地产调控全面升级 商业地产的好日子还有多久

2013-04-19    来源：金融投资报

随着城镇化进程的推进，在商业地产不出现严重供过于求的背景下，空置率不会大幅上升，因此销售价格和出租价格也不会有明显的下降。本报记者杨成万

    目前，“新国五条”出台已一月有余，期间全国各地的购房者、卖房者都上演了一轮商品房住宅抢购潮。而同样是房地产投资的商业地产似乎被市场和政策“遗忘”，那么如何看待“新国五条”下的商业地产投资？商业地产投资目前又有何困境？

    空置率不会大幅上升

        全国房地产投资基金联盟会长张民耕对“新国五条”下的商业地产投资前景持谨慎乐观的态度。

    “一方面，我国的商业地产目前已经出现一些‘泡沫’，需要警惕；另一方面，随着城镇化进程的推进，再加上政府刺激内需、扩大消费政策的落实，在商业地产不出现严重供过于求的背景下，空置率不会大幅上升，而销售价格或者出租价格也不会有明显的下降。”张民耕表示到。

    在张民耕看来，一、二线城市的商业地产需求空间仍然要大一些，而三、四线城市的经济发展水平和居民的消费能力较弱。因此建议在开发三、四线城市的商业地产时一定要因地制宜，特别是要对一些体量较大的商业综合体投资慎之又慎。

    总体来看，张民耕认为，以“新国五条”为标志的房地产调控进入了“下半场”，对于房地产开发企业来说，过去只要拿到地就可以以其作抵押向银行贷款，但今后这条路不再畅通，因为监管层对银行放贷给房地产开发商的政策日趋严格，这也意味着房地产融资必须要创新。

    三大渠道创新融资

        如何解决商业地产融资难的问题，张民耕有三方面建议。

    张民耕认为，其一，在银行贷款收紧，房地产企业上市基本无望的情况下，可以考虑股权融资“股权融资不是在二级市场上发行股票，而是引进战略投资者，目前境内外机构看好中国房地产市场，特别是看好商业地产，很多房地产私募股权投资基金都跃跃欲试。而股权融资的形式也多种多样，既可以增资扩股，扩大注册资本的本金；也可以在注册资本金不变的情况下，原有股东转让部分股权给新引进的战略投资者。

    其二，商业地产经营权或收益权融资。即在产权关系不变的情况下，由客户买下一定期限的经营权或收益权，以缓解开发商现金流短缺的矛盾。到期后，再退还客户款项，与客户解除合约关系。

    其三，债权融资，主要是通过房地产信托等渠道进行。

    商业地产也可能被调控

        虽然上述专家纷纷谈及商业地产的融资问题，但四川省连锁商业协会会长冉立春却表示，商业地产也有可能被调控。

    对于目前有不少投资者从住宅投资转向商业地产投资的现象，冉立春认为，政府对商业地产市场进行调控是迟早的事。“去年发生在成都地区的商业地产投资纠纷案上千件，因此投资者在投资商业地产时需要多加小心。”

    此外，冉立春还认为，目前大多人对房价仍存在上涨预期，这背后的原因是预期20%的所得税由买方承担。如此，要买房的现在抓紧时间买房，这样就促使房价持续上涨。

    “实际上，政策调控的目的在于稳定预期、稳定心态，并不是希望房价要大降。”冉立春表示，因此调控是必须的，但希望房价大幅下跌也是不现实的。