地产精英张民宪的精明之道
2010-07-09 来源：中国楼市通
前言：
锦绣天下给人的第一感觉是：大手笔!由中国房地产行业两大巨头的“北京银信集团”和“上海复地集团”共同出资打造。这样的一个项目一落户浐灞，自然一石激起千层浪，引起业界的关注。那么，千亩大盘“锦绣天下”会是一个什么样的项目?项目的进驻又会对浐灞的地产格局产生什么样的影响?带着这些问题，本网专访了锦绣天下掌舵人——陕西省建秦房地产开发有限公司董事长张民宪先生。
（张民宪董事长）
（张民宪董事长为锦绣天下项目启动仪式致辞）
张民宪印象：
姓 名：张民宪
职 务：陕西建秦房地产开发有限公司董事长
开发项目：锦绣天下
他，是一位很帅气的长者，博学、幽默在他的身上更表现的淋漓尽致；他，以前是个工作狂，现在工作之余喜爱好旅游；他，有着上海人的精明，这种精明表现在可以透过一些现象找出事物本质的东西，而不是小聪明。他就是陕西省建秦房地产开发有限公司董事长张民宪。
从造船工人到千亩大盘掌舵人
“截至目前，我工作了38年，21年在造船。”张民宪笑着告诉记者。张民宪以前工作过的江南造船厂前身是1865年6月3日清朝创办的江南机器制造总局，这是一个有上百年沿革的老企业，有自己非常成熟的机制，也正是因为这样的经历，张民宪现在把制造业的背景运用起来，把房地产作为制造业来做。
“到房地产业完全是因为我哥哥张民耕。”张民宪说。1993年，张民宪进入当时的中国地产业巨头——中房集团。虽然进入房地产行业多年，但锦绣天下却是张民宪亲自操作的第一个项目。
2000年，北京银信集团准备在上海和西安中选一个城市进行投资，当时还在两者之间徘徊。经过公司的深思熟虑之后，最终选择了投资西安。而上海的那块地，最后被金地集团拿走，也就是现在的金地格林世界。
谈到对西安的印象时，张民宪告诉记者，“西安人很淳朴，但西安的开放度不够。”也许是经历了太多事情，张民宪养成了爱思考的习惯，慢慢就会发现一些规律性的东西。
锦绣天下，作为建秦地产在西安的开山之作项目，项目东看浐灞，西望大明宫，距离2011年世园会主会场广运潭近在咫尺。项目占地2000亩，总建筑面积约260万平方米。以花园洋房、电梯洋房、多层为主，辅以少量高层，计划共分五期开发，建成后可容纳2万户，等于在城东再建一座城，业内人士认为，锦绣天下的建成必将改写城东居住格局，树立人居典范。这样的千亩大盘掌舵人不是别人，正是张民宪。
锦绣天下一期将产品类型定位为花园洋房，这也正好符合灞河周围建设低密度高尚住宅区的规划。同时，张民宪还强调，锦绣天下的户型不做豪宅，一期平均户型面积125平米，很少是160以上，这样做的目的是希望是让大多数人能喜欢并且买得起。
领衔锦绣天下，助推浐灞发展
“住宅不是城市中可以单独存在的东西，它应是城市产业的配套，是为产业服务的。”张民宪认为。
在他看来，人们之所以要到城市里去，是因为城市里有众多产业，可以给人们带来更多的就业机会和发展机会，而在广阔的农村，这样的机会反而要少得多;人们进了城就需要住房，有了稳定的工作就会要买房，这就是现在大量出现的商品住宅;而商业、学校、医院和公园等公共设施又是为住宅里面的人服务的。这些综合起来才构成了城市。所以，城市不是靠房地产商品住宅来推动发展的，是靠各种产业来推动城市发展的，住宅只是作为城市产业的配套来辅助城市发展的。
几年前的西安城市发展还不很均衡，建秦地产选择了东边的这一块进行开发建设。虽然这一片区距离市中心仅十四公里，住惯了北京上海的他，觉着这么近的距离一脚油门就到了。但锦绣天下所在地周边目前稍显荒凉，周边配套基本上没有。
张民宪开始分析，觉得这一片区没有得到开发主要是因为周边没有产业支撑和道路不通。在他看来，政府把路修到哪里，老百姓就会把房子建到哪里，而这一片区要实现更好的发展就必须找到支柱产业才可以。他笑着说：“立业才能安居，人只有稳定的收入才会买房子，如果没有稳定的收入，蜗居一下就算了。”
锦绣天下以“居住改变生活”为己任。锦绣天下完全是作为浐灞生态区发展的一部分来展现的。作为西安的东大门，浐灞生态区目前已经形成了中心区、北翼、南翼共同发展的局面。
张民宪认为，要实现浐灞的发展，就必须寻找到一个甚至多个适合西安、适合浐灞发展的支柱产业，以此来带动浐灞区域的发展。作为定位为国家生态区的浐灞，目前已经形成了世园会、金融中心、总部基地三大板块。这还不够，未来还必将有新的产业来支撑。
令张民宪欣喜的是，穿越锦绣天下的北辰路作为世园会主干道之一，连接着浐灞和灞渭三角洲，这条路已经列入了市政规划范围，预计在今年九、十月份就可以贯通。
精明着打造高性价比的好房子
记者了解到，为了建设适合百姓居住的房子，锦绣天下的整体规划推倒重来做了几次。提到这里还有一段小插曲，按照浐灞的发展规划，浐灞北翼的发展大概是在2017年之后开始，而在这7、8年期间，锦绣天下作为先期进入住宅项目就没有产业支撑，即使做成了也可能是一个睡城，甚至是空城。
在“没有产业支撑的大片区住宅规划是不能成立的”理念指导下，建秦公司主动与浐灞管委会商量，公司请专业的研究机构来寻找适合浐灞北翼这块地的支柱产业，谋求城市的整体发展。如今这项研究已经看到了光明，找到了比较适合西安这座城市、浐灞生态区的支柱定位。待这个产业定位确定后，2000亩的大盘规划才有了根基。
张民宪的精明还体现在他把很多事情想的很清楚，交谈中会经常按照他的逻辑一步步的往下走，对待项目也是如此。
在整体规划没有确定之前，一期产品做什么?公司从产品和市场两个方面进行研究。对产品方面，研究不同产品的成本和售价之间的关系。对市场方面研究区位问题和不同产品的市场去化率之间的关系，再用定量分析的结果去验证定性分析的结论，最后决定用“田忌赛马”方法，避开区位的劣势，做大差异化的优势，规划设计出了多层带电梯花园洋房，这样的产品不仅正是他们需要的，也恰恰弥补了市场上的空白。
张民宪告诉记者，公司把做住宅当作制造业的工业产品来做。就像手机，高中低档的都有，价格相差悬殊，基本功能相同，附加值各异，却都能占领市场?原因两点：一个是针对的人群不同;二是性价比各异;造房子也要考虑性价比的问题。他认为，现在必须研究产品，提高性价比。
多层房子的去化率是小高层房子的一倍，表明性价比高，市场很稀缺。那么就制造这样的产品去适应市场。“作为开发商来说往往关注的是容积率，认为容积率越高越利润空间越大，其实，大家忘了算了土地成本和建造成本在售价中的比重，以及它们的变动对售价变动敏感度。”张民宪说。
更多的时候他不是凭空的去说，而是会找一些专业的团队去设计一些东西，他认为专业的事情要让专业的人来做，开发商不是万能的，而应该是最好的协调者，这种做法也影响到了很多与他合作的人。张民宪就是这样一位善于思考、博学又十分幽默的长者，交谈中更是无不表现出一个企业家肩负的社会责任感。
对话张民宪
记：张总，您好!能不能帮我们介绍一下“锦绣天下”这个案名的来历?
张：案名是这样来的：北京银信在北京有一个项目叫锦绣园公寓，当时请了个书法家提了锦绣两个字，这个书法家就住在公寓里，最后“锦绣”就留了下来。当时有造城的感觉，还曾有叫“熙安城”的想法。最后还是感觉“锦绣天下”这个名字大气。
记：很多人都把世园会当成是浐灞的节点，您觉得世园会有有什么样的影响?
张：世园会对整个城市来说是一种提升，但对市民来说，房价可能也会贵了。相对来说，西安的房价还是处于起步阶段。世园会对于西安来说，吻合西安目前在打旅游牌的手法，世园会正好是众多旅游牌的一张，而且能成功的打到国际上去。再者，随着发展，旅游的观念可能会改变，旅游从走马观花向休闲度假转变。因此除了原来的文物景点，世园会可能会成为一个休闲的场所。这适应旅游观念的发展。
记：任何项目都是置身于市场这个大环境之中的，这点张总最有发言权。那么，张总您如何看待目前的房地产市场?房价真的会降吗?
张：总体来说肯定是涨而不会降，但波动也肯定会有。很显然，房价是商品的价格，由市场调控，而非政府控制，但受到政策的影响会有波动。当哪一天房价和股市一样，这才是走到平衡状态。只要不达到这个状态，肯定就会涨。原因还在于：
人人都想改善自己的生活，个人消费会随着自有经济实力的增长而增加，住房也是一种消费，即会用高级的换去低级的房子。如此只有在供大于求的时候才会降价，大趋势是升的，但是局部会有波动。
宏观调控也不可少，政府要是全部放开，我国的经济危机可能比美国还早。但是，对这次新政来说，我认为是政府要让银行的资金从房地产退出，降低银行在房地产泡沫中的风险。二套房政策、提高首付和利率，都表现为面对购房者，压制不合理消费需求;需求被压下去了，供给就会么了方向，开发商的房子就会卖不出去，没不出去就会降价卖;房子降价对需要购房的是便宜了，但先前已经买了房子的人就觉得亏了，就会耿耿于怀，极端的就会断供。断供的多了银行的坏账就多，银行的风险仍然加大了。因此不希望看到这种恶性循环，能不能向好的方向转换就得看政府下一步的政策，用宏观调控的手段能调到市场基本供需平衡，这是大家看到的，但这难度太大了。
记：对于房产税，您有什么看法?
张：对于房产税的态度，我个人的观点是不赞同。如果是增值税，对于政府来说，因为巨大的投入使城市变得更美、土地也升值，把这部分的升值拿回去做更多的投入，也是应该的。但靠收房产税来收回不是一种好的途径。因为当时购买的就是土地的70年的使用权和房子的产权，实际上升值的是土地，而非房产，将土地上升值的部分转嫁到房产上来收回，至少也要等到70年以后。如果是是使用(保有)税，那只开征商品住宅的使用税，不收其他其他住宅的使用税，有失公允，如开征所有住宅的使用税，那住国有产权住宅的人是否也应交税，这显然是不可能的。