张民耕：产业地产本身不是城镇化的主体

2013-06-23    来源：房讯网

    2013年6月19-21日，国内最具影响力的年度产业地产盛会--第五届中国产业地产发展论坛在北京汉华国际饭店盛大举行。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网联合主办，主题为：产业地产，新型城镇化推动力。

    盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长张民耕先生在参加高峰论坛中表示，在整个城镇化过程当中，产业和市场是主体，我们房地产千万不能弄错了，我们只是个载体。在这个过程当中，金融起到什么作用了？我觉得非常需要的是要有产业，所以第一步需要的是产业的资金来资助产业的发展，这就是硅谷的模式。以下盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长张民耕先生发言全文。

    我最近连着参加三个会，一个是商业地产的会，一个是旅游地产的会，一个是产业地产的会，我在想这几个所谓地产和城镇化到底是什么关系，我们作为准金融机构也好，房地产金融业好，怎么在里面发挥作用。我想了想好像想通了一些事，产业类的地产是骨头，现在要推动新型城镇化，我们不能单纯长肉，长肉就虚胖了，包括住宅地产和泛义的商业地产，就像吃激素一样，把肉长得很肥，但是没有骨骼，不强壮，强调要发展产业地产，发展产业地产坚强它的骨骼，是在给新型城镇化吃钙片。

    但是我又感觉产业地产本身不是城镇化的主体，主体还是产业，我们中国的文字特别有道理，顾名思义，城镇化就是向现实妥协的一种说法，真正的应该叫城市化，包含两个，一个是城，一个是市，先有市后有城，如果没有市，城就只是一个居住的东西，只有有市了以后，才是现代意义上的生产力要素集中、交易要素集中，有了生产才会有生活，有了生活才会有城市的意义。所以在整个城镇化过程当中，产业和市场是主体，我们房地产千万不能弄错了，我们只是个载体。在这个过程当中，金融起到什么作用了？我觉得非常需要的是要有产业，所以第一步需要的是产业的资金来资助产业的发展，这就是硅谷的模式，硅谷最早的就是在后院车库里面搞起来的硅谷，IT产业就像下雨一样，有一个凝聚水滴的凝聚点。这可能是各个城市的政府首先需要的就是要找到自己的产业基础，用政府资助资金找到产业发展的模式。我们作为房地产金融可能只能起到什么作用呢？它需要一个载体，需要更好的生产空间、科研空间，产业地产需要有这样的东西。产业能够自我循环，产业地产才能自我循环，有了这样的模式，基金就可以进去了。

    我们现在在跟北京科技园区在谈，也和其他一些地方谈，我们也期望哪一天能够为总部基地服务。它已经在自我循环，或者看到这个苗头了，那时候地产经济和产业经济可以进去。我想大概有这么一个逻辑和循环的关系。

    没有好的产业模型、没有好的财务模型、没有好的金融模型，你就别做产业地产。因为产业地产确实前面加上了个前缀，就不是地产本身了，就是要把产业也要做好，产业怎么是做得好，做不好呢，就是产业模型要自强，要自圆其说。现在已经进入经济科学时代了，产业地产是建立在这个基础之上，产业这个模型要自圆其说的情况下，甚至于应该是小试、中试然后是推开，我见过一些大佬确实很可怕，一下子200亿做产业地产，可能这对他来说就是小试了，但是对一般的企业来说还是要小试、中试、大试，那时候这个饼才能够划圆。