来都不可能离开城市做真正的乡民，他们还要依赖城市，在城市中工作和发展。某种意义上也离不开城市化的生活。所以，离工作区越近越方便。 综合这五大新内含，张民耕说，Townhouse并非是人人都能够建设的，更不是人人都能够建设成功的。在他的理念里，北京最理想的、最有希望成为正版Townhouse且被市场接受的，就只能在两大工作区附近寻找，一是中关村，一是CBD。中关村往北往西十公里的地方最理想，CBD地区住东往南十公里的地方最理想。如果从整个城区来看，参考北京人重北轻南的习俗，张民耕认为，只有中关村西部和CBD东部比较理想。 在这两个地方，要寻找一块占地不低于2000亩的、有快速路、市政配套支持的、最好有过居住历史的、可以立项开发的土地，是何其难也。 抱着这样一种Townhouse理想，1999年起，张民耕就在马不停蹄地看地看地再看地，直到发现北京双桥农场的那一大块地。
打造康城Townhouse 北京双桥农场位于京通快速路双会出口往南两公里，可供开发的土地较大，多次与土地方接触后，发现双方就共同发展双桥地区的计划不谋而合。在多次考查之后，特别是在知道两广路打通，其延长线将通过目前双桥农场的利好消息后，一个大计划便已经成形了。 这就是梦想中的Townhouse。张民耕对自己说，几年后，这里将出现一个庞大的高档居住区，全部都是联排的住宅，有花园、露台，通风透气，有好看的外立面和观景的大玻璃阳台等，总之，是一个标准的Townhouse社区，在某种意义上，这与人们在美国各地看到的Townhouse很接近，张民耕将这个项目命名为“康城”。 于是，张民耕顺利地与双桥农场签好了用地协议，大笔一挥，总规划方案达2500亩、另包括一个高尔夫用地改造和生态公园的计划诞生了。2000年底，一期300亩Townhouse计划开始启动，其独特的十大卖点在项目启动之初，便已十分明显。 张民耕称，康城的位置离CBD中心不过12公里，是第一居所的理想之地；目前交通状况很理想，如果两条各两公里的辅路修通后，康城的交通会大大改观；在环境方面，康城周边是全北京最大的一块水稻田，占地约有25平方公里；规划方面，全新概念的Townhouse大区和日后的七个园区超过2000亩的项目都是统一规划的，而且建筑、园林及室内设计都是由一家澳大利亚设计公司完成的，这家公司在世界同行排名第24位；建设方面康城会有很多突破，其中在建筑外墙及室内挑高方面的讲究，是目前项目中还没有的；社区配套方面所提供的名校优势也是其它开发项目中少见的；物业管理也将在有过别墅管理经验的五大公司中选定一家；除此之外，康城特别强调文化气氛，社区综合配套将建成一个以科技为主题的活动中心；最重要的是，精心策划的康城的市场价格具有相当的震憾力，康城一套200平方米带地下室和大露台的房子，总价在80-100万元之间。 在产品定位、市场细分与项目竞争方面，张民耕相信，既然自己能够在大趋势方面走在市场前面，那么在产品创新、园林规划、社区营造、市场营销等方面，自然也不会落后。另一方面，银信房地产早就是一个专业化的公司，已有几个成功项目可数，所以，他很有信心在康城专业化运作的方方面面继续做一个领先者。
科研推动Townhouse 张民耕说，目前北京房地产市场已经进入了一个崇尚精品的时代，而要生产精品，不能单凭良好的愿望，还要靠对产品准确的认识和对市场深远的见识。这些认识和见识只能来源于科研。（与北大建筑科学研究中心、清华大学房地产研究所，以及若干国外建筑设计公司中国办事处，结成了科研课题组织，展开对“效外住宅”、“住宅效区化”等专门问题的深入科研。从一定意义说，康城Townhouse也是科研的成果。） 张民耕表示，银信地产已经形成了自己成熟的经营梯队，自己更愿意成为一个后方的教练而不是前方的运动员。用科研来推动Townhouse不断向新的水平发展，以适应北京人日益增长的居住郊区化的需求，是他最大的心愿。 |