张民耕：房地产文化会成为楼盘非常大的卖点

2012-05-30     来源： 中国日报网房产

    中国日报网房产讯 5月29-30日，第3届亚太商业地产合作论坛·2012中国峰会在上海举行。中国日报网房产在该论坛现场独家专访了盛世神州基金董事长张民耕。他表示，今后房地产产品的文化含量会成为楼盘的一个非常大的卖点，而且可能本身房地产就需要，房地产本身是建筑，建筑本来就是非常浓厚的一个文化的凝聚品，说是凝固的艺术，比较遗憾的是这些年来我们所有的林立的建筑当中这种中国特色的东西，中国文化当中深层的这种宏大的这些东西还是比较少，应该是往这些方面发展。

    以下是本网记者对张民耕的专访实录：

    记者：您好，我是中国日报网刘新一，很开心今天我们请到了盛世神州基金的张总，张总您好。

    张民耕：您好。

    记者：因为今天是商业地产的一个第三届商业地产的峰会，很高兴把您请过来，首先我想请你聊一下，因为现在中国商业地产大家都是在往商业地产这块一时非常的热，首先因为商业地产大家这块大蛋糕各种房企开发商大的小的或者说怎么样都去争抢这块蛋糕，我想就是您作为我知道咱们公司投资的很多的城市综合体，我想知道您现在在中国比如说在中国的城市综合体这个投资的一个战略布局的情况您能不能给我简单的介绍一下？

    张民耕：中国的商业地产兴起他是有一个过程，原先就是小区的配套商业，后来有人专门来做商业地产，这一次商业地产形成一个热潮主要是两个原因，一个确实拉动内需，拉动内需你必须要有交易的场所，尤其是现在商业地产，不仅是简单的交易而且是一种体验型的，这个MAO这样的形势，确实可以招来更多的顾客，使得这个体验本身也成为消费的一个组成部分，所以这个商业地产现在兴起。

    同时也是因为调控，调控做的地产不好做了，有些力量就转到商业地产上去了，从整个发展前景来说我还是很看好商业地产，因为中国的市场那么大，如果说一、二线城市商业地产已经比较多了，二、三线城市的商业地产还是有差异的，但是我们经常在国外走看国际市场，先进的发达的国家那个城乡真是一体化，城乡的差别很小，其中有一个标志就是它的商业地产到处都是，这个哪怕就是比较偏远的郊区，甚至是农村，在一个集中点上也有一块很大的MAO或者是周边也一部分的商业地产，这样就是说满足了分布在各地方人民群众的需要，所以我觉得中国的商业地产应该是说放心为安。

    这是问题的一个方面，问题的另外一方面很可能有一些集中的区域，集中的大型城市有的点可能是会有过剩，所以我们在选择投机项目的时候我们是非常谨慎，第一个我们要选择这个企业本身是一个很好的房地产企业，他相对来说是具有比较多的商业开发经验，或者是商业综合体开发经验，或者是我们感觉他这个地块作为商业地产来投资非常好的，如果他没经验我们可以因为我们的股东是什么都做的，商业地产也很有经验，我们会汇集我们的股东力量来投入到他的商业地产项目当中去，甚至于从规划设计开始帮它一起做，我们现在的商业地产投资方向主要还是二、三线城市，而且二、三线城市当中的比较发达的地基，沿海的地基和内陆一点小的城市，我们觉得那些地方还没有说远没有过剩，像一、二线城市的我觉得已经比较多了，我们也担心有风险所以就规避。

    二、三线城市的商业地产我们也是选对于项目的所在地交通便利条件人口数值人口的交通流量我们还是很挑剔的，因为我在万通的时候我看过麦当劳和肯德基怎么选址，故一帮大学生，每天拿的计量表测一个月他才能测出人流量足够多，他才鉴定，我们可能还没他那么细，但是我们现在感觉选择商业地产的地点是特别重要的，特点怕的是扎堆，就说你这个地方刚形成一个商业地产的氛围，你刚做好，边上就冒起三个、五个商业地产来，就一下子瓜分市场，所以我们布局二、三线城市沿海发达地区的地基是和内陆的我们会做的比较多。

    记者：我刚才也听了您的讲解，或者是说您对自己的看法一个分享，其实您在可能也说刚才提到的麦当劳的，我想我可以理解为在选择合作对象也是先做市场的研究，市场的调研，然后把你们看好的或者是有条件发展的这样作一个合作对象，那刚才您提到地点也非常重要，因为这两年有一个CSD的这样一个概念，就是中央核心商务区，我想问一下这个东西是不是你们以后就是说作为一个投资的对象的范围。

    张民耕：现在就是可以叫各种名称，CSD，商业核心区，但是实际上就不要被名称所误导，就是有一些城市他主动的宣传这个地方是CSD，到底能不能成气侯，这个还要全靠自己去判断，全靠自己去判断同时还是很注重当地的开发商，他们的感觉，因为我们基金有一大好处就是我们基金的股东都是开发商出身，所以我们到一个地方去投商业地产的时候我们先去问问我们的股东，这个选址对不对，他们在那都干了十年八年了，或者是五年、六年，他们对于当地的情况有很深刻的了解。

    这是一个，另外就是我们基金也有联盟，基金联盟在全国各地也有分支的企业，也都像他们介绍多接触。

    记者：总而言之还是有一个比较严谨的体系，然后今天还有张总，今天在论坛中也有嘉宾提到了就是说可能未来两三年中国二、三线城市或者是说体现商业地产烂尾楼这种现象，因为现在确实挺过剩的，我不知道您对于这种现象或者是说造成这种现象您有什么看法？您赞同这种看法吗？

    张民耕：具体情况要具体分析，有一些城市可能会多，太多，大家一拥而上，但是我感觉就是说多数城市不会这样，我看过一个资料，就说是某一个省会城市现在在建的综合体的量比某一些国家他的综合体还要多，这个可能会，但是从我们来说规避还是就是我们会考虑密度问题。

    记者：考虑密度。

    张民耕：另外做商业地产一定是非常谨慎的事情，我们就看的万达一点点起来，万达走了很多弯路以后才走到，最早万达的沈阳项目还拆了重建，也是摸索，所以商业地产真的说谁是行家临手你一定要想象他是不是行家，因为我们投资人我们不会去具体操作这一项，我们关心的是钱投资进去以后增值以后能不能退出来，考虑这一点，所以我们选这个商业地产的合作对象是非常谨慎的，我们一定选在全国比较有名的商业地产的企业，或者是在某一些区域里边板块里面比较有名的企业，因为商业地产一方面是全国规模的，他需要有一个货流物流品牌流，另外一方面又是非常本土的，他对当地就特别了解，有的时候叫事口，就差一个事就差一个口，市场就不一样，所以一个就是要选当地本土化的非常有经验的，一个就是要选中国有品牌的合作，这样子就避免自己先误进去。

    记者：张总，因为这两年中国的基金可能不太深更于中国，可能有更多的基金走到国外，我不知道咱们这边基金公司有没有以后这样的一个长远的发展。

    张民耕：从长远上来看肯定有这个想法，因为现在老百姓手里的钱很多，尤其那些做实业的在国外还是挣了很多钱的，我们在像他们目击人民币的同时，他们也问我们有没有对外投资的机会和可能，我们现在渐渐的在开始考虑这些问题，如果美国市场或者市场有一些很好的机会，那这样完全是机会型的，这些物业可以并购，我们也会尝试，但是我们现在主一号的力量就还是先把国内的事情做好，因为国内的基金市场看来好像说是有1000亿的规模，但是和金融机构对于房地产行业2011年的贷款余额大概是十万亿项目，才百分之一，太小了，我们把自己这块能够做大我们就觉得很费力了现在，所以先把自己的事情做好，但是今后会选择一些，现在海外的像美国有一些开发商，他们没钱了，特别意思的是今年的北京房产会，说是国内的项目是三十几个，国际的项目是一百三十几个，就成了国际房产会了，这也说明有机会，我们会慢慢的考虑怎么走出去。

    记者：您刚才也提到了北京房产会上可能出现的一种比如说国外的到中国的特别多，然后现在是中国的市场比较冷却这样一个现状，那其实我觉得可能现在中国房地产特别是住宅市场那一块经过了黄金十年的发展，可能以后更是趋向于品质化，然后中国日报现在下面可能要做一个是文化地产，就是传承中国大美这样的一个文化，就把最好的东西推荐出去，我就不知道我想问一下您对于中国文化地产，因为您投了很多城市综合体，城市综合体我想可能也是避免同质化一定要有自己的特点，他可能每到一个城市他可能也是说根据当地的文化，我觉得这样建设出来的可能更具品质的也更加有魅力，我就想问一下您对文化地产这一块是怎么看待？文化地产这样一个大概念。

    张民耕：我感觉今后房地产产品的文化含量会成为他的一个非常大的卖点，而且可能本身房地产就需要，房地产本身是建筑，建筑本来就是非常浓厚的一个文化的凝聚品，说是凝固的艺术，比较遗憾的是这些年来我们所有的林立的建筑当中这种中国特色的东西，中国文化当中深层的这种宏大的这些东西还是比较少，应该是往这些方面发展，如果中国日报的专栏能够在这些方面做一些引导，中国的文化地产文化当中的中国地产或者是中国地产当中的文化含量和文化精华，这个我相信是一定非常有意义的一件事情，当然这上面就是要更多的引导我们的开发商引导我们的建筑师，今年王数是获得了国际的建筑奖，我看就是做出有中国特色的文化建筑是很有前途。

    记者：也希望当时候把我们中国的好的建筑好的房子通过我们这个平台推荐到世界各地，让大家了解到中国的这样一个好的产品。

    张民耕：对，我对于中国日报的地产频道有至于做这个事情是非常祝贺的。

    记者：谢谢张总，采访到这里，最后请张总给我们祝福几句，咱可以看到那边，另外您在祝福的时候您先自我介绍一下。

    张民耕：我是盛世神州房地产基金的董事长张民耕，我今天很高兴接受中国日报房地产频道的采访，我听说中国日报房地产频道要做中国的文化地产，我是觉得非常欣喜，只有把中国建筑当中的文化充分的发掘出来，那有可能能够像今后的中国消费者提供更多更更好，更具有中国品位和更适合中国人居住的这样一些建筑和实用的建筑，能够同时也使中国的建筑文化能够得到一种传承，这是我们比较希望看到的，谢谢。