张民耕：巨变的房地产市场，应变中的房地产金融创新
2013-8-30 来源：搜房网
第四届“苏沪房地产高峰论坛”暨“新形势下房地产金融创新”研讨会于2013年8月30 15：00在中茵皇冠大酒店举行，北京银信投资集团董事长张民耕受邀做《巨变的房地产市场，应变中的房地产金融创新》精彩演讲。
张民耕：参会的各位领导，参会的各位同行，下午好。我说的题目是巨变的房地产市场，应变中的房地产金融创新。到苏沪来开会感到特别亲切，我出生在苏州，长大在上海，后来去了北大荒，现在在北京工作，所以我对长三角特别偏爱。我们基金做了十几个项目，但有两个是在苏州，一个是在无锡，一个在镇江，我对家乡的热土还是特别热爱的。
我说一下对房地产金融发展的判断。看一下形势展望，现在我们面临整体的房地产形势有几个背景。一个是城镇化转型，从土地的城镇化到人的城镇化。一个是房地产的转型，另外调控政策也在转型，刚才大家说到李总理是经济学博士，确实他的办法是更加的市场化，更加的长效化。
说一下大趋势啊。大趋势的结果是什么呢？市场化和长效化的调控必然会增加房地产市场供给，供求关系决定价格。我的判断从中长期来看房地产市场一定是稳中有降。
大房产，2007年统计全国前100强房地产市场占有率18%，2011年占28%，2012年已经超过30%。我们预计到2015年前100强房地产将占有50%的市场份额，其余50%份额由万家房企占有，竞争将十分激烈。当然在这个环境里面，中小房企也在做大做强，作出自己的特色，出现了一些非常有竞争力的企业。
我们在转型过程当中特别要注重房地产的金融化。因为房地产本身就是金融，在中国把房地产列入基金的门类是不对的。北美标准、欧洲标准是把房地产看作是准金融企业，所以现在越来越多企业认识到房地产的金融属性。比如万科从500亿做到去年的1400亿，万科当中有一部分高官说郁亮（音）上台以后，财务条线吃香了，其实不对，郁亮（音）正是看到了房地产的金融属性，扩大了金融杠杆。
对于普遍的中小房企来说要有自己的应对之道，怎么应对呢？就是房地产创新，房地产的金融创新。要说今年房地产金融新的特点叫全资管，具体体现为今年是房地产基金年。
我下面稍微展开一下，去年第三季度以来证监会、保监会、银监会发表了一系列文件为金融机构进入房地产领域松绑。为什么叫全资管呢？就是全面的资产管理，也就是说其他的管理机构可以像银行、信托一样可以通过资产管理来做房地产信托，说的就是这样一件事情。应该说一般的房地产企业金融上贷款，如果银行不给，信托不给，那我就找基金，找资管计划来过度，这体现出全资管的时代特征。
那么全资管，所有的银行、信托、保险、证券、公募基金这些原来持牌的金融机构纷纷向房地产投资基金渗透，抢食房地产这块蛋糕。毫不夸张的说，今年是房地产基金年。如果前几年算是全民PE年，尽是房地产基金年。
我们每个月会有一个解剖，我们看一下全国发了多少房地产基金，待会儿我再讲一下几个基本数字。
现在为什么大家都向房地产基金靠拢呢？房地产基金是一个好东西。因为它对于投资人来说，我上面列举了七个好处。
第一，因为专注于房地产投资领域。第二是投资和募集是一致的。第三，对投资目标有绝对的控制。第四，单一投资量大，比较适合大资金运作。第五，投资期限比较短。第六，收益预先可以预测，收入比较稳定。第七，GP跟投几率比较大，管理者和投资人利益比较一致。
对于被投资者，对于房地产企业有什么好处呢？为房地产开发商雪中送炭，提供一种新的融资渠道，区别于银行信托。通过股权并购等等渠道，而且可以获得房地产基金“扶上马送一程”。
为金融机构锦上添花，提供一种新的避险工具，即提供一种债权与股权相结合融资，股权内部监督、债权外部监督相结合的规避风险的工具。为社会投资者保驾护航。
我们基金联盟到今年8月26号成立两周年，现在有接近100家基金会员，自有资金不下于200亿。去年清科有一个统计中国房地产基金有1200亿美金，我觉得不对，要翻一番，为什么呢？因为我们基金联盟有大量的投资没有计算在内。今年能超过2000亿美金，那么我们为中小房地产企业能做什么？能够进行创新。
第一是债权融资的创新。一般来说，债权融资必须是项目产权清晰、法律文件齐全，抵押物价值充裕，偿付保障可靠，“四证齐全”为基本条件。但是，在特定情况下，在开发项目征兆不全，但权属清晰，抵押物充裕，偿付保障可靠的条件下，也可以实现债权融资。
第二是股权融资。一般股权融资是这个企业已经存在，这个项目已经确立，土地已经拿到这种情况下。但是在我们基金可以把这个前提提到共同投资，共同拿地，这样就大大可以减少开发商的自有资金，提高开发商的自有资金回报率IRR，我们和万科做了一个项目，如果全部用他的自有资金，30%的年回报率，如果绝大部分钱由我们出的话，他们的内部收益率可能提到2-3倍。
第三是股权+债权。我们双方进去，然后用股东借款的方式，这样也是能够扩大开发商开发规模。 还有经营权、收益权也可以进行融资创新。尤其是商业地产、写字楼地产、养老地产、物流园地产、科技园地产。
三年时间我们已经管理了40个亿的资产，我们还做了美元基金，在美国拥有大量资产。现在我们控制了五千万美金的美元资产，到年底为止可以控制到三亿美元资产。说这些话主要是为了鼓励中小开发商，因为我们现在有近百家联盟企业，如果能够一起联合起来，能够为我们开发商提供许多的金融支持，使大家能够共同过好激烈竞争这一关，谢谢大家。