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地产调控全面升级 商业地产的好日子还有多久

2013-04-19    来源:金融投资报

 

随着城镇化进程的推进,在商业地产不出现严重供过于求的背景下,空置率不会大幅上升,因此销售价格和出租价格也不会有明显的下降。本报记者杨成万

    
目前,新国五条出台已一月有余,期间全国各地的购房者、卖房者都上演了一轮商品房住宅抢购潮。而同样是房地产投资的商业地产似乎被市场和政策遗忘,那么如何看待新国五条下的商业地产投资?商业地产投资目前又有何困境?


    
空置率不会大幅上升

        
全国房地产投资基金联盟会长张民耕新国五条下的商业地产投资前景持谨慎乐观的态度。

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一方面,我国的商业地产目前已经出现一些泡沫,需要警惕;另一方面,随着城镇化进程的推进,再加上政府刺激内需、扩大消费政策的落实,在商业地产不出现严重供过于求的背景下,空置率不会大幅上升,而销售价格或者出租价格也不会有明显的下降。张民耕表示到。

    
在张民耕看来,一、二线城市的商业地产需求空间仍然要大一些,而三、四线城市的经济发展水平和居民的消费能力较弱。因此建议在开发三、四线城市的商业地产时一定要因地制宜,特别是要对一些体量较大的商业综合体投资慎之又慎。

    
总体来看,张民耕认为,以新国五条为标志的房地产调控进入了下半场,对于房地产开发企业来说,过去只要拿到地就可以以其作抵押向银行贷款,但今后这条路不再畅通,因为监管层对银行放贷给房地产开发商的政策日趋严格,这也意味着房地产融资必须要创新。


    
三大渠道创新融资

        
如何解决商业地产融资难的问题,张民耕有三方面建议。

    
张民耕认为,其一,在银行贷款收紧,房地产企业上市基本无望的情况下,可以考虑股权融资股权融资不是在二级市场上发行股票,而是引进战略投资者,目前境内外机构看好中国房地产市场,特别是看好商业地产,很多房地产私募股权投资基金都跃跃欲试。而股权融资的形式也多种多样,既可以增资扩股,扩大注册资本的本金;也可以在注册资本金不变的情况下,原有股东转让部分股权给新引进的战略投资者。

    
其二,商业地产经营权或收益权融资。即在产权关系不变的情况下,由客户买下一定期限的经营权或收益权,以缓解开发商现金流短缺的矛盾。到期后,再退还客户款项,与客户解除合约关系。

    
其三,债权融资,主要是通过房地产信托等渠道进行。


    
商业地产也可能被调控

       
虽然上述专家纷纷谈及商业地产的融资问题,但四川省连锁商业协会会长冉立春却表示,商业地产也有可能被调控。

    
对于目前有不少投资者从住宅投资转向商业地产投资的现象,冉立春认为,政府对商业地产市场进行调控是迟早的事。去年发生在成都地区的商业地产投资纠纷案上千件,因此投资者在投资商业地产时需要多加小心。

    
此外,冉立春还认为,目前大多人对房价仍存在上涨预期,这背后的原因是预期20%的所得税由买方承担。如此,要买房的现在抓紧时间买房,这样就促使房价持续上涨。

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实际上,政策调控的目的在于稳定预期、稳定心态,并不是希望房价要大降。冉立春表示,因此调控是必须的,但希望房价大幅下跌也是不现实的。

 

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