张民耕：地产金融如何助力产业地产发展
2013-6-21 来源：房讯网
2013年6月19-21日，国内最具影响力的年度产业地产盛会--第五届中国产业地产发展论坛在北京汉华国际饭店盛大举行。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，主题为：产业地产，新型城镇化推动力。
盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长张民耕先生在主题演讲中表示，无论是企业主导还是政府主导的产业园区，往往都有一个现象，挂的是产业地产的名，但是行的是住宅地产之实，住宅地产做得不少，产业地产大概一半，其他开发区也有这个问题，但是可能里面也反映了一定的规律，原先是偏远的郊区，随着城市发展就连起来了，那个地方如果再做产业地产的收益可能不如住宅地产，政府也自觉的变性，苏州的新加坡园区，现在住宅地产做得可能比产业地产还热闹，这当然是我们可以开发和投资的，但是它实际上是叫产业地产的住宅地产，而不是真正意义上的产业地产。以下是盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长张民耕先生演讲全文。
今天我讲的内容其实是换个角度来看产业地产，因为关于产业地产和整个地产的形势上午各位嘉宾已经讲了很多，我是换个角度，不从产业地产本身，而是从房地产金融，特别是是从房地产基金，特别是是从私募的房地产基金的角度来看一看产业地产。
我是作为一个投资人来看产业地产，所以我对于产业地产设置的东西，现在是什么样的发展形势要做判断。我对它的形势判断是这样的，产业地产、商业地产是当前房地产市场的两个热点，其实质是房地产行业的大转型。我最近连续参加了几个不是住宅地产的会，而是旅游地产、商业地产、产业地产，看来商业地产和产业地产最近特别热。
那么为什么会这么热呢？我们来思考一下，实际上是房地产行业本身的一个大转型。一个是由于调控，一个是市场供应。一二线城市的供应量现在还有比较大的发展，三四线城市的供应量在某些地方已经出现了一些过剩，因为三四线城市的住宅地产，它的土地不够肥沃，种上一批韭菜以后，割一刀，三年以后才能割第二刀。大城市年年割，年年有。另外，加上调控、限购、限价、限贷，使得过剩的房地产住宅产业当中不得不实现一次转移。现在房地产的形势首先是大转型，当然还有大金融，还有大分化，市场分化很激烈。
从大转型的角度来说，房地产供应结构发生了转型，从单一的住宅地产向多元化的地产转型。我这几天细细想了一下，我才把商业地产、产业地产区分得比较清楚，我查了一下资料，国外也有，商业地产特指的是区别于居住，是用于经营的地产，叫商业地产。产业地产是从另外一个角度，是从生产还是消费的角度来说的，消费是一方面，生产是产业地产。这样就把产业地产、商业地产和住宅地产有一个比较明晰的区分。
在现在的形势下，转型的过程当中，产品也开始细分了，除了住宅地产以外，商业地产、工业地产、科技地产、物流地产、旅游地产、养老地产，可以宽泛的说，除了住宅地产以外，其他用于经营的不管是商业经营还是工业生产经营，都可以把它归类为产业地产。产业地产是什么东西我大概想明白了。
另外在开发过程当中我们作为投资商来说机会有没有？以前中国是典型的香港开发模式，开发商从投资开始到物业管理，自己一条线通吃，现在渐渐向美国模式转变。05年开始我就跟着聂会长去美国，我觉得美国他们很幸福，只需要把红线内管好就行了，甚至资金规模也不用自己掏，有的开发商一分钱都没有自己掏，都是募集来的。现在开发商、建筑商、销售商、经营商分开了，其中非常明确的就是开发商和投资商可以分开了。
第三个转型就是房地产经营模式在转型，以前英国人说我们，中国的开发商就像转笼里边的小松鼠，不断的买地、开发、销售，什么时候是个头，不知道。现在开始存量地产的经营渐渐成为可能，这个可能是两个方面，一方面是租售之比现在在逆转，以前是1：400、1：500，谁有这个心思去呢？明明一次性可以挣到的钱，用400个月或者500个月来收回，当然这个租售比就迫使大家以销售为主。尤其是住宅地产，本来适合于销售。现在客观上来说，租售比在逆转，尤其是写字楼，写字楼的租金这几年的提高可能是50%。我记得比较清楚，我们盛世神州租的大厦，那时候当然有一点补充价，说肥水不流外人田，当时三块钱，今年跟我说九块钱，这个增值是多少倍。还有一个是主观上的，包括像万科这样的典型的住宅供应商，也开始要进入商业物业，进入存量资产的经营，为什么呢？因为我们的市场总是有一个有边际的、有限的，万科去年能做到1400亿，今年我觉得它能做到1800亿，可是你能做到三千亿、四千亿吗？管理的半径就有限制了。
早上有一个嘉宾说得非常好，我们中国房地产市场今后发展的榜样，美国的现在就是我们的将来。我们只有这么大的市场，他们的经验是可以让我们借鉴的，新加坡、香港的市场不够我们借鉴。美国的市场是80%到90%的交易是发生在存量市场，10%是现货交易。另外还有一方面是政策上的，已经喊了11年了，今年再不成就是明年了，怎么也会推出了。无论商业地产好也好，产业地产也好，都有一个问题就是投资商怎么退出的问题，开发商怎么退出的问题。如果没有类似的一种机制，退出总是个问题，退出只能用销售，存量是不行的。现在一个是主观上的，一个是客观上，一个是政策上都成熟了，所以产业地产是我们可以有作为的地方，可以投资的。
产业地产成为热点有没有现实的需求作为基础，因为我们知道产业地产是一个载体，我们一定不能反客为主，前些年在城市化过程当中房地产有点反客为主，应该是人的城市化，我们变成了土地的城市化，这次新兴城市化应该是产业的城市化，产业的集中和发展，我们千万不能把产业地产又作为主角，所以从新型城市化过程当中，我们要看一看实际上产业发展有没有需要呢？看来是有这个需要的。一个是宏观经济乏力，使得我们的经济不得不转型。到5月份为止的GDP数据，4月份的时候李总理还在说，虽然只有7.5，但是是我们调控的。5月份的时候一看，好像还是在往下走，这就不乐观了，因为我们主要靠投资拉动，靠结构不合理的经济，这样一种模式再往下走就走不动了，就迫使它赶紧要转型。这种转型就是新经济模式、新经济产业，这才是今后可以走的一条路。而新经济形势也好，新经济模式也好，新经济产业也好，它的实体是什么？它的实体需要土地，需要土地上的建筑物，所以产业地产在这里面是有雄厚的物质基础的，有强大的市场需求的。现在往往是在发达地区，产业地产是叫一地难求。这是产业地产领先于经济转型具有巨大的产业需求。
第二是生产力要素也对产业地产发生了很大的需要，近年来发现了一个问题就是招工难，人力资源很紧缺。经济发达地区人力成本太高了，需要向人力成本比较低的中部、西部发展，长沙也好，武汉也好，甚至于成都、重庆，都产生了大量的工业园区，这就是为了顺应劳动力转移，低成本劳动力过来。所以产业地产发展的路子，是跟着市场走的，跟着消费人群走的，跟着劳动力走，跟着资源走。应该说经济转型其中的生产力转型，也使得产业地产非常有现实的需求。
第三是新型业态的兴起。最近有一个朋友跟我谈，有一样东西我觉得很振奋，就是云计算中心。我最近看了一本书叫《大数据时代》，特别振奋。原来数据里面蕴藏着那么多规律性的东西，这本书里说的是不要讲规律，只要讲趋势就行，于是他们说世界说最能预报感冒，尤其是新型流感的不是世界卫生组织，而是Google，为什么呢？大概用了20几个关键词输入在Google里，一查就给你一个点击的点，哪个地方点击量最大，哪个地方就有可能已经发生或者正在发生或者将要发生这种新型流感。另外，人的点击还会转移，这往往就证明了这种新型流感转移的方向竟然是Google，而不是世界卫生组织能够最早预报。大数据里边有一个笑话，有一个商人是一个男人，很上火，说物业快递公司给他们家发广告，老是发婴儿用品的广告，他就上火了，投诉他。结果过两天他跟他被投诉的对象打电话，说对不起，是我女儿怀孕了。是因为大的商场有数据库，发现这个女孩去买包括从书籍开始，到身体养护的药品到其他的东西，从数据分析得出她怀孕了。所以云计算中心将会成为下一轮产业发展的趋势。
还有一个消息是大家都知道的，马云搞菜鸟网，可能它会是中国最大的产业地产、中国最大的商业地产，他要和云计算中心，和物流中心，要实行24小时随时能够快递，24小时内都可以购买东西，随时都可以把商品送达。以这样一种新型业态而产生的像云计算中心、物流中心、仓储中心、快递中心等等云计算物流网、电子商务为代表的新型产业业态的兴起，也对于产业地产产生了巨大的需求。
另外高科技行业重新景气，就是智能手机。比方生物技术，比方3D打印、电动汽车、环保产业等等，这些可能都需要自己一些特定的、特别的、量身定制的产业物业的需求。
另外还有一个特别需要的就是环保以及简单的食品安全的这些产业，将会成为今后一个非常大的产业，包括健康产业，这些也要依托产业地产作为它的载体和外壳。
产业地产的发展不仅是地产发展自有规律的一种反映，也是经济转型的一种反映，所以是有非常重要的现实基础和需要的。这是我们作为房地产的投资基金可以作为的一片天地。
下面我说一下产业地产发展的阶段，我们做企业最好的是做先锋，最坏的是做先烈，你进去了以后成先烈了，以后就没得做了。我们需要判断这个产业地产现在发展到什么阶段，并且存在着一些什么样的问题和现状。虽然产业地产从第一个经济开发区、第一个工业园区、第一个出口加工区开始到现在，可能至少有30年的时间了，但是由于前一阶段的发展过程当中，自觉性不够，作为房地产人兴奋点主要在住宅地产上，对于产业地产的研究还不够。所以整个产业地产发展还是在比较初级的阶段。现实当中我们也在谈许多产业地产的项目，一个是地方政府为主导的开发区模式，是政府统一规划、统一配套、分派供地，然后是企业自建、企业自有。那么产业地产最不确定的一个东西是什么？因为产业自身有发展的规律，发展过程当中必然有的好，有的不好，好的可能需求就不断增长，差的就可能停在那儿，或者歇业了，或者被人兼并了。由于企业自建、企业自有的这种模式，产业地产用房的用途比较单一。做电子厂的很难改成纺织厂，纺织厂很难改成电子厂，所以厂房比较单一，转让也比较难，这样就产生了低效率的问题，往往是20%的开发区产生了80%的税收，而80%的厂房闲置或者效率不高，高空置率是工业开发区存在的弊端。由企业自主开发、经营的产业园区当然有好的，比如在上海，我们盛世神州上海公司就注册了紫竹开发区，据说它是全国唯一一个民营高科技开发区，是得到国家认可的国家级的，那确实做得非常好。但是多数民营的开发区可能也都存在一些弊病，往往由于实力不强、配套不足或者地区遥远、交通不便，有许多地方的民营开发区都废弃了。
无论是企业主导还是政府主导的产业园区，往往都有一个现象，挂的是产业地产的名，但是行的是住宅地产之实，住宅地产做得不少，产业地产大概一半，其他开发区也有这个问题，但是可能里面也反映了一定的规律，原先是偏远的郊区，随着城市发展就连起来了，那个地方如果再做产业地产的收益可能不如住宅地产，政府也自觉的变性，苏州的新加坡园区，现在住宅地产做得可能比产业地产还热闹，这当然是我们可以开发和投资的，但是它实际上是叫产业地产的住宅地产，而不是真正意义上的产业地产。
最大的一个问题是，产业地产和住宅地产相比，产业地产的投资量巨大，开发收益率比较低，回收周期长。同住宅地产、商业地产相比，产业地产投资资金、退出模式更加不清晰、更加不成熟。最大的问题是难以上市，难以到公共市场上交易，如果有一个公开市场可以交易的话，今后水平又会前进。因为随着公开市场越来越多，老百姓投资的地方就越来越多，因为交易的话有比较好的安全性，又有比较好的收益性，使得老百姓的投资找到途径，找到可以进去的渠道，同时又因为投资机会多了，就会压低成本，这个时候人们的钱比存银行要高，而且还具备一定的安全性。如果现在没有这样的前景，和住宅地产相比，产业地产退出途径不明晰，有一些商业地产退出的途径还明晰一些，一般写字楼我长期可以持有。
怎么样判断产业地产是不是值得投资，是不是能够投资。产业地产的衡量标准和住宅地产有些不同，第一就是优质产业土地资源的占有，独占性、优越性、产权清晰。许多产业地产产权往往是不清晰的，其余的地都是给你一个规划，或者给你一个集体用地的可能性，如果产业不清晰，以后就会有问题，容易产生一个把庄稼种在别人地上的可能性。另外产业地产需要房地产开发和产业经营，特别是产业、物业的经营要结合，企业有没有这种能力也是我们考察的标准。另外还有一点，产业地产也好，商业地产也好，如果不实现一部分的销售，是无法实现资本循环的，所以在我们的概念了，可能要有30%到35%的是销售，并且销售的很好，才能让自己的资金转起来，如果有这样的能力就可以投资。最后，做产业地产的开发商一定要有长期持有、持续经营、永续发展、项目整体增值的决心，也就是说你不是临时打算，这样我们才可以跟你合作，因为对于房地产基金来说，投进去是要退出来的，到时候我们还没退出来，你先退了，那我们就没法往下走了。
产业地产尤其是大型产业地产项目，实际上是有一个资金链条的，这个链条上私募房地产基金只占了一块，首先是要有足够的自有资金，要也前期销售的回款，要有日常经营的回款，有一个比较好的现金流，这时候我们私募股权基金就可以进去。我们进去往往可以至少起到一个过桥作用，第二个是甚至于可以跟你长期一起走，走到你上市，或者走到你资产证券化，因为私募股权基金的期望值都比较高，可能会占用你比较高的收益，这时候走高如果有后续的资金、更加便宜的资金进来的时候，我们可以争取，我们可以衔接信托体系的融资、银行贷款，最后资产证券化和公开上市。私募股权基金在这当中的作用往往是不可替代的。有几个好处：第一，减少前期销售压力。作为产业地产如果想长期持有的，不想一卖了之的，当然你持有的越多越好。我们私募股权基金如果进来了以后，可以弥补前期销售。现在一个问题和商业地产一样，产业地产都面临着一个问题，私募股权基金也是共同面临的问题，我们面临的都是新钱，不是老钱，有几个特点，第一，新钱的时间都比较短，可能一年、两年、三年，慢慢的通过投资者教育，使得他们适应，但是这个投资者教育是很快的，现在从一年已经变成三年了，再变成五年也是可以预期的。第二，成本高，因为私募股权基金的投资人往往要求比较高的回报，随着市场资金量越来越充沛，投资渠道越来越多，这个成本也是会慢慢降下来的。最后一个就是抗风险能力，私募股权的投资人往往对于风险的意识、抗风险的意识比较强，我们虽然限定了许多办法，比如至少300万以上，不把老头、老太太的养命钱吸收进来。通过逐渐风险的磨炼，也会提高的。总之，随着产业地产的发展，经营模式更加清晰，退出模式更加清晰，我们也在培养更多的社会投资人来适应这样一种模式，来慢慢的投入这样的产业地产的模式。我们现在也在和郭总交谈，看怎么样能进入科技园区的地产。