张民耕：考察美国德州之行分享 

2013-2-27    来源: 全经联金融投资研究

    [摘要] 2013年2月，全经联首席地产金融顾问、盛世神州房地产投资管理（北京）有限公司董事长张民耕先生考察美国德州之行分享。

    2013年2月，全经联首席地产金融顾问、盛世神州房地产投资管理（北京）有限公司董事长张民耕先生考察美国德州之行分享。

    德州之行。到达拉斯访安科（ENCORE）集团，一天一夜，安排紧凑，有密集的会谈，睿智的讲演，有实地的项目考察，也有精致午餐和餐后礼物的惊喜。安科集团开始于九七年著名的印度裔心脏外科医生桑甘尼博士与房地产实干家巴博的投资合作。公司里洋溢着浓厚的研究空气，与他们讨论房地产形势和具体项目，就像在哥伦比亚大学的研究所学术论坛。数据，图表，照片，历史资料，一应俱全。他们在2007年金融危机到来之前，就卖掉了自己的全部房地产资产，不仅卖了个好价钱，规避了风险，而且为他们灾后低价买资产，奠定了资金基础。这与他们注重研究的经营风格是分不开的。

    张民耕：根据与安科集团以及前几天与其他机构的交流，对于德州这个典型的南方市场有了真实的现场感觉。德州作为美国的能源大户，历来富裕强壮而带有牛仔风格。加上近十年，德州实行低税政策，吸引了大批硅谷和其他高科技人才到来，在北部形成了高科技和通讯业走廊，再加上南部伊格福特页气的发现开发，极大地刺激了当地经济发展和就业率的高涨，在美全国的失业率还在8%以上挣扎时，德州的失业率已经降到6%以下。就业带动房地产，德州主要城市的房地产市场一派红火。

    张民耕：对于美国房地产市场竞争之激烈，市场机制之完备，早有感受。但是对于其程度还是估计不足。市场红火吸引海量资金进入，经历2011.2012年的“抢购”，达拉斯等大城市的集合住宅价格大涨，目前的资本金收益率已经降到5%以下，利润率的平均化与纽约可以一比。也就是说，你已经买不到便宜货了。

    张民耕：当然，房地产商不会闲着。买不到就建，我们在德州大学西南医疗中心周边，看到了类似中国的房地产工地扎堆的景象。特别熟悉，有点亲切。

    张民耕：晓东说起零九年同去达拉斯考察，我们一起享受了罗斯佩罗家族的贵宾待遇。从洛杉矶一入境，就由佩罗家的专机伺候。这次真巧了，佩罗家就住在桑甘尼的楼上。因为事先没有通知，不好打扰，下次一定去拜访这老爷子。

    张民耕：安科集团拥有多名美国房地产宿将，从业资格都在三十年以上。他们对市场的分析，就多了一点历史感和周期性。对于我们这些没有经历过真正的衰退周期的中国发展商，不呰是醍醐灌顶。Mark Cypert给我们的交流报告，题目就是《理解当前经济形势及其对商业地产周期的影响》。他把美国商业房地产市场周期分为复苏，扩张，供过于求，衰退四个阶段。（见照片）。就公寓供应而言，已经进入扩张阶段。他的五个结论是:办公楼正处于周期性复苏的早期，工业地产处于复苏的晚期，公寓正处于周期性扩张的早期，零售商业地产正处于周期性复苏的中期，酒店业也处于复苏的中期。如果不出现意外的经济事件，经济正在持续复苏，对房地产的需求在不断增长。美国政府也对房地产市场进行干预，但只是一只看不见的手，市场自身还是按照其自然历史过程发展，呈现出较强的可预见性。