张民耕：房地产金融的形势、机会、创新和策略

2013-07-19    来源：青岛新闻网房产 

 由青岛电视台、青岛市工商联房地产行业联盟主办的2013中国•青岛房地产发展高峰论坛，7月17日在青岛电视台800㎡大型演播厅举行，国内房地产界知名专家、住建部政策研究中心主任秦虹；全国工商联房地产商会执行会长、北京华远地产董事长任志强；全国房地产投资基金联盟会长张民耕联袂来青，纵论地产大势；没有泛泛之言，一针见血助你驱散心中迷雾。

【张民耕】：青岛市的各位领导、同行、朋友们，下午好。很荣幸有这样的机会和大家交流。刚才秦主任和任会长从宏观的角度给全国的房地产形势作了一个很深刻的分析，确实受益匪浅。应该说房地产商叫十年九调控，久经考验，没有坏消息就是好消息。但是我们总得要有所进步，所以我想从一个角度，房地产的本质是什么，房地产的本质是金融，抓住这个金融的本质，可能能对于我们发展眼前的房地产有很大的好处，我就从这个角度说一说。房地产金融的形势、机会、创新和策略。

    简单说一下形势，刚才秦主任和任会长都已经说得很深刻了。一个大趋势就是城市化，城市化实际从真正的数字城市化来说，大概35%左右，不是所谓的51%，也就是几万人，几万亿平方米的住宅需要和其他建筑的需要，生产、生活的建筑需要，这个需求量是很大的。所以从这个意义上说，房地产行业还有二三十年的好日子。这是我们面临的好的方面。

    同时宏观调控我认为是会常态化，因为我们可以看到，房价指数几乎是政府的民心指数，所以宏观调控会常态化，只不过现在新的总理，他会用更加经济的手段，更加长效化的对策来调控房价。所以对于我们来说，从形势上来说下一个判断，未来的房地产市场可以谨慎乐观，但是市场分化已经开始，值得关注。

 房地产企业现在都在转型，这种转型，我们各个企业都在转型，整体来说因为供需结构的转型引起了开发模式的转型，经营模式的转型，财务模式的转型，这些我就不详细说了。

现在整个房地产形势，从房地产这个角度进入了一个大房产时代，也就是说竞争态势增强，集中度提高，行业整合分化。大房产，前100位的房企在2007年的时候，整体占有率是18%；2011年已经到了28%；2012年超过了30%。我估计不用太多，大概2005、06年，前100位的房企，占有50%的市场占有率，这是完全可能的。那么到那个时候就是什么局面呢？前100位占到50%，全国剩下的2万多家企业占50%，可见中小企业的容量会被极大压缩。

千亿房企群的出现，2012年万科1418亿，绿地1078亿，保利1018亿。未来十年，千亿将会成为全国性龙头房企的下限，2020年可能有19家。两千亿房企会达到6到7家。

在所有房产企业的转型当中，我觉得最深刻的转型是金融化的转型，也就说大家都看明白了，房地产不是土建，房地产从本质上来说是金融。我认识从万科出来以后自立门户的一些企业，他们认为做财务的特别吃香就出来了。我说你们错了，其实从财务的角度把万科这个产业真正看作金融产业，利用一切机会加大金融杠杆，金融生产的力度，使得万科真正成为一个房地产金融企业。我们和万科有合作，我非常深刻的感觉到，他是把所有的资产资本化，资本金融化，然后看看多元化的融资。今年特别明显的迹象，所有房企前十位都开始做了自己的房地产基金，而且这种基金出现高端化的趋势。

我下面说一说，在这样的形势下，作为房地产企业和金融企业有哪些机会。各类房企多元化融资需求的机会。现在有许多房企，尤其是我合作的这些伙伴当中，有些也看明白了，做一些战略转型，甚至有的说，老张，我把钱给你，你每年给我增长10%、20%的，我就晒太阳去了。这样的很多。有这样的投资需求，同时有没有市场的需要呢？我发现很多。

由于市场份额的竞争，大企业，像万科后面就有追兵了，像绿城、恒大都在追的，万科去年做1400亿，今年可能就要做到1800亿。面对这么巨大的市场容量扩张，他就采取金融的办法，去减少他的自有资本金的运用，所以大有大的难处，小有小的难处，加大市场融资是他增加市场份额的一个基本手段，有需求。

另外还有，持有类房产对资金的需求几乎是无底洞，像我知道许多房企，其中有一个就是我的朋友潘石屹，这个转型是非常艰难的，开发商做的房产，你做的再好，你可能有30%的利润，这30%的利润如果要自己持有，你想自己完全持有是不可能的，最多持有30%。于是想持有整个份额就要想办法从市场融资，这个对资金的需求量非常大。总之房地产企业资金链偏紧将成为常态，对于以房地产投资基金为代表的股权类融资需求，将逐步挤压以银行为代表的债权类融资需求，成为市场中重要的需求。

多元产品和存量市场的机会，这指的是什么呢？以前只有一种叫住宅产品，所以以前房地产商会叫全联住宅商会，后来才改做全联房地产商会。房地产是一种多品种，除了住宅以外有写字楼，现在有养老地产、工业地产、物流地产等等，各种各样的产品。而这种产品，基本都是持有类，刚才说了，基本上对资金流多的需求。

对这个方面，大房企在扩大市场容量的同时，他需要并购资金，需要更多的持有物业的资金。中小房企在特定的区域，搞物流、养老、旅游，甚至于搞医疗地产，这个过程当中也是对于房地产金融有巨量需求的。

多元融资工具的机会，我们也看到了，以前整个中国房地产市场叫有信贷，有借贷无金融，现在逐步放开了，除了债权融资以外还有股权融资、信托融资等等多种金融工具，这种工具无论对我们房地产开发企业还是房地产金融机构来说都是不可或缺的机会。

多元融资渠道其实就是和多元融资工具结合起来，这种机会也是非常多的。

最主要的就是不断增长和不断成熟的投资人的机会。现在如果你把钱放到银行里，你的利息赶不上通货膨胀率，你实际上获得一个负利息。所以很多资金都跑出了银行，走到各种各样的资金、理财产品里面去。全国居民存款非常充裕，这个写的73万亿可能还是一个比较落后的数字，我又看到一个91万亿的数字，至少里边有80%是有增值需求的，投资需求非常旺盛。而投资渠道又非常少，其他的各个生产行业，尤其是食品经济，获利的难度非常高，只有房地产行业还有相对比较丰厚的利润可以来分享，所以房地产金融是一个使得社会资金能够进入以后，分享利润的行业。所以我们的投资人，我看现在是越来越壮大，而且也越来越对于这种投资形势越来越放心，越来越有信任，这种机会对房地产金融来说，对房地产基金来说更是一个基本性的问题。

 我们在做房地产金融的过程当中，突破了以前仅仅的债权融资这样一种手段，实际上进行这些方面，可以有多方面的创新。

这里面首先就是债权融资的创新。我们经常说房地产业，血液里面要流着金融的血。新型城市化孕育了对于房地产市场的巨大需求，也激发了各级各类房地产企业对于多样化融资的巨大需求。我们可以采取各种各样的金融工具来进行融资。按照传统的融资模式，我们在实践当中发现，还是可以有很多机会来进行融资。第一个是债权融资，我们可以进行创新。一般情况下，债权融资需要“四证齐全”等等情况。但是在特定情况下，在开发项目证照不全，但是产权权属清晰、抵押物充裕、债付保障可靠的情况下也可以实现债权融资。

还有股权融资的创新，一般情况下，股权融资需要投资项目已经形成，操作团队经验丰富，通过购买股权进行融资。但是在特定情况下，可以在项目开始投资之前，把股权投资提前到合作投资，共同拿地，扩大融资企业的投资规模，提高融资企业的自有资金的内部收益率。后来经过我们用股权和债权相结合的模式，我们给他投了一部分钱以后，几乎内部收益率可以翻两番，这就是这种大企业，现在前十位的龙头企业采取的，为什么他现在还需要基金的支持呢？因为基金不增加他的负债率，不影响他在二级市场上市公司的收益，提高了他内部资金的收益率，所以这方面其实也是可以创新的。

股权加债权就是刚刚两个事情的结合，现在往往最多的可以采取这种方式。我们把自有资金部分商定一定的股权比例，其他的用债权的方面投入进去。这样借款部分是有固定收益的，股权部分是靠股权收益，这样我们也做成了一些项目，我发现这条路也是走得通的。 还有经营权、收益权的融资创新，这个是固定的，像自有持有的，比如说写字楼、商铺、养老地产、旅游地产这些，需要长期持有。这时候开发商不仅需要找到巨大量的资金来支持，而且需要找到一些价格比较便宜的资金，并且时间比较长的资金，这才能够进行融资以后，他的经营才会有利。我们现在正在尝试和几个写字楼物业的持有者，用我们的资金进去替换出他的资金，他去可以继续开发，我们的资金来源，我们现在思考，一方面是保险，社保这样的资金，另外一方面可能会做成一些金融产品，在北京金融市场、上海金融市场、股权交易市场进行交易，常年进行交易流通，又有一定的收入，使得这个资金能够活起来。这个资金最高境界就是做成REITs。

最后说一说我们的策略问题。可以形象的说，前几年是PE年，北大，商学院的PE班已经学生3000人了，可见全民对PE的热爱。但是由于PE推出非常困难，而且前景不可预测，所以今年，风向一转，今年可以叫做房地产基金年，因为各种银行信托、证券、保险都可以像信托公司一样，做特定资产管理这样的项目，几乎就变成了一个房地产基金年。

房地产基金年的来到，对于我们原来做房地产基金，做房地产金融的这些人来说应该是挑战也是机遇。首先是挑战，因为金融机构的各行各业都可以来做的时候，房地产基金这块蛋糕就被大家分取了。特别是今年开始，对房地产基金人才的争夺是非常厉害的，我们有一个项目结案了，最后去分钱，分给那个单位，那个信托公司说我们不清楚怎么回事，我们说哪些人，以前跟信贷部签了大量合作，后来说这些人全部被别人挖走了。我在还钱的时候，他们还要重新跟我分，这个事情是很荒唐的。所以这是全国的一个大的形势。

现在我们可以去和他们合作，但是从长远来说，他们在基金的份额上，在市场的份额上，在人才、资金的来源上等等，都会和现有的房地产资金和现有的房地产金融抢蛋糕。

当然了，有挑战就会有机会，所以下面就是我们的一个策略，做房地产金融和做房地产基金的怎么来应对。策略上，第一，我们充分利用“银企合作，借船出海”这样的可能性，私募的房地产基金，可以借助金融机构的资金、渠道、税收优势，有竞争有合作，创造双赢的局面。这对个人，我们是要取20%的所得税的，但是证券、信托是可以免这个税，所以我们有些案例，我们就和金融机构合作，取得一种双赢。

第二，房地产基金，因为我们的核心竞争力就是产业基金，我们对整个产业链条非常积极，对于项目的寻找、价格判断、投入监管、最后退出就比较专业，我们对于后进入这个行业的人进行一些合作，保证对他们提供更多的安全性保障。

第三个就是房地产基金受到规范的制约还是比较少，因为他们到底是金融机构，证监会、保监会、银监会对他们有很多监管，有很多“4321”这样的规则，所以我们有一个口号“起得比鸡早，睡得比狗晚”。甚至于有一些项，像信托、资产管理规划，做的退出比较尴尬的时候我们可以去接，保证金融机构安全的退出。当然我们的资金成本会高一些。

第四个就是房地产基金，还可以在利用长期开发和投资中积累的经验优势，转化为品牌优势。

最后一点，可以打开国内国外两个投资渠道，利用国内国外两种资金的资源，占据国内国际两方面的市场份额。这就是我们应对现在的金融形势、经济形势的一些策略思考。打铁还要自身硬，一些企业的建设，我看时间到了，我就不多说了。谢谢大家。