张民耕董事长地产金融事业的三部曲

2013-5-15   来源:中国不动产杂志

小试牛刀——创建银信投资公司

    1998年，张民耕作为地产开发商定义并成功推广和开发了中国版的TOWNHOUSE——康城，即使时至今日，在北京地产界只要提起 Townhouse或者郊区化住宅，也总绕不开张民耕这个名字。正当房地产市场如火如荼之时，张民耕却敏感地意识到了做地产开发所存在的现实问题——资金对开发商的重要性。“做房地产开发总是感觉缺钱，开发商的自有资金是以算术级数增长，而企业拿地成本却以几何增速在增长，每年土地价格上涨比例比利润上涨的还快。这样，开发商要维持简单再生产，要不断扩大自有资本金，更不要说要扩大企业规模了。” 张民耕如是说。的确，在今天的市场来看，企业没有规模就没有市场份额，强者恒强是不败的法则。

    那时，张民耕已经有了地产+金融的初步意识，但真正让他投身地产金融商的行列、对他后来事业的成功转型影响颇深的一个人是当时时任全国工商联房地产商会会长的聂梅生。在张民耕看来，当时聂会长的一次讲话中有两点让他至今印象深刻。聂会长讲到中国开发商有两大忌：一是全程项目开发，也就是“全能开发商”，他们将参与项目的投资、开发、销售、管理等全部环节，做到从头做到尾全跟踪。这样做的好处是能全方位控制项目，利润不与别人分享，坏处是由于没有合作伙伴，则资本金必须是自给自足，另外“全能开发商”总有自己不足的地方，这就是短板。二是当时开发商融资手段单一，基本依靠债权融资，开发商总是在不停地开发，不容易将各个环节做精，容易做成“样样通，样样松”，只有增量但没有存量，这导致最后开发商自己什么也没存下。加之当时张民耕陪同聂会长在美国考察期间的所见所闻更加深了他转型做地产金融商的想法。张民耕说，“美国开发商做地产开发是有别于中国地产开发商的，主要表现为美国开发商除了自有资金以外，卖的是开发技术，可以做到资产很轻，每一个项目可以找不同的基金合作。”于是他萌发了做房地产基金的想法，并付诸行动，2006年成立了银信房地产投资公司。现在来看，这是张民耕事业转型投身金融行业的第一部曲。

成功转型——盛世神州基金挂牌

    张民耕成立了银信投资公司，以有限责任公司的形式来投资房地产项目，但在当时却遇到了制度上和资金上的多重限制。一是企业要多重纳税，具体来说从项目公司、投资公司到利润分配都要纳税。二是公司自己的资金，因为企业不可能不断地增资扩股。他说“在当时如没有增加资金的渠道，投资公司也不是很好做。”资金欠缺的结果是银信投资公司只是投了自己开发的项目。虽然当时张民耕做房地产基金的夙愿没有实现，但他一直在寻找着机会。2007年中国合伙企业法修正，2008年和2009年张民耕参加有中国PE之父之称的北大何晓峰教授的PE培训班，让他受益匪浅。何晓峰教授也成为了张民耕事业转型的第二个重要的人。企业以有限合伙方式可以解决双重征税的问题，同时有限合伙制也可以为企业不断募集新的资金。这就解决了张民耕之前所担心的多重纳税和资金渠道的两个问题。此时中国的房地产市场形势也正在发生着改变，这为张民耕做地产基金的想法真正得以实现打开了一扇门。随着地产调控越来越严峻，开发商银行贷趋紧，企业对资金的需求也越来越急迫，此时张民耕做地产基金的想法再次浮出水面，颇让张民耕意料之外的是事情进展很顺利，想法一提出地产界同僚一呼百应。2010年3月由张民耕牵头，阳光100置业集团、复地集团、银信投资、富汇投资和喜神资产管理有限公司共同发起的盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司正式挂牌。盛世神州的成立成为了张民耕投身地产金融行业的第二部曲。

    相比早期成立银信投资公司的探索，盛世神州基金的成立和成功募集更坚定了张民耕做地产金融商的决心和信念。盛世神州基金首期融资规模达到5亿元，并致力建成为中国领先的规范房地产基金。基于上述理念，盛世神州基金成为了中国首家也是唯一一家在国家发改委备案的房地产人民币私募股权基金。2010年是中国地产基金元年，房地产行业作为典型的资金密集型产业，在市场快速发展的同时，也对资金需求提出了高的要求，同时市场调控也为地产基金的发展提供了契机和生长环境。张民耕不但追求规范房地产基金，还积极地推动创新性的房地产基金。

    2012年盛世神州基金与万科达成合作，盛世神州基金以夹层资金的方式投资了万科的西安项目“金色悦城”，创造了“龙头企业+规范基金”的范式；2013年，盛世神州基金与嘉实基金达成合作，共同投资了镇江“美澜园”项目，开创了公募基金与私募基金合作投资房地产项目的首个案例。张民耕认为，房地产基金是个好东西，这块蛋糕市场很大。尤其是国十条的问世，使中国房地产进入了下半场。随着游戏规则的不断更新和改变，大的开发企业同样存在资金压力，从扩大规模，提高竞争能力、持有物业产生利润到降低企业的负债率等都存在对资金的需求。张民耕解释到：大企业对资金的需求尚且如此，中小企业更是这样。我们是开发商出身，深知缺钱之苦。因此，“盛世神州成立之初我们有约定，不是为了自己缺钱，而是为了其他开发商缺钱而做的资金准备。”以投资人角色出现能够更好地避免身份上的纷争。同时，张民耕希望，私募房地产基金首先要为开发商“雪中送炭”，提供新的融资渠道；其次是为金融机构“锦上添花”，提供新的避险工具；第三则是为社会投资者“保驾护航”，提供不同于炒房炒地的安全性与收益性结合的投资收益平台。

华丽转身——基金联盟首届会长

    2011年，房地产基金的风起云涌一方面让张民耕品尝到了地产基金行业的快速发展所带来的红利，另一方面他也捕捉到行业野蛮生长所带来的问题。张民耕说“这个行业是个新生的行业，新生的行业当中大家都没有什么规矩，野蛮生长的好处是大家各奔前程，动力很足，不好的地方是行业违规等问题的滋生。”因此，在2011年8月，由张民耕创始发起，经全国工商联房地产商会批准，全国房地产投资基金专业委员会即全国房地产投资基金联盟正式成立，张民耕任首届会长。这一次张民耕再次完成了他金融事业上的华丽转身。

    张民耕自己解释联盟成立的初衷时称，“房地产投资基金动员非房地产行业的社会资金，经专业队伍管理，增加城市化和房地产的投入，分享城市化和房地产的红利，是解决中国城市化公共投资、私人投资不足的途径之一”。对于成立基金联盟的宗旨和作用，张民耕认为可以用四点来概括：一是规范行业发展；二是宣传基金行业；三是发挥联盟行业代言人的作用，与监管单位沟通，反映行业心声和诉求并及时向会员传达政府的政策和导向；四是联盟会员内部交流与合作。对于基金联盟下一步的发展规划，作为首届会长张民耕有着自己的打算，“现在联盟总体还是交流和相互学习，下一步可能会进展到实质性的业务上的合作，因为现在要投资的项目规模越来越大了，仅靠一家能力有限。”张民耕认为，联盟会员间的相互业务合作是大势所趋，现在市场已经进入泛资本年代，管理的条例会越来越多，会员相互合作即可以发挥各自的长处、规避风险，并且往往在合作之间，一种新的基金模式也是会被创造出来。

泛资本时代下的大房企和大金融

    对于今年的融资环境，张民耕有其独到见解，他认为总体来讲有两大趋势：大房产和大金融。所谓大房产，就是房地产市场竞争态势会增强，集中度提高，行业整合分化。大房企会越来越大，去年是4个千亿销售规模房企，今年可能会更多，而中小企业出现边缘化趋势，其前途就是做精做专，做自己的特色，当然其中也不排除有中小企业变为大房企的可能。中小房企做大、做强、做精、做出特色，出现了专业性、地域性优势群体。

    所谓大金融，张民耕认为“房地产的血管里天然流着金融的血”。大金融的操作方式为：房地产企业转型中自觉的金融化，所有的资产变为资本，所有的资本加入金融杠杆。总体来说，金融资源掌握的程度，决定房企的市场份额和主体地位。所以大型房企普遍发起房地产投资基金，并呈现出大型化、高端化、银企合作化等趋势。另外，金融机构如银行、信托、保险、证券、公募基金纷纷向房地产投资基金渗透，分食房地产基金蛋糕。对于这一现象，张民耕形象的比喻进入“泛资产管理时代”，市场最明显的特征是前几年是全民PE，那么现在似乎就是全民房地产基金了。对于房地产基金的未来发展，张民耕预言从2012年年底到2013年，陆陆续续将有项目退出，届时各基金的专业水准和实力自然见分晓，第一梯队也将形成。“好的基金规模将跨上50亿元的新台阶，差的基金则可能转行。”

    面对激烈竞争的严峻形势，张民耕已做好充足准备，一方面基金投资面撒的比较开，即与大企业合作，也考虑中小企业，做到抓大不放小。另一方面基金联盟现在特别关注写字楼等商业地产。总之，基金联盟会结合大中小不同开发商需求，为大企业提供并购基金，为中型企业提供夹层基金，小企业提供股权基金。