《财经时报》居住改变生活 —访银信地产董事长张民耕 2001-12-5 来源：搜狐房产
２００１年，房地产市场的风云变幻对我们意味着什么？ 如果说住房制度的改革刺激了人们对不动产的消费欲望，活跃了房地产及相关产业，拉动了中国经济的发展，市场中住房产品的改良与创新，开始了从量变到质变的历程，非同质化的多样性发展趋势为不同的人群提供了更为不同的选择余地，尤其是城市郊区化的蔓延之势，打破了长久以来盘桓在人们心头的住房地段论的桎梏，不仅使现代观念里的居住模式和居住观念成为可能，而且将在更深的层次影响我们的生活世界。 关于居住的梦想从未停止，城市并不是这个时代文明的终结 记者：居住，已经在潜移默化的改变着人们的生活，其改变的行为方式表现在哪里呢？ 张民耕：作为中国人的居住，历经了从农居、四合院、杂院（大院）、单位筒子楼、单元房、公寓、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ、别墅的转换过程。 农居：在农村，有院子，有树，有鸡鸭猪狗，有热炕，还有更加火热的生活，离家不远就是自己的田地，用不着和别人协调自己的时间，生活是自己的。 四合院：四合院属于传统民居的一种。按照传统，这是给一个家族准备的封闭空间。每一个四合院上空，都有属于这家庭的独立的一方天地，里面住的是数量恰当、相互之间有辈分关系的多个家庭。通常房子中央都会有一个空场，北京人利用这些空间的方式主要是种树、养鱼、搭凉棚避暑。据说当时衡量小康之家的标准并非美元而是“天棚、鱼缸、石榴树”。 杂院：传统没落之后就变成后现代了。而四合院没落之后，则变成了杂院。这里面住的是数量过多、相互之间有没有辈分关系的多个家庭。有时候，邻里之间的亲密关系甚至会达到一种令人感动的地步。杂院仍然是住户主要的娱乐所在地，杂院生活在这个意义上是自足的。 单位筒子楼：如果按照建设资金的来源和厕所来划分建筑物的类型，那么筒子楼应该和图书馆、博物馆、音乐厅以及学校里面的教学楼和学生宿舍一起归入公共设施。因为他们都是使用公共资金建设的，内含公用厕所的建筑物。筒子楼里最壮观的事情是大家在一起做饭，所以知道别人都做的是什么饭。但是最重要的事情却可能是厕所的共产主义化，由于筒子楼的下水管道的质量往往不是那么好，在加上年久失修，所以经常会发生堵塞和漫溢的情况。谁来修？房管所的那些人是指望不上的。只能靠住户们自己。而这时，就会发生大型的推诿和争执。当然，生活不仅仅是上厕所。生活还包括串门和聊天。但是，和杂院里面的居民不同，由于筒子楼的住户之间有上下级关系，或者更加间接的利害关系，所以“串门”的含义和院子里的住户有明显的不同。这里，有时候感情成了事物的载体。在筒子楼里，生活只不过是工作的延续。因为，让你休息就是要你走更长远的路。 单元房：与筒子楼、杂院比起来，单元房的最大特点并非厕所的私有化，而是他人生活的不可见性。因为每一个单元都高度自足。没有了公共的做饭过道和方便厕所，大家进了自己家的门之后就不用再出来了。而按照居民委员会的防火要求，楼道里面是不能堆放杂物的，所以，你也无从通过每家门口或者过道的废物物品来判断他的健康状况、生活水平、饮食结构或者有无不良嗜好。 公寓：公寓所处的位置一般不错，配置也相对较高，厕所不止一个，有花园、会所，人车分流，物业费较之于普通住宅要高。由于能购买的起公寓的一般是殷实之家，戒备心理较严重，邻里之间绝少交往，大家过着老死不相往来的私密生活，只能寻找别的方式排遣孤独与寂寞。更为重要的是，由于住在城里，污染严重，空间局促，总有些焦躁，再加之时常受堵车的困扰，出行不便。住在里面的人有两类，一类比较满足，另一类天天想着出城，住到郊区去。 Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ：到了这个时期，人们需要返朴归真的愿望从来没有这样强烈过。城市郊区化出现了，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ（连排别墅）这种近郊低层住宅应运而生。每户二到三层的结构，有天有地，有私家花园、露台、车库，“离尘不离城”，周边的自然景观保持着一种未经人工雕琢的痕迹。在这里，人们的沟通和交流的愿望得到了释放，放松、休闲似乎是生活的全部。这部分人群一般称的上是中产阶级，小资情调较为浓厚，有些具有留外经历的中青年群体一上来就非常适应这种在国外非常普遍的生活方式。不仅厕所已经很多了，而且还多了步入式更衣间，中厨西厨。 别墅：真正意义上的别墅似乎永远无法成为劳苦大众的主流居所，这也是贫富差异明显化的标签。有别于第一居所的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，别墅一般作为休闲度假使用而成为第二居所，一少部分人在里面另样的生活着。也许，在相当的一个时期它仍然是人们的梦想。 记者：如此说来，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ或别墅作为一种居住形态的出现是否意味着是一种生活方式的终结呢？ 张民耕：显而易见，无论Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ产品还是别墅产品，大都位列近郊或者远郊，是一种居住郊区化蔓延的趋势。在人生轨迹的某一时段，在这里出现了主干的分支，除非特异人群，比如真正的富人阶层，也许会在这个基础上有所提高，买一个庄园、一座山、一座岛，或寻求一种杜甫草堂的意境，怕是极致生活终结的表现方式了。但从泛人类的角度来看，城市绝不是时代文明的终结。至少从居住的本意来讲是这样。美国人的居住流程是这样的，创业初期，在城里租一套小房，随着预期收入的增加，可以买一套小型公寓，再之后，就可以到近郊买一套Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，此时的身份按照西方的价值观判断，仍然属于中产阶级中下层，步入主流社会以后，可以买一幢ＨＯＵＳＥ，退休后卖掉别墅回到城里买一套小型公寓安度晚年。一种五步流程的轮回，这对我们很有启发。 城市的繁华使人们向往宁静，自然与非自然的世纪轮回 记者：业界普遍认为，“住宅郊区化”是银信地产所倡导的经营理念，你如何认识这个问题？ 张民耕：二战结束以后，美国政府对退伍军人采取了城外安置的措施，建起了大量的低层联排住宅，也就是我们今天所说的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，随着美国经济的重建，中产阶级向往郊区的田园风光与新鲜空气，真正意义上的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ形成了。拉近来看，中国的经济发展时下正处于一个健康稳健的发展过程，２０亿元住房补贴的下发，真正关上了福利分房的大门，从而使住房制度改革落到了实处，人们的居住状况得到了初步改善，量的问题也已逐渐得到了满足，虽然现在仍然存在着有效供给不足的现象，那是人们需要更加适合于自己的好房子，不同的人群有着不同的需要，发展商所建的房子不可能适用于所有的人群，银信地产所制造的产品是为在新经济时代下成长起来的中间人群所建造，这一庞大的群体是拉动中国经济发展的生力军，是具有改善生活质量强烈愿望的群体，也是从仅仅满足于居住到投资观念转换的新新人类，他们身上所表现出来的小布尔乔亚情调决定了对居住真意的追求。放松、空间、环境是住房不可或缺的质素，依据马斯洛的理论，人的需求是具有层次性的，人对需求的满足是逐渐上升的，但是这种需求的变化又是没有绝对量化标准的，也就是说，居住城市郊区化是房子从量变到质变发展历程的一个表现形式。 差异化的生活从“我也是”到“我不是”，而所要力图表达的是“这一个” 记者：市场间认为，由于近期供应量的急剧增强，同质化的产品使客户的可选择性加大，持币待购已经成为相当一部分客户的心态。 张民耕：我不这样认为，所谓同质化是指相对于较为集中的城里楼盘而言，尽管这样，各家还是在产品本身细节方面刻意营造，力图找出项目的差异性来。而近郊城市低层住宅，由于其同类项目所处位置相对分散，因品质及所依托的环境有所差异，价格不一，所设定的客户群也有所不同，彼此之间没有可比性。所谓持币待购，是基于城里中档产品主流消费群，一方面受目前楼市短暂波动的影响有所考虑，而更重要的是对好房子的一种期盼。 记者：银信地产在产品的差异化方面是如何做的呢？ 张民耕：“康城”的“四大现象”可以说明这个问题。作为银信地产所倡导住宅郊区化运动的超大型１００万平方米Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ项目，研制出了作为第一居所使用的１０大标准，在产品正宗版的项目定位方面具备了一定的高度与超前性；其次，利用自身的资金优势，敢于先期投入巨额资金在３０００亩的土地上改造周边道路、环境，同时建起了科技文化会所、高尔夫球场、生态公园等基础性配套设施，再建房销售，这在北京、乃至全国也是不多见的；还有就是富有原创性的营销模式，充分利用业已形成的５０００平方米的会所不间断的举行极具客户参与性的各种文化活动，力图将社区文化进行一种预演展示，并得到了客户的认可；作为一种商品，最具竞争力的就是价格了，在这方面，“康城”的均好性与性价比极为突出，各种配置与赠送摊薄以后，按照户内外的可使用面积计算每平方米才４０００多元。所以，支撑“康城”热销的四大现象是区别于其他项目之所在。 |